Bewilligt der Grundstückseigentümer die Löschung eines Rechts als Vertreter des Betroffenen, so hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob er hierzu berechtigt, insbesondere vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit ist, weil die Bewilligung der Verwirklichung und Beurkundung des materiellen Liegenschaftsrechts dient (Anschluss an BGHZ 77, 7; OLG München FamRZ 2012, 1672).
1. Die Beschwerde der Beteiligten C... W... gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Cham - Grundbuchamt - vom 02.07.2015 wird mit der Maßgabe als unbegründet zurückgewiesen, dass zur Beseitigung des in der Zwischenverfügung dargestellten Hindernisses auch die Vorlage einer der Form des § 29 GBO entsprechenden Erklärung des G... W... über die Befreiung der Beteiligten C... W... von den Beschränkungen des § 181 BGB genügt.
3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beschwerdeführerin zu tragen.
2. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 10.000 € festgesetzt.
I.
1. Im Grundbuch des Amtsgerichts Cham von W... Bl. 4... ist C... W... als Eigentümerin der Grundstücke Fl.-Nr. 1.../1 und 1.../2 eingetragen. Diese sind in Abt. II des Grundbuchs unter Nr. 1 mit einem Nießbrauch auf Lebensdauer zugunsten G... W... und U... W... als Gesamtgläubiger und unter Nr. 2 mit einer Vormerkung zugunsten G... W... und U... W... zur dinglichen Sicherung eines beiden als Gesamtgläubiger eingeräumten Rückerwerbsrechts belastet. Grundlage dieser Belastungen ist der notarielle Überlassungsvertrag vom 11.12.2003 (UR-Nr. 1108/2003; Notar C... D... in W...), mit dem G... W... und U... W... die benannten Grundstücke an ihre Tochter C... W..., die hiesige Antragstellerin, übertragen haben. Dort ist unter anderem geregelt, dass zur Löschung des Nießbrauchs der Nachweis über das Ableben der Berechtigten genügt und dass das Rückerwerbsrecht in jedem Fall mit dem Tod des Übergebers erlischt.
Der Begünstigte G... W... und dessen Ehefrau U... W... hatten mit notarieller Urkunde vom 10.12.2003 (URNr. 1.../20... Notar C... D..., W...) sich gegenseitig und ihrer Tochter C... W... Vorsorgevollmacht erteilt, sie in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten umfassend zu vertreten, soweit eine Stellvertretung gesetzlich zulässig ist und nachfolgend auch nichts anderes bestimmt ist. Von § 181 BGB war ausdrücklich nur der bevollmächtigte Ehegatte befreit.
Am 03.10.2011 verstarb U... W...
Mit notariell unterschriftsbeglaubigter Urkunde vom 18.06.2015 (URNr. 2... F/20...; Notar T... F..., A...) erklärte die Antragstellerin C... W... im eigenen Namen und zugleich aufgrund vorgelegter Vollmachtsurkunde vom 10.12.2003 die Bewilligung der Löschung der im Grundbuch von W... Blatt 4... in Abt. II unter Nrn. 1 und 2 eingetragenen Rechte (Nießbrauch und Auflassungsvormerkung), stimmte als Eigentümerin der Löschung der Belastung nach Maßgabe der Löschungsbewilligung insgesamt zu und beantragte den Vollzug im Grundbuch. Außerdem legte sie die Sterbeurkunde hinsichtlich ihrer Mutter U... W... in notariell beglaubigter Abschrift vor.
Mit Schreiben vom 19.06.2015 beantragte der Urkundsnotar nach § 15 GBO namens der Beteiligten den Vollzug sämtlicher Eintragungsanträge.
Das Grundbuchamt machte mit Schreiben vom 25.06.2015 Bedenken wegen einer fehlenden Befreiung von § 181 BGB geltend.
Der Urkundsnotar entgegnete mit Schreiben vom 29.06.2015, dass Gegenstand der Erklärung lediglich die formelle grundbuchrechtliche Bewilligung sei und diese selbst keinerlei materiell-rechtlichen Erklärungen enthalte. Da eine dem § 925a BGB entsprechende Vorschrift fehle, habe das Grundbuchamt die zugrundeliegenden materiell-rechtlichen Voraussetzungen nicht zu prüfen. Anhaltspunkte für einen Vollmachtsmissbrauch lägen nicht vor.
