Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger sind Gesellschafter des im Jahre 1997 gegründeten geschlossenen Immobilienfonds Köln-P-J GbR (nachfolgend: Fondsgesellschaft). Die Fondsgesellschaft erwarb von der Beklagten Grundstücke in Köln-P und in J und vermietete die von ihr errichteten Studiogebäude an die N TV-Produktionsgesellschaft mbH (nachfolgend: N). Die Beklagte ist über eine Zwischenholding Alleingesellschafterin der N.

Die Fondsgesellschaft sollte ausweislich des Gesellschaftsvertrages, dort § 3 (Anlage K 3), über ein Gesellschaftskapital in Höhe von 347 Mio. DM verfügen. Der Eigenkapitalanteil der Gesellschafter betrug 30%, der Fremdkapitalanteil 70%. Die Fondsgesellschafter nahmen zur Finanzierung des Fremdkapitalanteils zunächst Vorfinanzierungsdarlehen bei dem Bankhaus Q auf, und zwar jeweils anteilig gemäß ihrer Beteiligungsquote.

Die Beteiligungsquoten der Kläger betragen:

Kläger zu 1.): 6 %

Kläger zu 2.): 9 %

Klägerin zu 3.): 2 %

Klägerin zu 4.): 2 %

Klägerin zu 5.): 2 %

Der Beitritt der Kläger zur Fondsgesellschaft erfolgte durch jeweilige Erklärung der Q Immobilientreuhand GmbH (Q), deren Geschäftsführer F und T waren, aufgrund eines zuvor zwischen ihnen und der Q geschlossenen Treuhandvertrages (Anlage K 2).

Im Anschluss schlossen die Kläger Darlehensverträge mit dem Bankhaus Q zur Finanzierung des Fremdkapitalanteils. Die Darlehenssumme des Klägers zu 1.) belief sich dabei auf 15.960.000,00 DM, die des Klägers zu 2.) auf 23.940.000,00 DM und die der Klägerinnen zu 3.) bis 5.) auf jeweils 5.320.000,00 DM.

Zur Absicherung der Darlehen zur Fremdkapitalzwischenfinanzierung ließ das Bankhaus Q auf dem Fonds-Grundstück in P eine Grundschuld in Höhe von 277 Mio. DM eintragen. Zudem gaben alle Anleger - so auch die Kläger - zugunsten des Bankhauses jeweils ein Schuldanerkenntnis ab und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in Höhe ihres jeweiligen Kreditbetrages.

Im September 2000 übernahm die Beklagte die Endfinanzierung der bis dahin bei dem Bankhaus Q bestehenden Darlehen zur Fremdkapitalzwischenfinanzierung und zudem die Finanzierung einer Kapitalerhöhung im September 2001. Die Darlehensvaluten der Endfinanzierung beliefen sich - einschließlich Kapitalerhöhung - auf

Kläger zu 1.): 25.333.333,33 DM + 1.671.681,71 DM

Kläger zu 2.): 38.000.000,00 DM + 2.507.522,57 DM

Klägerinnen zu 3.) bis 5.): 8.444.444,44 DM + 557.227,24 DM

Die Beklagte ließ sich zur Sicherung ihrer Ansprüche aus den Darlehensverträgen mit den Klägern und den übrigen Fondsgesellschaftern von der Fondsgesellschaft, diese vertreten durch die Treuhänderin, eine Gesamtgrundschuld in Höhe von 487 Mio. DM an den Grundstücken in Köln-P und J einräumen (Anlagen K 19 A bis E). Hierzu trafen die Fondsgesellschaft, auch insoweit vertreten durch die Treuhänderin, und die Beklagte eine Sicherungsabrede (Anlage K 20). In der Sicherungsabrede heißt es unter anderem:

"1.1 Sicherungszweck

(...)

Die Grundschuld(en) nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung sowie ein im Zusammenhang mit der Grundschuld etwa übernommenes abstraktes Schuldversprechen (Übernahme der persönlichen Haftung) dient/dienen zur Sicherheit für alle Forderungen (Hauptsumme, Zinsen und Kosten) aus (genaue Angabe des gesicherten Darlehens/Kredit usw.)

siehe Anlage 3

gegen

siehe Anlage 3

- nachstehend der Kreditnehmer genannt -

(...)

1.4 Forderungsmehrheit

Dient/Dienen die Grundschuld(en) als Sicherheit für verschiedene Forderungen gegen einen oder mehrere Schuldner, so wird ein zur Befriedigung sämtlicher Forderungen nicht ausreichender Erlös aus der Verwertung der Grundschuld(en) zunächst auf die Forderungen verrechnet, die der Sparkasse geringere Sicherheit bieten."

Die Bestimmung, dass die noch zugunsten des Bankhauses Q bestehende Grundschuld auf die Beklagte umzuschreiben sei, findet sich zudem unter Ziffer 3.1 des jeweiligen Darlehensvertrages zwischen der Beklagten und den Fondsgesellschaftern (beispielsweise Anlage K 4).

In Ziffer 3.2 des jeweiligen Darlehensvertrages zwischen den Klägern und der Beklagten ist vereinbart, dass die Ansprüche aus dem zugunsten des Bankhauses Q abgegebenen notariellen Schuldanerkenntnis nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung in notariell beglaubigter Form an die Beklagte abzutreten seien.

In Ziffer 3.3.1 des jeweiligen Darlehensvertrages ist vereinbart, dass sämtliche Mietansprüche gegen die jeweiligen Mieter des Beleihungsobjekts an die Beklagte in stiller Form abzutreten seien. In Ausführung dessen trat die Fondsgesellschaft, vertreten durch die Treuhänderin, am 28.09.2000 ihre Miet-/Pachtansprüche an die Beklagte ab (Anlage K 22). In die Abtretungsvereinbarung (Ziffer 2 - "Sicherungszweck") ist ferner die Abrede aufgenommen, dass durch die Abtretung "bankmäßige Ansprüche der Sparkasse gem. nachfolgend bestimmtem Sicherungszweck [eingerückt] siehe Anlage 2 - nachstehend der Kreditnehmer genannt - (...)" gesichert werden sollten. Der Anlage 2 zur Abtretungsvereinbarung lassen sich die Namen aller Fondsgesellschafter sowie die Höhe der gesicherten Darlehensverbindlichkeiten entnehmen. Ziffer 8.3 der Mietabtretungsvereinbarung enthält die Formulierung: "Reicht der Zessionserlös nicht zur Befriedigung sämtlicher durch die Abtretung gesicherter Forderungen aus, so wird er nach billigem Ermessen der Sparkasse verrechnet."

Ferner enthalten die in Streit stehenden Darlehensverträge im Abschnitt "Sicherheiten" folgende Bestimmungen:

"3.4 Weitere Bestimmungen

(...)

3.4.3 Die nach dieser Vereinbarung zu stellenden Sicherheiten dienen zunächst als Sicherheit für alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche der Sparkasse aus diesem Darlehensvertrag. Darüber hinaus haften die Sicherheiten 3.1 bis 3.3.1 auch zur Sicherung aller Ansprüche, die der Sparkasse aus den den anderen Miteigentümern der Beleihungsobjekte zur Anteilsfinanzierung gewährten Darlehen über insgesamt 420.955.555,55 DM jetzt oder zukünftig zustehen bzw. zustehen werden.

(...)"

Zins- und Tilgungsleistungen für die vorgenannten Darlehen erfolgten nicht durch die Kläger unmittelbar, sondern über ein so genanntes "Clearing-Konto", auf welches zunächst die anteilige Miete für das Fondsgrundstück (gemessen am Beteiligungsverhältnis der Gesellschafter) ausgezahlt und sodann von der Beklagten eingezogen wurde.

Die Kläger lösten die ihnen gewährten Darlehen am 21.10.2010 bzw. 30.05.2012 nach Aufforderung durch die Beklagte vollständig ab, begehren aber nun vor dem Landgericht Bonn Rückzahlung der Tilgungsleistungen.

Ab Herbst 2010 waren einige Mitgesellschafter der Kläger nicht mehr in der Lage, ihre Darlehen bei der Beklagten zu bedienen. Diese Mitgesellschafter hielten insgesamt 34,06 % der Gesellschaftsanteile an der Fondsgesellschaft. Die Beklagte legte daraufhin die Mietabtretung offen und zog, beginnend im Herbst 2010, zunächst jeweils 34,06 % des Mietzinses ein.

Mit Schreiben vom 11.01.2012 (Anlage K 23) wies die Beklagte darauf hin, dass sie nunmehr die Mietabtretung vollständig offen legen und sämtliche Bruttomietzahlungen nach ihrem Ermessen zur Befriedigung ihrer fälligen Forderungen vereinnahmen werde, womit sie im Februar 2012 begann.

Am 13.02.2012 teilte die Beklagte der Fondsgeschäftsführung mit, dass der Gesamtbetrag der zur Rückzahlung fälligen Forderungen 126.298.309,41 € betrage und sie deshalb nunmehr die Mietzahlungen vollständig einziehen werde.

Auch auf die Aufforderung der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 17.02.2012 verrechnete die Beklagte die Mietzinseinnahmen nicht quotal entsprechend der Beteiligungsverhältnisse, sondern auf die ausstehenden Darlehensforderungen.

Die Kläger verlangen nunmehr die Feststellung, dass die Beklagte die Erlöse aus der Verwertung der gestellten Sicherheiten nur im Verhältnis der Beteiligungsquoten der Gesellschafter des Immobilienfonds Köln-P-J GbR beanspruchen kann, wobei aufgrund des bisherigen Verhaltens der Beklagten zu befürchten stehe, dass diese auch bei einer Verwertung der Fondsgrundstücke keine quotale Verteilung des Erlöses vornehmen werde.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte sei nicht berechtigt, die ihr von der Fondsgesellschaft gestellten Kreditsicherheiten nach billigem Ermessen zu verwerten, sondern verpflichtet, Verwertungserlöse lediglich in dem Verhältnis auf offene Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschafter zu verrechnen, das der Beteiligung des jeweiligen Gesellschafters an der Fondsgesellschaft entspricht. Dementsprechend habe sie anteilige Mieterlöse an diejenigen Gesellschafter auszukehren, welche - wie die Kläger - ihre Darlehensverbindlichkeiten bereits erfüllt hätten. Ein Recht der Beklagten zur Sicherheitenverwertung nach billigem Ermessen sei weder ausdrücklich noch konkludent vereinbart noch bestehe es von Gesetzes wegen; die Kläger müssten einer solchen Regelung auch nicht zustimmen. Hierbei sei im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass es sich bei den streitgegenständlichen Darlehen nicht um solche der Fondsgesellschaft selbst handele, sondern um solche der Gesellschafter. Eine Verwertung der Sicherheiten durch die Beklagte nach billigem Ermessen würde aber dazu führen, dass einzelne Darlehensnehmer, namentlich die wirtschaftlich stärkeren, die ihre Darlehensverbindlichkeiten bereits erfüllt hätten, für die wirtschaftlich schwächeren mithafteten. Ein gesetzliche Mithaftung eines Darlehensnehmers gebe es aber nicht, insbesondere nicht analog § 128 HGB. Trete der einzelne Gesellschafter einer Gesellschaft in der gewählten Konstruktion bei, hafte er grundsätzlich mit seinem Vermögen für das an ihn gewährte Darlehen, aber eben auch nur für dieses Darlehen. Das alles werde umso klarer, wenn man sich vorstelle, dass - was theoretisch möglich gewesen sei - nicht alle Anleger eine Fremdkapitalfinanzierung bei der Beklagten durchgeführt hätten: In einem solchen Fall wäre für alle Beteiligten offenbar gewesen, dass Sicherungszweckabreden jeweils nur bezogen auf den eigenen Anteil am Gesellschaftsvermögen hätten abgegeben werden können. Jede Abweichung von einer quotalen Verrechnung des Verwertungserlöses bedürfe einer vertraglichen Regelung, welche es aber nicht gebe. Die von der Beklagten herangezogene Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 08.02.2011, II ZR 263/09 und II ZR 243/09) sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da sie zum einen eine analoge Haftung nach § 128 HGB voraussetze und zum anderen nur die quotale Haftung der Gesellschafter betreffe, nicht aber die Verrechnung von Sicherungserlös. Vielmehr stütze die Rechtsprechung die Auffassung der Kläger, unter anderem, weil andernfalls die Kläger wirtschaftlich sogar schlechter stünden als die nach § 128 HGB analog haftenden Fondsgesellschafter, deren Haftungshöchstgrenze bei einer Verwertung zur Darlehensreduzierung reduziert werde, die also immerhin teilweise von der Sicherheitenverwertung profitieren würden.

Dementsprechend komme im vorliegenden Fall eine Mithaftung der Kläger für fremde Verbindlichkeiten nur in Betracht, wenn es eine entsprechende vertragliche Vereinbarung gebe. Hinsichtlich der Mietabtretung gelte insoweit Folgendes: Eine ausdrückliche Bestimmung zur Verrechnung des Mieterlöses auf Darlehen mehrerer Darlehensnehmer enthalte diese nicht. Ziffer 8.3 beziehe sich auf mehrere Forderungen der Beklagten gegen einen Kreditnehmer. Auch der Verweis auf die Anlage 2 zur Mietabtretung enthalte keine ausdrückliche Vereinbarung über die Berechtigung der Beklagten zur Verrechnung nach billigem Ermessen. Die mangels ausdrücklicher Vereinbarung vorzunehmende Auslegung der Sicherungsabrede ergebe auch nicht, dass die Beklagte konkludent zur Verrechnung nach billigem Ermessen berechtigt sein sollte. Hieran bestehe bereits überhaupt kein ersichtliches Interesse eines Fondsgesellschafters, denn dieser sei bei Darlehensaufnahme und Sicherheitenbestellung davon ausgegangen, dass er für sein Darlehen mit seinem sonstigen Vermögen, insbesondere der Beteiligung an der Fondsgesellschaft, allenfalls insoweit haften würde, als der anteilig auf ihn entfallende Verwertungserlös möglicherweise nicht ausreichen sollte, um sein eigenes Darlehen zu bedienen; von einer Mithaftung für andere Fondsgesellschafter sei kein Darlehensnehmer ausgegangen. Eine Verpflichtung zur Mithaftung für andere Darlehensnehmer sei weder in dem jeweiligen Darlehens- noch im Gesellschaftsvertrag enthalten. Vielmehr enthalte § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages den Anspruch eines jeden Gesellschafters, dass die von ihm persönlich aufgenommenen Fremdmittel zur Abdeckung seiner Gesellschaftseinlage dinglich am Grundvermögen abzusichern seien. Die einzige sinnvolle Auflösung der sich hieraus ergebenden wechselseitigen Ansprüche der Gesellschafter sei die Sicherheitenverwertung anhand der Beteiligungsquote. Für diesen Vertragswillen der Gesellschafter spreche auch die weitere Bestimmung in § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages, dass der jeweilige Gesellschafter bei Inanspruchnahme der bestehenden Absicherungsmöglichkeiten verpflichtet sei, seinen Anspruch auf den ausschüttungsfähigen Liquiditätsüberschuss an seine finanzierende Bank abzutreten. Selbiges gelte für Ziffer 3.4.3 der streitgegenständlichen Darlehensverträge; die Formulierung, "zunächst" sollten die gestellten Sicherheiten für alle Ansprüche der Sparkasse gegen den jeweiligen Kläger dienen, lasse erkennen, dass kein Vorrang eines Gesellschafters bei der Verwertung von Sicherheiten bestehen solle. Im Übrigen würde jeder Vorrang des einen den Nachrang des anderen Gesellschafters bedeuten, was der Sicherungsabrede im Darlehensvertrag widerspräche. Als Maßstab für die Verteilung der Verwertungserlöse auf die gesicherten Forderungen sei auf eine Quote anhand der Beteiligungshöhe abzustellen, nicht anhand der jeweiligen Darlehensstände. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrages müsse sich die Beklagte im Übrigen entgegenhalten lassen, da sie dessen Inhalt bei Abschluss der Darlehensverträge und der Sicherungsabreden gekannt habe. Entsprechendes gelte hinsichtlich des Sicherungszwecks der bestellten Gesamtgrundschuld. Ziffer 1.4 der Sicherungszweckvereinbarung bestimme ebenfalls lediglich, dass die Beklagte berechtigt sein solle, die Verrechnung nach billigem Ermessen vorzunehmen, wenn gegen einen Darlehensnehmer mehrere Forderungen bestehen. Etwas anderes folge auch nicht aus § 7 e) des Gesellschaftsvertrages. Zwar heiße es dort, dass die Grundschuld verwertet werden könne, sobald ein Darlehen eines einzelnen Gesellschafters notleidend werde. Dies betreffe allerdings nur die Voraussetzungen der Verwertung, nicht aber die Verteilung des Verwertungserlöses. Darüber hinaus seien entsprechende Sicherungszweckvereinbarungen, so sie denn eine Verwertung des Erlöses durch die Beklagte nach billigem Ermessen zuließen, nach § 138 BGB unwirksam. Denn die von den Gesellschaftern an die Geschäftsbesorgerin erteilten Vollmachten hätten Herrn F nicht berechtigt, Sicherheiten zulasten des "stärksten" und zugunsten des "schwächsten" Gesellschafters zu bestellen. Es werde im Zusammenspiel von § 7 Ziffer 4 d) und § 10 des Gesellschaftsvertrages ausdrücklich geregelt, dass die Gesellschafter nicht als persönlich haftende Gesamtschuldner verpflichtet werden dürften, was aber Rechtsfolge der getroffenen Sicherungsabreden sei. Schließlich seien die in Streit stehenden Sicherungszweckabreden - sofern man sie verstünde wie die Beklagte - AGB-widrig und daher unwirksam. Für den einzelnen Gesellschafter sei es überraschend, könnte die Beklagte die Verwertungserlöse nach billigem Ermessen und insbesondere zugunsten der "schwächeren" Gesellschafter verrechnen. Denn nach der vertraglichen Gestaltung der Fondsbeteiligung habe, wie sich dem Gesellschaftsvertrag entnehmen lasse, jeder Gesellschafter sein Darlehen mit seinem Vermögensanteil sichern, nicht aber eine Haftung entsprechend § 128 HGB begründen wollen. Hieran ändere es im Übrigen nichts, dass die in Streit stehenden Sicherheiten durch die Fondsgesellschaft selbst gestellt worden seien, da es rechtlich keine andere Möglichkeit gegeben habe.