Mit der Zwischenverfügung vom 02.07.2015 beanstandete das Grundbuchamt, dass der beantragten Eintragung folgendes Hindernis entgegenstehe:
Mit Urkunde vom 18.06.2015 (URNr. 2... F/20...), werde die Löschung der im Grundbuch von W... Blatt 4... in Abt. II unter Nrn. 1 und 2 eingetragenen Rechte (Nießbrauch und Rückauflassungsvormerkung) bewilligt. Der Berechtigte G... W... werde dabei aufgrund Vollmacht durch seine Tochter, die Eigentümerin, vertreten. Allerdings sei der Tochter in der Vollmacht keine Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilt worden, so dass hier die Genehmigung des Berechtigten erforderlich sei. Es handele sich bei der Löschungsbewilligung zwar um eine einseitige Erklärung. Allerdings liege dieser materiell-rechtlich ein gegenseitiger Vertrag zugrunde, nämlich die Einigung des Berechtigten und der Eigentümerin bezüglich der Aufhebung der Rechte, so dass ein Handeln aufgrund der vorliegenden Vollmacht wegen § 181 BGB nicht möglich sei.“
Das Grundbuchamt setzte eine Frist bis 07.08.2015 zur Behebung des Hindernisses.
Mit Schreiben vom 14.07.2015 übersandte der Urkundsnotar eine privatschriftliche Verzichtserklärung des G... W... vom 08.08.2014 an das Grundbuchamt. In dieser verzichtete er nach seinem Umzug von W... nach H... am 31.03.2014 auf sein Wohnrecht und stimmte einem zukünftigen Verkauf des Hauses in W... zu. Außerdem befreite er seine Tochter von § 181 BGB.
Mit E-Mail vom 30.07.2015 teilte das Grundbuchamt dem Urkundsnotar mit, dass ein Vollzug aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen nicht möglich sei. Die Verzichtserklärung des G... W... ändere hieran nichts. Eine Löschung könne nur erfolgen aufgrund Löschungsbewilligung des Berechtigten in der Form des § 29 GBO.
Mit Schreiben vom 12.08.2015 legte der Urkundsnotar namens und im Auftrag der Beteiligten Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ein.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig (§ 71 Abs. 1 GBO), jedoch unbegründet, weil das in der angefochtenen Zwischenverfügung vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht. Dieses kann jedoch nicht nur durch Vorlage einer Löschungsbewilligung des G... W..., sondern auch durch Vorlage einer der Form des § 29 GBO entsprechenden Erklärung des G... über die Befreiung der Beteiligten C... W... von den Beschränkungen des § 181 BGB beseitigt werden.
1. Gemäß § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB ist zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück grundsätzlich die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Gemäß § 875 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder demjenigen abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt (hier also gegenüber der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Grundstücks).
Die Löschung im Grundbuch erfolgt auf Antrag (§ 13 GBO) und Bewilligung (§ 19 GBO) in der Form des § 46 Abs. 1 oder 2 GBO. Die Bewilligung nach § 19 GBO ist von demjenigen abzugeben, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, hier also von den Nießbrauchsberechtigten und den Inhabern des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Rückauflassung.
2. Nach dem Tod der Mutter ist der Vater der Antragstellerin allein berechtigt, die Löschung des Nießbrauchs und der Auflassungsvormerkung zu bewilligen.
a) Die Bewilligungsberechtigung steht nach § 19 GBO dem Betroffenen zu. Das ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann; ob dies der Fall ist, muss unabhängig von etwaigen Veränderungen des materiellen Sachenrechts und unabhängig von den Folgen der gestatteten Grundbucheintragung beurteilt werden. Grundsätzlich ist also die Grundbuchposition maßgeblich; der in dem Grundbuch Eingetragene ist bewilligungsberechtigt. Ist das Grundbuch jedoch unrichtig und die Vermutung des § 891 BGB widerlegt, muss der wahre Berechtigte, also der Inhaber des betroffenen Rechts, die Eintragung bewilligen. Anderenfalls käme es zu einer Perpetuierung der Unrichtigkeit des Grundbuchs, die jedoch seinem Zweck widerspräche, über die privatrechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück zuverlässig Auskunft zu geben (BGH NJW-RR 2006, 888 Rn. 14 nach juris).
Danach waren zu Lebzeiten der Eltern der Antragstellerin beide Elternteile bewilligungsberechtigt, da jeder von ihnen Nießbraucher und Gläubiger eines durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs war. Der auf dem gleichen Rechtsgrund beruhende (Rück-)Auflassungsanspruch von Gesamtgläubigern nach § 428 BGB konnte - unabhängig davon, dass jedem von ihnen ein eigener Anspruch zustand - durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden (BGH FamRZ 2012, 1213 Rn. 13 nach juris m.w.N.).