Die begehrte Feststellung sei im Übrigen auch deshalb zu treffen, weil den Klägern ein Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte zustehe. Diese habe - das Vertragsverständnis der Beklagten als zutreffend unterstellt - die Kläger unstreitig nicht darüber aufgeklärt, dass sowohl das Fondsgrundstück als auch der Mietzins global für die von ihr ausgereichten Darlehen haften und damit die quotale Haftung der Kläger bzw. der übrigen Fondsgesellschafter ausgehebelt werde. Hierzu behaupten die Kläger, die Beklagte sei Fondsinitiatorin gewesen und habe aufgrund eines Prüfungsberichts der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG um die wirtschaftliche Situation der N gewusst; aufgrund dieses Wissensvorsprungs um den naheliegenden Verwertungsfall habe die Beklagte die jetzt vorliegende Gestaltung gewählt, um - für die Anleger überraschend - über die disquotale Verrechnung von Verwertungserlösen eine globale dingliche Haftung zu erreichen. Als Rechtsfolge des Schadenersatzanspruchs habe die Beklagte den Zustand herzustellen, auf den die Geschädigten, vorliegend also die Kläger, vertraut hätten, damit das Risiko, das durch die unzureichende Aufklärung habe vermieden werden sollen, ausgeräumt und dem Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der erteilten Auskünfte in vollem Umfang Rechnung getragen werde.

Schließlich stehe den Klägern ein Anspruch auf Freigabe der bestellten Sicherheiten zu, da die Ansprüche der Beklagten gegen sie nunmehr befriedigt seien; insofern ergebe sich der Freigabeanspruch unmittelbar aus Ziffer 6 der Zweckerklärung betreffend die Grundschuld bzw. aus Ziffer 9 der Abtretung der Miet-/Pachtzinsforderungen.

Die Kläger beantragen,

festzustellen, dass die Beklagte Erlöse aus der Verwertung der ihr von der Immobilienfonds Köln-P-J GbR gestellten Sicherheiten nur im Verhältnis der Beteiligungsquoten der Gesellschafter des Immobilienfonds Köln-P-J GbR beanspruchen kann.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, der Klageantrag sei unbestimmt und die Klage daher unzulässig. Im Übrigen sei die Klage unbegründet, weil es weder einen gesetzlichen noch einen vertraglichen Anspruch der Kläger auf eine quotale Verteilung der Verwertungserlöse nach den Beteiligungsquoten gebe. Dies ergebe sich bereits daraus, dass Immobilienfondsgesellschaften regelmäßig zu einem wesentlichen Anteil fremdfinanziert seien und in diesem "Standardfall" vollkommen klar sei, dass die von der Fondsgesellschaft gestellten Sicherheiten für deren Verbindlichkeiten vollumfänglich hafteten. Die vorliegende Konstruktion der vollständigen Finanzierung durch die Gesellschafter unterscheide sich hiervon nur formaljuristisch und sei alleine dem Umstand geschuldet, dass die Anleger der Fondsgesellschafter besonders wohlhabend und daher guter Bonität gewesen seien und zudem besonders hohe Steuervorteile hätten generieren wollen. Die Finanzierungskonstruktion sei keinesfalls gewählt worden, um die Möglichkeiten der Beklagten zur Inanspruchnahme von Sicherheiten zu beschränken. Es treffe im Übrigen nicht zu, dass konzeptionell bedingt eine 10%ige Gesellschaftsbeteiligung zwangsläufig eine 10%ige Beteiligung an der Gesamtdarlehenssumme nach sich gezogen habe, da einige Gesellschafter überhaupt kein Fremdkapital aufgenommen, sondern den gesamten Gesellschaftsanteil vollständig eigenfinanziert hätten. Ferner sei es unzutreffend, dass es in den Finanzierungsdokumenten keine Regelung gebe, welche die Verteilung der Erlöse aus den Sicherheitenverwertungen in das Ermessen der Beklagten stelle. In den - von Klägerseite unvollständig zitierten - Verträgen sei an vielen Stellen vielmehr klargestellt, dass diese zur Verwertung der Sicherheiten nach billigem Ermessen berechtigt sei. So enthalte insbesondere der jeweilige Darlehensvertrag in Ziffer 3.4.3 die ausdrückliche Bestimmung, dass die bestellte Grundschuld und die Mietabtretung auch zur Sicherung aller Ansprüche der Beklagten aus den den anderen Miteigentümern des Beleihungsobjekts gewährten Darlehen haften, ohne dass sich ein Hinweis auf eine quotale Beschränkung der Haftung finde. Ein anderes Ergebnis lasse sich nicht aus der Formulierung "zunächst (...) darüber hinaus" ableiten, bedeute diese doch nicht eine Rangfolge, sondern eine gleichrangige Aufzählung. Auch Ziffer 8 des Darlehensvertrages und die darin enthaltene Möglichkeit der Gesellschafter, den auf einen rückständigen Gesellschafter entfallenden Anteil zu veräußern oder zu übernehmen, zeige, dass die Gesellschafter ein Bedürfnis gesehen hätten, sich gegen eine disquotale Verwertung abzusichern. In der Sicherungsabtretung der Mietforderung (dort Ziffer 8.3) und der Sicherungszweckabrede zur Grundschuld (Ziffer 1.4) sei schließlich das Recht zur Erlösverwertung nach billigem Ermessen ausdrücklich geregelt. Unabhängig hiervon verkenne die Klägerseite das Prinzip von Regel und Ausnahme: Wolle sie eine quotale Erlösverteilung für sich in Anspruch nehmen, bedürfe es einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung. Dass die quotale Haftung kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept sei und Zahlungen und Erlöse aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftungsbeträge einzelner Gesellschafter nur bei ausdrücklicher Vereinbarung mindern könnten, habe der BGH in den klägerseits zitierten Urteile entschieden, was auf den vorliegenden Fall übertragbar sei. Dementsprechend habe der BGH formuliert, dass es einer ausdrücklichen Regelung bedürfe, wenn der Kreditgeber sich abweichend von der nach dem Gesetz regelmäßig eintretenden gesamtschuldnerischen Haftung mit einer teilschuldnerischen Haftung der Gesellschafter entsprechend ihrer Beteiligungsquote begnügen wolle, was ebenfalls auf die vorliegend gewählte Fondskonstruktion übertragen werden könne. Sei eine solche Regelung nicht getroffen, könne der Darlehensgeber bereits nach § 315 BGB die Verrechnung der Verwertungserlöse nach billigem Ermessen bestimmen. Die Klägerseite könne sich auch nicht darauf berufen, dass Herr F die ihm eingeräumte Vertretungsmacht missbraucht habe. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass diesem in § 6 des Gesellschaftsvertrages eine umfassende Generalvollmacht erteilt worden sei. Diese sei im Innenverhältnis lediglich darauf beschränkt gewesen, dass Herr F bei den abzuschließenden Verträgen auf einen Ausschluss einer gesamtschuldnerischen Haftung der Gesellschafter habe hinwirken sollen, was so geschehen sei. Im Übrigen habe die Möglichkeit einer disquotalen Erlösverteilung dem auch den Klägern offen liegenden Fondskonzept entsprochen. Schließlich sei die Auffassung der Kläger nicht haltbar, die Vereinbarungen über die Verrechnung der Verwertungserlöse seien nach § 305 c BGB unwirksam. Denn zum einen seien sie nicht überraschend, zum anderen entspreche es gerade der Regel, dass ein Sicherungsnehmer Ermessen bei der Verteilung von Verwertungserlösen habe, wenn Sicherungsverträge keine ausdrückliche abweichende Regelungen treffen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie den Klägern nicht zu Schadenersatz verpflichtet sei. Dies liege schon daran, dass die Beklagte nicht an der Fondsgründung in einer Weise beteiligt gewesen sei, welche Ansprüche gegen sie rechtfertige. Sie sei insbesondere weder an der Planung des Fondskonzepts noch an der Erstellung der Verträge zwischen der Fondsgesellschaft und den Anlegern beteiligt gewesen. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe sich lediglich mit dem Fondskonzept beschäftigt, da sie eine 25%-Beteiligung an der N zu erwerben beabsichtigt habe. Es treffe nicht zu, dass die N sich bereits vor Gründung der Fondsgesellschaft in "wirtschaftlicher Schieflage" befunden habe. Selbst wenn man annähme, es bestehe eine grundsätzliche Aufklärungsverpflichtung der finanzierenden Bank in der vorliegenden Konstellation, träfe sie keine Pflicht zur Aufklärung über die Möglichkeit der disquotalen Erlösverteilung, denn der Kreditnehmer werde nicht mit einem Risiko belastet, welches über die üblicherweise mit einem zu finanzierenden Vorhaben verbundenen Gefahren hinausgehe; insoweit sei nämlich zu berücksichtigen, dass die disquotale Verteilung lediglich dem banküblichen Bestreben nach genügender Absicherung des Kreditengagements Rechnung trage. Jedenfalls habe die Klägerseite die Möglichkeit der disquotalen Erlösverteilung erkannt oder hätte diese zumindest erkennen müssen, so dass die Beklagte sie als bekannt habe voraussetzen dürfen. Selbst wenn ein Schadenersatzanspruch bestünde, könne dieser das Feststellungsbegehren nicht tragen. Hätten die Kläger sich nicht mit einer disquotalen Erlösverteilung einverstanden erklärt, so behauptet die Beklagte, wäre es überhaupt nicht zu einer Finanzierung durch sie gekommen; in einem solchen Fall hätte die Beklagte die Darlehensverträge nicht geschlossen. Die Beklagte erhebt im Hinblick auf den geltend gemachten Schadenersatzanspruch die Einrede der Verjährung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Entgegen der Ansicht der Beklagten hält die Kammer den Klageantrag für hinreichend bestimmt.

Die Fondsgesellschaft und die Beklagte haben wirksam eine Vereinbarung getroffen, welche letztgenannter eine disquotale Verwertung der ihr zur Sicherheit abgetretenen Mieterlöse sowie der Grundschuld gestattet; selbst wenn die Parteien eine solche Abrede nicht getroffen hätten, wäre die Beklagte nicht zu einer quotalen Verrechnung von Verwertungserlösen verpflichtet. Im Einzelnen:

I.

Die Klage ist zulässig.

Das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben, da die Beklagte unstreitig zum einen in Zukunft die von der N eingezogene Miete zunächst auf die noch offen stehenden Darlehensforderungen anderer, säumiger Gesellschafter verrechnen will und dies zum anderen auch für die etwaige Verwertung der Grundschuld gilt, wie die Beklagte unbestritten angekündigt hat.

Unschädlich ist es, dass die Beklagte bereits seit Februar 2012 die von der N an die Fondsgesellschaft zu zahlenden Mieten einzieht und disquotal auf die Darlehensverbindlichkeiten anderer Gesellschaft verrechnet. Zwar hätten die Kläger für den Zeitraum von Februar 2012 bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung insoweit auch Leistungsklage, gerichtet auf Zahlung der ihrer Auffassung nach zu Unrecht einbehaltenen Verwertungserlöse, erheben können. Allerdings ist die Feststellungsklage insgesamt zulässig, wenn sich der anspruchsbegründende Sachverhalt zur Zeit der Klageerhebung noch in der Fortentwicklung befindet, auch wenn der Anspruch bereits teilweise beziffert werden könnte (BGH NJW 1984, 1552). Dass der anspruchsbegründende Sachverhalt, namentlich die Einziehung des Verwertungserlöses und seine disquotale Verteilung durch die Beklagte, abgeschlossen ist, wurde weder vorgetragen noch ist es ersichtlich.

II.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben nicht dartun können, dass die Beklagte von Gesetzes wegen, aufgrund vertraglicher Vereinbarungen oder aufgrund eines Schadenersatzanspruches verpflichtet ist, die Erlöse aus der Mietzession oder einer etwaigen Verwertung der Fondsimmobilien im Verhältnis der Beteiligungsquoten der Gesellschafter des Immobilienfonds (nachfolgend: "quotal") zu verrechnen.

1.

An einer ausdrücklichen, indispositiven gesetzlichen Regelung über die Verrechnung von Verwertungserlösen, welche die von Klägerseite vertretene Rechtsauffassung trägt, fehlt es. Es gibt auch keine gesetzliche Vorschrift, welche die quotale Haftung von Gesellschaftern einer GbR anordnet (BGH, Urteil vom 08.02.2011, II ZR 243/09), so dass sich die Frage einer entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift auf die Verrechnung von Verwertungserlösen nicht stellt.

2.

Dem Vertragswerk zur Immobilienfonds Köln-P-J GbR, also insbesondere dem Gesellschaftsvertrag, dem Treuhandvertrag, den Darlehensverträgen zwischen den Parteien sowie den dazugehörigen Sicherungsabreden, lässt sich keine Bestimmung entnehmen, welche die von den Klägern begehrte quotale Verrechnung von Verwertungserlösen trägt.

a)

Welchen Willen die Vertragsparteien bei Vertragsschluss hinsichtlich der Verrechnung von Verwertungserlösen hatten, ist nach den allgemeinen Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen zu beurteilen. Maßgebliche Vorschriften sind hierbei die §§ 133, 157 BGB. Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Ausgangspunkt für die Auslegung einer Willenserklärung ist dabei zunächst der Wortlaut der Erklärung (BGH NJW 2001, 144; NJW-RR 2007, 976; WM 2010, 986). Allgemeiner Grundsatz der Auslegung von Willenserklärungen ist darüber hinaus, dass diese vom objektiven Empfängerhorizont auszugehen hat; Willenserklärungen sind nach § 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (ständige Rechtsprechung, vgl. die Nachweise in Palandt/Ellenberger, Kommentar zum BGB, 72. Auflage 2013, § 133 Rn 9). Darüber hinaus sind bei der Auslegung von Willenserklärungen auch die Interessenlage der Parteien (BGH NJW 2000, 2099) sowie wie die Begleitumstände des Vertragsschlusses, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen (BGH NJE-RR 2000, 1002) und dem Erklärungsempfänger bekannt sind (Palandt/Ellenberger, aaO, 72. Auflage 2013 § 133 Rn 15), zu beachten.

b)

Nach diesen Grundsätzen lässt sich keinem der maßgeblichen Vertragswerke und auch nicht ihrer Gesamtheit ein Wille der (Sicherungs-)Vertragsparteien zur quotalen Verrechnung der gestellten Sicherheiten entnehmen:

aa)

Dem Wortlaut der in Streit stehenden Verträge lassen sich keine Anhaltspunkte für die Bestimmung einer quotalen Verrechnung entnehmen. Dies gilt insbesondere, soweit die Klägerseite zur Begründung ihrer Auffassung auf § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages abstellt, in welchem es heißt, dass "jeder Gesellschafter (...) den Anspruch [habe], daß die von ihm persönlich aufgenommenen Fremdmittel zur Abdeckung seiner Gesellschaftseinlage dinglich am Grundvermögen abgesichert werden durch Eintragung von Grundpfandrechten bzw. Abgabe entsprechender Sicherungszweckerklärungen." Diese Formulierung lässt bereits semantisch keinen Schluss auf einen Willen der Vertragsparteien auf eine quotale Verrechnung von Verwertungserlösen zu. Die Kammer teilt die Auffassung der Kläger, "die einzig sinnvolle Auflösung zwischen den einander begrenzenden und bedingenden Ansprüchen der Gesellschafter" sei die Sicherheitenverwertung anhand der Beteiligungsquote, nicht. Die Kläger zeigen nicht auf, warum eine solche "Auflösung" geboten sei, um die Ansprüche der Gesellschafter auf die Stellung von Sicherheiten zu erfüllen. Das Vorgenannte gilt entsprechend für den von Klägerseite angeführten letzten Unterabsatz von § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages, in welchem eine Pflicht des Gesellschafters statuiert wird, seinen Anspruch auf den ausschüttungsfähigen, anteiligen Liquiditätsüberschuss an seine finanzierende Bank abzutreten. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag - auch eine Kenntnis desselben durch die Beklagte unterstellt - ohnehin keine unmittelbaren Rechte und Pflichten der Parteien im Verhältnis untereinander begründen könnten, da die Beklagte nicht Partei des Gesellschaftsvertrages ist; Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag können allenfalls Begleitumstände im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung darstellen.