Der Nießbrauch und der schuldrechtliche Rückübereignungsanspruch der Mutter besteht nach ihrem Tod nicht mehr. Ist - wie hier - der Nießbrauch und der Rückübereignungsanspruch im Übergabevertrag auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt worden, so erlischt er mit dessen Tod und geht nicht auf dessen Erben über. Die Stellung des anderen Elternteils als Nießbrauchsinhaber und seine Berechtigung, den Rückübertragungsanspruch geltend zu machen, bleibt davon unberührt; sein Anspruch wird weiterhin durch die Vormerkung gesichert. Ist in einem Übergabevertrag für die auf die Lebenszeit von Ehegatten befristeten (Rück-)Auflassungsansprüche eine Gesamtgläubigerschaft vereinbart (und eingetragen) worden, steht der Anspruch nach dem Tod eines Elternteils dem Längstlebenden allein zu (vgl. zum Ganzen BGH FamRZ 2012, 1213 Rn. 14 nach juris m.w.N.). Dieser ist demgemäß auch allein berechtigt, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Ebenso verhält es sich mit dem Nießbrauch.
b) Voraussetzungen für die beantragte Löschung des Nießbrauchs und der Vormerkung sind danach die Bewilligung des überlebenden Elternteils nach § 19 GBO und der Nachweis des Todes des anderen, der gemäß §§ 22, 29 GBO zu führen ist (BGHZ 117, 390, 392; BGH FamRZ 2012, 1213 Rn. 15 nach juris m.w.N.).
Die Antragstellerin hat einen § 29 GBO entsprechenden Nachweis über den Tod ihrer Mutter mit der Vorlage der vom Standesamt ausgestellten Sterbeurkunde geführt. Sie hat des Weiteren im Namen ihres Vaters die Löschungsbewilligung erklärt. Letztere reicht aber nicht aus, da die Antragstellerin in der ihr erteilten Vollmacht nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit wurde.
aa) Die Bewilligung kann allerdings grundsätzlich durch einen Vertreter abgegeben werden. Bei rechtsgeschäftlicher Vertretung muss eine ausreichende Vollmacht zur Abgabe der Bewilligung bestehen; diese ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (Schöner/Stöber, GBO 15. Aufl. Rn. 102). Die Vorlage der notariell beglaubigten Abschrift der notariellen Urkunde über die am 10.12. 2003 erteilte Vorsorgevollmacht reicht insoweit aus.
bb) Das Grundbuchamt hat jedoch zu Recht beanstandet, dass die Antragstellerin nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit wurde.
(1) Bei der Bewilligung gemäß § 19 GBO handelt es sich nach nunmehr herrschender Meinung zwar um eine rein verfahrensrechtliche Erklärung, die deshalb grundsätzlich nur verfahrensrechtlichen, nicht aber sachlich-rechtlichen Vorschriften unterliegt (vgl. OLG München FamRZ 2012, 1672 Rn. 6 nach juris; Demharter GBO 29. Aufl. § 19 Rn. 13 m.w.N.; hiervon geht auch BGH Rpfleger 2013, 378 Rn. 8 nach juris aus). Die Vorschriften des bürgerlichen Rechts für rechtsgeschäftliche Erklärungen - hier also § 181 BGB - können daher nicht unmittelbar, sondern allenfalls entsprechend angewandt werden (OLG München FamRZ 2012, 1672 Rn. 6 nach juris). Insbesondere ist die Bewilligung von den zum Eintritt einer Rechtsänderung notwendigen sachlich-rechtlichen Erklärungen zu unterscheiden, wenn auch die eine in der anderen enthalten sein kann (Demharter GBO aaO. § 19 Rn. 16). Die Bewilligung dient aber der Verwirklichung und Beurkundung des materiellen Liegenschaftsrechts. Daraus folgt, dass sie auch nur dann wirksam ist, wenn der Bewilligende die nach materiellem Recht zu beurteilende Macht zur Aufhebung der Belastung hat (vgl § 875 BGB), deren Löschung bewilligt werden soll (BGHZ 77, 7 Rn. 4 nach juris m.w.N.). Deshalb muss das Grundbuchamt prüfen, ob der Erklärende berechtigt ist, die Bewilligung für dritte Personen abzugeben und damit auch, ob § 181 BGB entgegensteht (OLG München FamRZ 2012, 1672 Rn. 7 nach juris).