Der Verweis der Klägerseite auf den Wortlaut der Ziffer 3.3 der zwischen ihnen und der Beklagten geschlossenen Darlehensverträge geht ebenfalls fehl. Zwar lässt sich der Vertragsklausel entnehmen, dass sie Bezug nimmt auf die "weitere Sicherung aller Ansprüche der Sparkasse aus diesem Darlehensverhältnis" (Hervorhebung durch die Kammer). Doch lässt auch diese Formulierung keinen Rückschluss darauf zu, dass die Kläger verpflichtet waren, der Beklagten lediglich eine quotale Mietabtretung zu verschaffen, zumal dies zum einen nicht in der Klausel erwähnt wird und die Kläger - da die Fondsgesellschaft Inhaberin der Mietforderungen gegen die N ist - dies überhaupt nicht könnten. Zudem stellt Ziffer 3.4.3 der Darlehensverträge klar, dass die Sicherheiten 3.1 (also die bestellte Grundschuld) und 3.3.1 (die stille Mietzession) über die "zunächst" erfolgende Sicherung der Forderungen aus den Darlehensverträgen zwischen den Klägern und der Beklagten hinaus "auch zur Sicherung aller Ansprüche, die der Sparkasse aus den den anderen Miteigentümern der Beleihungsobjekt gewährten Darlehen über insgesamt 420.955.555,55 DM" zustehen. Dieser Wortlaut ist nach Auffassung der Kammer so zu verstehen, dass die Mietzession und die Gesamtgrundschuld die Beklagte hinsichtlich sämtlicher gewährter Darlehen absichern sollten und nicht nur quotal hinsichtlich des jeweiligen, an einen Gesellschafter gewährten Darlehens.

bb)

Weitere Vertragsklauseln, welche den Schluss auf die von den Klägern vertretene Auffassung zulassen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich; die Kläger selbst führen als Argument für eine vertraglich vereinbarte quotale Verrechnung der Verwertungserlöse neben den vorstehend dargestellten Bestimmungen lediglich an, dass eine Berechtigung der Beklagten, die ihr von der Fondsgesellschaft gestellten Sicherheiten nach billigem Ermessen zu verrechnen, nicht ausdrücklich oder konkludent vereinbart sei.

cc)

Auch die Interessenlage der Parteien und die Begleitumstände des Vertragsschlusses lassen nicht zwingend den Schluss auf die Vereinbarung einer quotalen Verrechnung zu. Dass die Kläger oder sonstige Anleger oder die Fondsgesellschaft bei oder im Zusammenhang mit dem Abschluss der Darlehens- und Sicherungsabreden - abweichend von den schriftlichen Vereinbarungen - davon ausgegangen sind und der Beklagten bekannt war bzw. hätte bekannt sein müssen, die Verrechnung von etwaigen Verwertungserlösen werde quotal erfolgen, ist weder ersichtlich noch wurde es von Klägerseite substantiiert vorgetragen. Insbesondere sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die Beteiligten die vorliegende Finanzierungskonstruktion der Fondsgesellschaft nur deshalb gewählt haben, um eine quotale Erlösverrechnung bei Eintritt des Sicherungsfalles zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang verfängt insbesondere nicht der Einwand der Kläger, die von der Beklagten avisierte Erlösverrechnung führe zu einer gesetzlich nicht vorgesehenen Mithaftung der Darlehensnehmer untereinander entsprechend den Grundsätzen des § 128 HGB. Dies trifft bereits im Ansatz nicht zu, denn die Verrechnung der Verwertungserlöse auf notleidende Darlehen anderer Gesellschafter führt nicht zu einer (Mit-)Haftung der Kläger für diese Darlehen. Die Verbindlichkeiten der Kläger - und nur diese sind Ansatzpunkt für ihre "Haftung" - bleiben von Zahlungsansprüchen der Beklagten gegen andere Gesellschafter unberührt. Hiervon strikt zu trennen ist die Frage, ob die Kläger im vorliegenden Fall wirtschaftliche Nachteile durch die Verrechnung auf notleidende Darlehen erleiden. Wenngleich die Kammer nicht verkennt, dass die Kläger trotz der vertragsgemäßen Rückzahlung der an sie gewährten Darlehen wirtschaftlich insofern benachteiligt sind, als sie von den Mieterlösen, welche Grundlage der prospektierten Fondsausschüttungen sind, solange nicht profitieren, bis die Darlehensverbindlichkeiten der übrigen Fondsgesellschafter getilgt sind (entsprechendes würde hinsichtlich der Verwertung der Fondsimmobilien gelten), vermag dies keinen Umstand darzustellen, welcher zwingend den Schluss auf die beabsichtigte Vereinbarung einer quotalen Verrechnung der Verwertungserlöse zulässt. Denn es ist wie bereits dargestellt nicht erkennbar - und nicht substantiiert dargetan - dass die Kläger und die übrigen Fondsgesellschafter von einer so genannten "Innenfinanzierung" des Fremdkapitalanteils der Fondsgesellschaft, also von der Aufnahme eines Darlehens der Gesellschaft mit den möglichen Haftungsfolgen für die Gesellschafter nach § 128 HGB analog, nur um der quotalen Verrechnung von möglichen Verwertungserlösen Willen abgewichen sind. Insoweit ist zum einen zu berücksichtigen, dass die gewählte Finanzierungskonstruktion entgegen der Auffassung der Kläger grundsätzlich für sie mit einem geringeren Haftungsrisiko als bei einer "Innenfinanzierung" verbunden ist. Denn - auch dies ist bereits dargestellt - sie haften lediglich für ihre eigene Darlehensverbindlichkeit und sind zudem dem - sich realisierenden - Risiko ausgesetzt, keine Ausschüttungen aus den Mieterlösen zu erhalten. Hätten die Gesellschafter sich hingegen für die Fremdfinanzierung durch ein Darlehen an die Fondsgesellschaft selbst entschieden, bestünde neben dem Risiko des Ausbleibens von Ausschüttungen im Sicherungsfall grundsätzlich auch das Risiko der unbeschränkten persönlichen Inanspruchnahme durch die Beklagte; es bestünde grundsätzlich das Risiko für die Kläger, von der Beklagten auf Rückzahlung der gesamten Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen zu werden (§ 128 HGB analog). In diesem Zusammenhang unzutreffend ist der Einwand der Klägerseite, im Falle des Bestehens einer Gesellschaftsverbindlichkeit führe die Verwertung von Sicherheiten zur Darlehensfinanzierung "unstreitig" zur Reduzierung der akzessorischen Haftungshöchstgrenze, so dass sie im vorliegenden Fall sogar wirtschaftlich schlechter stünden als ein GbR-Gesellschafter. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Haftung des persönlich haftenden Gesellschafters in einer (Immobilienfonds-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ermangelung einer gesonderten Abrede gerade nicht der Fall (BGH, Urteile vom 08.02.2011, II ZR 243/09 und II ZR 263/09). Ferner lassen sich dem Gesellschaftsvertrag sogar Umstände entnehmen, welche darauf schließen lassen, dass sich die Anleger dessen bewusst waren, dass sie durch die möglicherweise fehlende Bonität von Mitgesellschaftern wirtschaftliche Nachteile erleiden könnten. So enthält § 7 Ziffer 1. e) die Bestimmung, dass der Geschäftsbesorger eine Sicherungszweckerklärung abgeben dürfe, welche eine Verwertung der Grundschuld bereits dann erlaubt, wenn nur das Darlehen eines einzelnen Gesellschafters notleidend wird. Ohne dass dies näherer Erläuterung bedürfte, ist der Zwangsverwertung einer Immobilie das Risiko von wirtschaftlichen Nachteilen immanent. Der Einwand der Klägerseite, sie habe lediglich das wirtschaftliche Risiko der eigenen Darlehen tragen wollen, ist vor diesem Hintergrund nicht plausibel. Unabhängig hiervon hat sich die Klägerseite nicht mit dem Beklagtenvortrag auseinander gesetzt, dass die Konzeption einer "Außenfinanzierung" von den Initiatoren und den Gesellschaftern insbesondere deshalb gewählt wurde, um möglichst hohe Steuervorteile zu generieren. Jedenfalls sind keine außerhalb der Vertragsurkunde liegenden Umstände dafür erkennbar, dass die Beklagte durch die Gewährung der Darlehen zur "Außenfinanzierung" auf den Umfang ihrer bestehenden Sicherheiten - im Falle der "Innenfinanzierung" könnte sie unstreitig den gesamten Verwertungserlös zunächst mit den offenen Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft verrechnen - verzichten wollte.

3.

Vielmehr lässt sich den Sicherungszweckerklärungen zur Mietzession (Anlage K 22) und zur Grundschuld (Anlage K 20), welche Inhalt und Umfang des Verwertungsrechts der Beklagten bestimmen, nach den dargestellten Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen sogar der Wille der Fondsgesellschaft, welche die Sicherheiten zugunsten der Beklagten bestellt hat, und der Beklagten entnehmen, dass letztgenannte zur Verrechnung der Verwertungserlöse nach billigem Ermessen berechtigt sein sollte.

a)

aa)

Die Mietzession enthält insoweit zunächst in Ziffer 2. ("Sicherungszweck") die ausdrückliche Bestimmung, dass bankmäßige Ansprüche der Beklagten gegen "siehe Anlage 2 - nachstehend der Kreditnehmer genannt" gesichert werden sollen. Dem sich unmittelbar anschließend enthält die Vertragsklausel die Bestimmung, dass "die Abtretung (...) zur Sicherung aller Forderungen der Sparkasse gegen den Kreditnehmer aus siehe Anlage 2" erfolgt. In der Anlage 2 wiederum sind alle Fondsgesellschafter, zugleich Darlehensnehmer, einschließlich der Höhe der gewährten Darlehen aufgeführt. Weder in Ziffer 2. noch in Anlage 2 der Mietzession findet sich irgendein Hinweis, dass die Mietzession nur quotal entsprechend der Beteiligungshöhe der Gesellschafter erfolgen soll. Vielmehr stellt die vorgenannte Klausel - verständig und aus Sicht eines objektiven Empfängers gewürdigt - ausdrücklich klar, dass die Mietzession alle Darlehensforderungen der Beklagten gegen die Fondsgesellschafter sichert und dementsprechend die Beklagte zur Verrechnung der Mieterlöse mit allen Darlehensverbindlichkeiten berechtigt. Dem folgend bestimmt Ziffer 8.3 der Mietabtretung - ebenfalls ausdrücklich - dass die Beklagte zur Verrechnung des Zessionserlöses nach billigem Ermessen berechtigt ist, wenn dieser nicht zur Befriedigung sämtlicher durch die Abtretung gesicherter Forderungen ausreicht. Die Auffassung der Kläger, diese Formulierung scheine nur "auf den ersten Blick" die Vertragsauslegung der Beklagten zu bestätigen, bei Würdigung der gesamten Vertragsurkunde ergebe sich aber, dass Ziffer 8.3 nur den Fall meint, dass ein Darlehensnehmer mehrere Kredite aufgenommen hat, überzeugt nicht. Zwar stellt die Klausel auf "den" Kreditnehmer ab. Indes ist auch in Ziffer 2 ("Sicherungszweck") "der" Kreditnehmer genannt. In Ziffer 2 wiederum findet sich der Hinweis, dass "der" Kreditnehmer in Anlage 2 genannt wird; auf die Anlage 2 wird unmissverständlich Bezug genommen. Anlage 2 zur Sicherungsabtretung enthält ihrerseits sowohl die Namen als auch die Darlehensverbindlichkeiten aller Gesellschafter, womit klargestellt ist, dass auch in Ziffer 8.3 der Mietzession die Gesamtheit aller Forderungen der Beklagten gegen alle Gesellschafter gemeint ist.

bb)

Außerhalb dieser - im Wortlaut eindeutigen - Vertragsurkunde liegende Umstände, welche eine andere Auslegung gebieten würden, sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Solche Umstände sind insbesondere nicht in den mit der Verrechnung nach billigem Ermessen verbundenen wirtschaftlichen Nachteilen für die Kläger zu sehen. Dies ist unter Ziffer 2 b) cc) dargestellt und wird insoweit in Bezug genommen.

b)

Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend im Hinblick auf die Zweckerklärung zu der bestellten Gesamtgrundschuld mit der Maßgabe, dass sich die entsprechenden Regelungen in Ziffer 1.1 ("Sicherungszweck") und Ziffer 1.4 ("Forderungsmehrheit") befinden. Auch diesen Regelungen lässt sich ausdrücklich entnehmen, dass die Beklagte zur Verrechnung der Verwertungserlöse nach billigem Ermessen, insbesondere zur Verrechnung auf die notleidenden Darlehen, berechtigt ist. Auch insoweit liegen keine Umstände außerhalb der Vertragsurkunde vor, die eine andere Auslegung gebieten.

c)

Die Sicherungsabreden mit dem Inhalt wie von der Kammer ausgelegt sind weder nach § 138 BGB unwirksam noch nach § 305 c BGB nicht Vertragsbestandteil geworden.

aa)

Die Voraussetzungen eines Missbrauchs der Vertretungsmacht durch die Q Immobilien Treuhand GmbH (Q), ihrerseits vertreten durch ihren Geschäftsführer F, liegen nicht vor. Zwar kann der Vertretene wegen Rechtsmissbrauchs nicht in Anspruch genommen werden, wenn dem anderen Teil beim Abschluss eines Rechtsgeschäfts der Missbrauch der Vertretungsmacht bekannt war (BGH NJW 1990, 384) oder hätte bekannt sein müssen (BGH a.a.O; NJW 2008, 69), wobei ein Kennenmüssen nach diesen Grundsätzen nur dann vorliegt, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtiger Weise Gebrauch gemacht hat, so dass sich dem anderen Teil der begründete Verdacht eines Treueverstoßes aufdrängen musste (BGH a.a.O.). Dem Vertragsgegner obliegt dabei keine Prüfungspflicht; erforderlich ist vielmehr eine massive Verdachtsmomente voraussetzende objektive Evidenz des Missbrauchs (BGH NJW 1994, 2082; 1999, 2883). Anhaltspunkte dafür, dass die Fondsgesellschaft im Innenverhältnis die Generalvollmacht des Geschäftsbesorgers (vgl. § 6 Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages) dahin beschränken wollte, dass dieser Sicherheiten nur dann bestellen durfte, wenn zugleich eine Verrechnung von Verwertungserlösen durch die Beklagte nach billigem Ermessen ausgeschlossen ist, lassen sich den Vertragsurkunden nicht entnehmen, womit zugleich dahin stehen kann, ob die Beklagte den Gesellschaftsvertrag kannte. Selbiges gilt für die außerhalb der Vertragsurkunde liegenden Umstände; alleine die mit der getroffenen Verrechnungsabrede in Zusammenhang stehenden wirtschaftlichen Nachteile lassen für sich genommen keinen zwingenden - und damit erst recht keinen objektiv evidenten - Schluss darauf zu, dass der Geschäftsbesorger mit Stellung der Sicherheiten seine Vertretungsmacht missbrauche. Insofern wird Bezug genommen auf die Ausführungen unter Ziffer 2. b).cc).

Die Auffassung der Kläger, im Zusammenspiel von § 7 Ziffer 4 d) und § 10 des Gesellschaftsvertrages werde ausdrücklich geregelt, dass der Geschäftsbesorger keine Verpflichtungen eingehen dürfe, aus denen die einzelnen Gesellschafter beim Abschluss von Verträgen und der Vornahme von Rechtshandlungen persönlich als Gesamtschuldner verpflichtet würden; die Verrechnung der Mieten und etwaiger Erlöse aus der Immobilienverwertung nach billigem Ermessen führten aber gerade dazu, dass die Gesellschafter als Gesamtschuldner haften, verkennt auch insoweit, dass durch die Verrechnung der Verwertungserlöse gerade keine persönliche, gesamtschuldnerische Haftung der Anleger begründet wird. Ebenso wenig überzeugt der Verweis der Kläger auf Anlage 2 Ziffer II. 1 des Treuhandvertrages. Unabhängig von der Frage, ob die Beklagte diese Regelung kannte, enthält sie lediglich eine Regelung über die Verpfändung des Gesellschaftsanteils, nicht aber über die Verrechnung von gewährten Sicherheiten; selbst wenn man dies anders sähe, würde es jedenfalls an einer objektiven Evidenz einer sich hieraus ergebenden Beschränkung der Innenvollmacht fehlen.

Dass der Geschäftsbesorger im Innenverhältnis berechtigt war, Sicherheiten ohne Beschränkung auf eine quotale Verwertung bzw. mit dem Recht der Beklagten auf Verrechnung nach billigem Ermessen zu bestellen, ergibt sich vielmehr sogar aus den zwischen den Klägern und der Beklagten geschlossenen Darlehensverträgen. Denn diese enthalten - wie bereits dargelegt - in Ziffer 3.4.3 die ausdrückliche Bestimmung, dass die Sicherheiten gemäß Ziffer 3.1 (Grundschuld) und 3.3.1 (Mietzession) für alle zur Anteilsfinanzierung gewährten Darlehen, auch diejenigen der Mitgesellschafter, haften sollen. Selbst wenn man hierin keine ausdrückliche Vereinbarung über den Umfang der zu stellenden Sicherheiten - zwischen den Klägern und der Beklagten - sähe, schließt eine derart gewählte Formulierung jedenfalls aus, dass die Sicherungsabreden (Ziffern 2.2 und 8.3 der Mietzession und 1.1 und 1.4 der Zweckabrede zur Grundschuld) objektiv evident die Vertretungsmacht des Geschäftsbesorgers im Innenverhältnis überschritten haben.

bb)

Die zwischen der Fondsgesellschaft und der Beklagten getroffenen Sicherheitsabreden sind nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB. Voraussetzung der vorgenannten Norm ist zum einen eine objektiv ungewöhnliche Klausel. Ob dies der Fall ist, ist nach den Gesamtumständen zu beurteilen, beispielsweise aufgrund einer Unvereinbarkeit mit dem Leitbild des Vertrages, einer erheblichen Abweichung vom dispositiven Recht oder aus der Unvereinbarkeit mit dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 305 c Rn 2 m.w.N.). Hinzukommen muss als zweite normative Voraussetzung, dass der andere Teil mit der Klausel nicht zu rechnen braucht, zwischen den Erwartungen des Kunden und dem Klauselinhalt also eine Diskrepanz besteht. Ob die Klausel überraschend ist, beurteilt sich dabei grundsätzlich nach den Erkenntnismöglichkeiten des typischerweise zu erwartenden Durchschnittskunden (BGH NJW 1987, 2228).