Die Beschwerdeführerin ist ohne die Voraussetzungen für ein erlaubtes Insichgeschäft nicht zur Aufgabeerklärung hinsichtlich des Nießbrauchs und der Rückauflassungsvormerkung berechtigt (§§ 875, 181 BGB). § 181 BGB ist nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum eine Vorschrift, bei der ein Interessengegensatz zwischen den mehreren vom Vertreter repräsentierten Personen zwar gesetzgeberisches Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung weder erforderlich noch ausreichend ist. Das besagt aber nicht, dass - mit Rücksicht auf die unbefriedigenden Ergebnisse einer solchen Gesetzesauslegung - der erwähnte Grundsatz keine Ausnahmen zuließe. Auch im vorliegenden Fall kommt eine vom Zweck des § 181 BGB losgelöste, ausschließlich formale Betrachtungsweise nicht in Betracht. Nach § 875 Abs 1 Satz 2 BGB kann der Grundpfandgläubiger das Recht durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Begünstigten aufgeben. In beiden Fällen ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks der durch die Aufgabeerklärung materiell Begünstigte. Sachlich ist damit der Grundstückseigentümer der eigentliche Erklärungsempfänger. Ob er es auch formal ist, kann nicht entscheidend sein (BGHZ 77, 7 Rn. 6 nach juris; s.a. Demharter GBO aaO. § 19 Rn. 26). Denn es wäre nicht zu rechtfertigen, den im einen Fall (Erklärung gegenüber dem Begünstigten) eingreifenden Schutz des § 181 BGB im anderen Fall (Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt) nicht zu gewähren. § 181 BGB würde bei der Aufgabe von Grundpfandrechten seine Bedeutung verlieren, wenn er durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt umgangen werden könnte (vgl. zum Ganzen BGHZ 77, 7 = NJW 1980, 1577 Rn. 6 f. nach juris m.w.N.; OLG München FamRZ 2012, 1672 Rn. 9 nach juris; Staudinger/Schilken BGB Neubearbeitung 2014, § 181 Rn. 40).
Der Bundesgerichtshof (BGHZ 77, 7 Rn. 3 nach juris) hat dementsprechend die Wirksamkeit der Bewilligung von der materiellrechtlichen Wirksamkeit abhängig gemacht. Dies folgt aus dem mit der Eintragungsbewilligung verfolgten Verfahrenszweck, eine Grundbucheintragung zugunsten einer bestimmten Person zu bewirken. Wenn somit eine einseitige materiell-rechtliche Erklärung nötig ist (§ 875 BGB), dann bestehen für das Grundbuchamt in diesen Fällen stets offenkundige Zweifel an der Wirksamkeit dieser Erklärung, die im Hinblick auf die Pflicht des Grundbuchamts, das Grundbuch richtig zu halten, zur Beanstandung und Ablehnung der Eintragung berechtigen (Schöner/Stöber, GBO 15. Aufl. Rn. 3562).
(2) Im vorliegenden Fall ist nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass der Vater der Beschwerdeführerin diese von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit hat. Sein privatschriftliches Schreiben vom 08.08.2014 reicht hierzu nicht aus. Damit besteht ein Eintragungshindernis, das durch Vorlage einer der Form des § 29 GBO entsprechenden Erklärung beseitigt werden kann.
III.
1. Die Verpflichtung der Beschwerdeführerin, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, ergibt sich aus § 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1, § 32 Abs. 1 GNotKG.
2. Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren findet ihre Grundlage in § 79 Abs. 1 i.V.m. § 61 Abs. 1 und 2, § 36 Abs. 1 GNotKG. Ausgangspunkt sind grundsätzlich die Geschäftswerte für die Bestellung (bzw. hier Löschung) des Nießbrauchs und der Rückauflassungsvormerkung. Diese waren vom Grundbuchamt im Jahr 2004 mit 59.000 € und 146.750 € angesetzt worden.
Von diesen Werten sind regelmäßig bei einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung Abschläge vorzunehmen. Für den Geschäftswert einer solchen Beschwerde ist im allgemeinen von Bedeutung, welche Schwierigkeit die Behebung des Hindernisses macht, das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist (vgl. BayObLG JurBüro 1995, 259 Rn. 4 nach juris). Der Senat schätzt die Schwierigkeit für die Beibringung einer Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB als gering ein, so dass der Geschäftswert auf rund 5 % der Summe der Ausgangswerte, also auf 10.000 € festzusetzen ist.
3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.