Nach diesen Grundsätzen kommt es bereits nicht darauf an, ob die Kläger die in Streit stehenden Vertragsklauseln als überraschend empfinden. Da Vertragspartner der Sicherheitenabreden die Fondsgesellschaft ist und die streitgegenständlichen Sicherheiten Drittsicherheiten sind, wäre auf den Empfängerhorizont der Fondsgesellschaft abzustellen. Aus welchen Gründen die Klausel für die Fondsgesellschaft überraschend gewesen sein soll, tragen die Kläger nicht vor. Unabhängig davon wären die Klauseln zur Verwertung der Sicherheiten aber auch für einen Fondsgesellschafter selbst nicht überraschend. Das diesbezügliche Argument der Kläger, die Klausel, so wie von der Beklagten verstanden und angewendet, führe im Ergebnis zu einer gesamtschuldnerischen Haftung entsprechend § 128 HGB, obwohl die Fondsgesellschafter ausweislich des Gesellschaftsvertrages nur für eigene Verbindlichkeiten haften sollten, geht schon deshalb fehl, weil - wie bereits mehrfach dargestellt - die Verrechnungsabrede keine gesamtschuldnerische Haftung der Anleger begründet. Ferner besteht keine Diskrepanz zwischen den Erwartungen eines durchschnittlichen Anlegers und dem Klauselinhalt. Ausgangspunkt dieser Betrachtung ist nicht, dass der (vertragsgemäß das ihm gewährte Darlehen zurückzahlende) Anleger "aus heiterem Himmel" keine quotale Verteilung des Verwertungserlöses erhält. Abzustellen ist vielmehr auf einen Anleger, der - wie die Kläger - ausweislich des Gesellschaftsvertrages und insbesondere der Darlehensverträge (dort Ziffer 3.4.3) weiß, dass die Fondsgesellschaft selbst der finanzierenden Bank (Dritt-)Sicherheiten aus dem Fondsvermögen stellen wird. Nach Auffassung der Kammer ist es nicht so, dass ein solcher Anleger mit einer Verrechnung der Verwertungserlöse auf Darlehen der Mitgesellschafter nicht zu rechnen braucht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Darlehensvertrag die ausdrückliche Regelung enthält, dass die gestellten Sicherheiten auch zur Sicherung der Darlehensansprüche gegen die Mitgesellschafter dienen, wie Ziffer 3.4.3 bestimmt.

4.

Selbst wenn die zugunsten der Beklagten zwischen ihr und der Fondsgesellschaft getroffenen Verrechnungsabreden nach § 138 BGB unwirksam oder nach § 305 c BGB nicht Vertragsbestandteil geworden wären, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen.

a)

Folge einer Unwirksamkeit der Verrechnungsabreden bzw. ihrer Nichteinbeziehung in das Vertragsverhältnis wäre, dass die Parteien (der Sicherungsabrede) keine ausdrückliche Regelung über die Verrechnung von Verwertungserlösen getroffen hätten. Streitentscheidend wäre dann, ob in einem solchen Fall - wie die Kläger meinen - eine Verpflichtung der Beklagten zur quotalen Verrechnung bestünde, ob also die quotale Verrechnung die Regel und die disquotale Verrechnung die Ausnahme wäre.

b)

Zwar ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum "Regel-Ausnahme-Verhältnis" von quotaler und disquotaler Haftung in einer (Immobilienfonds-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Urteile vom 08.02.2011, II ZR 243/09 und II ZR 263/09) nicht unmittelbar auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Denn diese Rechtsprechung beantwortet in erster Linie die Frage, ob die Erzielung von Verwertungserlösen den Haftungsumfang von GbR-Gesellschaftern im Rahmen des § 128 HGB beeinflusst, während vorliegend eine solche Haftung nicht im Streit steht. Zudem begründet der Bundesgerichtshof das Ergebnis, dass der Erlös aus der Verwertung von Sicherungsrechten die (quotale) Haftung des einzelnen Gesellschafters mangels ausdrücklicher Abrede nicht mindert, damit, dass der Gläubiger nach § 128 HGB grundsätzlich berechtigt ist, sich hinsichtlich der Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft an alle oder an einzelne Gesellschafter zu halten. Eine dem entsprechende, gesetzliche Vorschrift über die Verwertung von Sicherungsrechten in der von den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft und der Beklagten gewählten Finanzierungskonstruktion gibt es indes nicht (vgl. hierzu die Ausführungen unter Ziffer 1.).

Indes folgt nach Auffassung der Kammer auch im vorliegenden Fall aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung keine Pflicht der Beklagten zur quotalen Verrechnung von Verwertungserlösen. Denn die Interessenlage der Parteien entspricht im Ergebnis derjenigen in den vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) entschiedenen Fällen. Dort erlaubte § 128 HGB dem Darlehensgläubiger im Rahmen der gewählten "Innenfinanzierung" grundsätzlich die unbeschränkte Inanspruchnahme der Fondsgesellschafter mit der Folge, dass eine Haftungsbeschränkung ausdrücklich vereinbart werden muss. Im nunmehr zu beurteilenden Fall ("Außenfinanzierung") hat die Fondsgesellschaft der Beklagten als Darlehensgläubigerin ausweislich der Sicherungsverträge Sicherheiten in Form der Mietzession und der Gesamtgrundschuld bestellt, wobei insbesondere der Mietzins in voller Höhe abgetreten wurde. Die Beklagte hat sich Sicherheiten einräumen lassen, die - insoweit unstreitig - zur Sicherung aller ihr gegen die Fondsgesellschafter zustehenden Darlehensforderungen dienen sollten, wenngleich streitig ist, in welchem Umfang. Wollen die Parteien einer solchen Sicherungsabrede diese umfassenden Sicherungsrechte durch eine Pflicht zur quotalen Verwertungserlösverteilung wieder einschränken, bedarf auch dies einer ausdrücklichen Vereinbarung, an welcher es aber den in Streit stehenden Sicherungsabreden mangelt. Dass die Beklagte auf eine mögliche gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter für ein Darlehen an die Fondsgesellschaft nach § 128 HBG analog, also auf eine "Innenfinanzierung", offensichtlich verzichtet hat und anstatt dessen ihr "lediglich" (nicht gesamtschuldnerische) Darlehensrückzahlungsansprüche gegen die einzelnen Fondsgesellschafter zustehen, rechtfertigt - ähnlich wie in den vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fällen - noch nicht ohne weiteres die Annahme, dass sie die ihr eingeräumten Sicherheiten im Verhältnis zu den einzelnen Gesellschaftern zudem auch noch quotal beschränken wollte. Einem verständig würdigenden Vertragspartner liegt vielmehr das Interesse der Beklagten auf der Hand, als Ausgleich für die fehlende gesamtschuldnerische Haftung eine möglichst weitreichende Sicherheit zu erhalten.

5.

Das Feststellungsbegehren der Kläger lässt sich nicht auf einen Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte wegen einer unterlassenen Aufklärung über die Folgen einer globalen Haftung der gestellten Sicherheiten stützen.

a)

Im Ausgangspunkt zutreffend ist die Auffassung der Kläger, dass auch eine finanzierende Bank, die grundsätzlich den Darlehensnehmer nicht über die Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären und ihn dementsprechend vor Vertragsabschluss zu warnen hat, unter bestimmten Umständen Aufklärungspflichten treffen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Bank gegenüber dem Kunden einen Wissensvorsprung hinsichtlich der Risiken hat (ständige Rechtsprechung, vgl. nur BGH NJW 1999, 2032), sie die Rolle des Kreditgebers überschreitet (BGH NJW-RR 1992, 879) oder eine Interessenkollision besteht bzw. die Bank einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 280 Rn 62). Inhalt und Umfang der Aufklärungspflichten lassen sich dabei nicht schematisch bestimmen, sondern nur anhand der Besonderheiten des Einzelfalls, wobei auch der Wissensstand des Kunden zu berücksichtigen ist.

Nach diesen Grundsätzen war die von den Klägern als fehlend gerügte Information über die Folgen der globalen Haftung der gestellten Sicherheiten von der Beklagten als darlehensfinanzierender Bank nicht geschuldet, und zwar unabhängig davon, ob die Voraussetzungen der vorgenannten Fallgruppen vorliegen. Denn dass die gestellten Sicherheiten global für alle Ansprüche der Beklagten aus den Darlehensverträgen mit allen Gesellschaftern haften, lässt sich den von den Klägern selbst unterzeichneten Vertragsunterlagen entnehmen. Es wurde bereits unter Ziffer 3 a) und b) dargestellt, dass Ziffer 3.4.3 der Darlehensverträge klarstellt, dass die Mietzession und die Gesamtgrundschuld die Beklagte hinsichtlich sämtlicher gewährter Darlehen absichern sollten und nicht nur quotal hinsichtlich des jeweiligen, an einen Gesellschafter gewährten Darlehens. Ziffer 3.4.3 enthält damit die von den Klägern als fehlend gerügte Information, dass die Sicherheiten global für Forderungen der Beklagten gegen alle Fondsgesellschafter haften. Dass wiederum als logische Folge dessen für die Beklagte die Möglichkeit besteht, die Verwertungserlöse zunächst mit offen stehenden Darlehensforderungen gegen Mitgesellschafter der Kläger zu verrechnen, lag für einen vernünftigen, den kurzen und eindeutigen Wortlaut der von ihm selbst unterzeichneten Vertragsklausel verständig würdigenden Anleger auf der Hand. Insofern bedurften die Kläger keiner gesonderten Erläuterung der von ihnen selbst unterzeichneten Vertragsklauseln.

b)

Dies kann im Ergebnis sogar dahin stehen. Denn selbst ein Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten würde die begehrte Feststellung nicht tragen können.

aa)

Nach § 249 Abs. 1 BGB hat derjenige, der zum Schadenersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Diese Naturalrestitution bedeutet die Herstellung des gleichen wirtschaftlichen Zustandes, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde (BGH NJW 1985, 793). Besteht der Schaden des Gläubigers in der Eingehung einer für ihn nachteiligen Darlehensverbindlichkeit, so ist dieser nach den vorgenannten Grundsätzen so zu stellen, als hätte er den Darlehensvertrag nicht geschlossen.

bb)

Die Kläger stützen die von ihnen begehrte Feststellung allerdings nicht darauf, dass sie die streitgegenständlichen Darlehensverträge bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht geschlossen hätten, sondern darauf, dass die Sicherungsabreden mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wären. Diese Rechtsfolge vermag § 249 Abs. 1 BGB indes nicht zu tragen. Erforderlich wäre insoweit die Feststellung, dass die Fondsgesellschaft (nicht die Kläger!), eine Kenntnis der Kläger von den Folgen einer disquotalen Haftung unterstellt, und die Beklagte Sicherungsabreden mit den von den Klägern behaupteten Inhalten getroffen hätten. Hierzu fehlt es indes an substantiiertem Sachvortrag der Kläger. Die Vertragsunterlagen, insbesondere Ziffer 3.4.3 der von den Klägern unterzeichneten Darlehensverträge, geben vielmehr das Gegenteil her: Es kam der Beklagten offensichtlich darauf an, globale Sicherheiten für sämtliche Darlehensforderungen gegen alle Gesellschafter zu erhalten, um sich bestmöglich gegen das Kreditrisiko einzelner Gesellschafter abzusichern. Aus diesem Grunde kann nicht ohne weiteres darauf geschlossen werden, dass die Beklagte sich mit einer quotalen Haftung zufrieden gegeben hätte, hätten die Fondsgesellschaft oder die Kläger ihr ein solches Vertragsangebot unterbreitet, zumal die Kläger die vorgenannte Klausel in den Darlehensverträge zur Kenntnis genommen haben, als sie die Darlehensverträge unterzeichneten. Die in diesem Zusammenhang klägerseits zitierte Rechtsprechung des OLG Dresden (Urteil vom 28.05.2001, Aktenzeichen 8 U 498/01) ist auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, so dass es keiner Entscheidung darüber bedarf, ob diese überzeugt. Dass der Entscheidung des OLG Dresden ein mit dem vorliegenden Fall vergleichbarer Sachverhalt zugrunde liegt, ist nicht ersichtlich und nicht vorgetragen. Insbesondere aber lässt sich der Entscheidung entnehmen, dass der dortige Anleger weder durch einen Emissionsprospekt noch durch einen Anlagevermittler über das Bestehen der globalen Sicherungszweckabrede unterrichtet, ihm die Zweckerklärung nicht vorgelegt wurde; ihm war nicht bekannt, dass nach dem Fondskonzept die Bank sich eine Globalgrundschuld übertragen lassen wollte. Die Kläger allerdings wussten zumindest durch Unterzeichnung der Darlehensverträge mit der Beklagten, dass diese sich die Gesamtgrundschuld an den Fondsgrundstücken (Ziffer 3.1) und die Mietzinsansprüche der Fondsgesellschaft (Ziffer 3.3.1) abtreten ließ und zudem, dass die Sicherheiten für alle Darlehensansprüche der Beklagten haften sollten (Ziffer 3.4.3). Vor diesem Hintergrund fehlt es zudem an einem Vertrauen der Kläger auf eine quotale Verteilung des Verwertungserlöses, welches nach dem OLG Dresden zugunsten des Anlegers wiederherzustellen sei. Schließlich trifft die vorgenannte Rechtsprechung überhaupt keine Aussage über den Maßstab der Erlösverteilung; sie sieht lediglich den Schadenersatzanspruch des Anlegers darin, dass die Bank es zu unterlassen habe, von der ihr eingeräumten Grundschuld als Sicherungsmittel für die an andere Kommanditisten ausgereichten Darlehen Gebrauch zu machen, falls diese ihren Verpflichtungen zur Darlehensrückzahlung nicht nachkommen. Dass die Beklagte berechtigt ist, die ihr bestellten Sicherheiten zu verwerten, falls einzelne Gesellschafter ihren Verpflichtungen zur Darlehensrückzahlung nicht nachkommen, steht zwischen den Parteien aber überhaupt nicht in Streit. Im Übrigen enthält § 7 Ziffer 1. e) des Gesellschaftsvertrages sogar die ausdrückliche Berechtigung des Geschäftsbesorgers, eine solche Sicherungszweckabrede zu treffen.

c)

Ob die Beklagte sich zudem mit Erfolg auf die erstmals im nachgelassenen Schriftsatz vom 19.03.2013 erhobene Einrede der Verjährung berufen kann, bedarf aus den vorgenannten Gründen keiner Entscheidung.

6.

Schließlich vermag auch die Auffassung der Kläger nicht zu überzeugen, ihnen stehe ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheiten aus Ziffer 6 der Zweckerklärung betreffend die Grundschuld vom 30.10.2011 bzw. aus Ziffer 9 der Mietzession vom 28.09.2000 zu, an dessen Stelle das Surrogat in Gestalt des anteiligen Verwertungserlöses trete. Einen solchen Freigabeanspruch enthalten die vorzitierten Klauseln nicht. Das Gegenteil ist der Fall: Beide Klauseln enthalten die Bestimmung, dass die Beklagte Sicherheiten freizugeben hat, sobald ihre durch die Zweckerklärung gesicherten Ansprüche befriedigt sind ("Sobald die Sparkasse wegen ihrer durch die Zweckerklärung gesicherten Ansprüche befriedigt ist, ist sie - auf entsprechendes Verlangen - verpflichtet, ihre Rechte aus der/den Grundschuld(en) freizugeben" - vgl. Anlage K 20 bzw. "Sobald die Sparkasse wegen aller ihrer gesicherten Ansprüche gegen den Kreditnehmer befriedigt ist, ist sie verpflichtet, ihre Rechte aus der Forderungsabtretung freizugeben" - vgl. Anlage K 22). Aus der vorgenannten Zweckerklärung bzw. der Forderungsabtretung gesicherte Ansprüche sind indes alle Darlehensrückzahlungsansprüche gegen sämtliche Fondsgesellschafter (vgl. die Ausführungen unter Ziffer 3 a) und b)), welche unstreitig noch nicht vollständig erfüllt sind.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 91, 709 Satz 1 und 2 ZPO.

IV.

Der Streitwert beträgt 8.341.872,00 €. Maßgeblich ist diesbezüglich das wirtschaftliche Interesse der Kläger an der begehrten Feststellung, welches sich nach dem unwidersprochenen und nachvollziehbaren Klägervortrag auf 10.427.340,00 € beläuft. Bei einer positiven Feststellungsklage ist regelmäßig ein Abschlag in Höhe 20 % gegenüber dem Wert einer entsprechenden Leistungsklage vorzunehmen (BGH, JurBüro 1975, 1598). Lediglich die zweifelhafte Realisierbarkeit eines Anspruchs oder die Unwahrscheinlichkeit des Schadenseintritts können einen höheren Abschlag als 20 % rechtfertigen (BGH, AnwBl 1992, 451), wofür gegenwärtig aber keine Anhaltspunkte vorliegen. Andererseits ist ein geringerer Abschlag auch dann nicht vorzunehmen, wenn der Kläger damit rechnen kann, sein Gegner werde freiwillig auf ein Feststellungsurteil hin zahlen (BGH MDR 2008, 829).