Zum formgerechten Nachweis der Vertretungsbefugnis des directors einer in Großbritannien gegründeten und registrierten Private Company Limited By Shares genügt eine notarielle Bescheinigung gemäß § 21 BNotO, wenn eine Zweigniederlassung der Gesellschaft im inländischen Handelsregister eingetragen ist und der der Notar seine Erkenntnisse aus der Einsicht in dieses Register erworben hat.
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben
I.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 4. April 2012 wurde das im Beschlusseingang näher bezeichnete Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 zugeschlagen. Die Beteiligte zu 1 ist eine im Companies House Cardiff registrierte Private Company Limited By Shares mit Sitz in B..., Großbritannien. Eine deutsche Zweigniederlassung ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hof eingetragen.
Am 19. Juni 2012 veräußerte die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. P 2... /2... der Notarin C... P... das Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 und 3. Die Beteiligte zu 1 wurde von ihrer Geschäftsführerin (director) vertreten. Die Notarin bescheinigte die Richtigkeit dieser Angaben auf Grund Einsicht in das elektronische Handelsregister des Amtsgerichts Hof.
Auf Ersuchen des Amtsgerichts Schöneberg vom 9. Juli 2012 wurde die Beteiligte zu 1 am 25. Juli 2012 als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 13. August 2012 hat die Urkundsnotarin unter Überreichung ihrer UR-Nr. P 2... /2... die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 2 und 3 beantragt (Ordnungsnummer 47 Zehlendorf Blatt 1... -2... ). Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 10. September 2012 unter Fristsetzung den Nachweis der Vertretungsbefugnis der Geschäftsführerin der Beteiligten zu 1 beanstandet. Die Vertretungsverhältnisse der Hauptniederlassung könnten nicht durch Einsicht in das Register der Zweigniederlassung geführt werden, weil nicht die Zweig-, sondern die Hauptniederlassung als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen sei. Darauf hat die Notarin die Ablichtung eines Handelsregisterauszugs des Amtsgerichts Hof vom 16. April 2012 eingereicht und auf die in der Niederschrift enthaltene Vertretungsbescheinigung verwiesen.
Mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 Beschwerde gegen die Zwischenverfügung erhoben und beantragt, die Vormerkung sowie eine Grundschuld im Wohnungsgrundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel mit Beschluss vom 20. Dezember 2012 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis, nicht jedoch der Eintragungsantrag selbst (Senat, Beschluss vom 3. November 1992 – 1 W 3761/92). Der Senat kann deshalb das Grundbuchamt nicht anweisen, die Vormerkung einzutragen. Entsprechendes gilt für die – soweit ersichtlich – erstmals begehrte Eintragung einer Grundschuld, die ohnehin nicht Gegenstand des zur Ordnungsnummer 29 geführten Verfahrens des Grundbuchamts ist, zu dem sich allein die angefochtene Zwischenverfügung verhält.
Die danach allein mit dem Ziel der Aufhebung der Zwischenverfügung vom 10. September 2012 statthafte Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO, war nicht veranlasst, weil das darin aufgezeigte Eintragungshindernis nicht besteht.
Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, bewilligt, §§ 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB, 19 GBO. Daran ändert nichts der Umstand, dass hier eine ausländische Gesellschaft von der Eintragung der Vormerkung betroffen wird. Das Verfahren vor dem deutschen Grundbuchamt richtet sich auch bei Auslandsberührung stets nach deutschem Recht – lex fori (Senat, Beschluss vom 25. September 2012 – 1 W 270-271/12 – DNotZ 2013, 135, 136; Beschluss vom 22. Mai 2012 – 1 W 163/11 – FGPrax 2012, 236, 237; BayObLG, DNotZ 1987, 98, 99).
Im Ausgangspunkt ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt einen Nachweis für die Vertretungsmacht der für die Beteiligte zu 1 handelnden Geschäftsführerin (director) für erforderlich erachtet hat. Da es sich bei der Beteiligten zu 1 um eine in Großbritannien gegründete und dort noch registrierte Gesellschaft handelt, richtet sich die Frage der Bestellung ihrer Organe und deren Vertretungsmacht nach dem Gesellschaftsstatut (OLG Frankfurt/Main, FGPrax 2008, 185, 166). Maßgeblich ist danach das britische Recht (vgl. Senat, Beschluss vom 20. April 2010 – 1 W 164-165/10 – DNotZ 2012, 604), so dass die Beteiligte zu 1 durch das board of directors oder, wenn nur ein director vorhanden ist, durch diesen vertreten wird (Zeiser, in: Hügel, GBO, 2. Aufl., Internationale Bezüge, Rdn. 111.9).
Nach deutschem Verfahrensrecht richten sich wiederum die Erfordernisse, die an den Nachweis der Vertretungsberechtigung zu stellen sind (Senat, a.a.O.). Es gilt grundsätzlich § 29 Abs. 1 S. 2 GBO. Die Nachweise sind in Form öffentlicher Urkunden zu erbringen (Senat, Beschluss vom 22. Mai 2012 – 1 W 163/11 – FGPrax 2012, 236, 237), die in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift vorzulegen sind, vgl. § 435 ZPO (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 29, Rdn. 57). Solche sind vorliegend nicht zu den Grundakten gelangt. Insbesondere liegt die Bescheinigung des Companies House vom 19. Dezember 2012 nur in einfacher Kopie vor. Es kann deshalb offenbleiben, ob dies überhaupt ein geeigneter Nachweis für die Vertretungsberechtigung sein könnte.
Allerdings können im Handelsregister eingetragene Vertretungsberechtigungen juristischer Personen oder Gesellschaften auch durch eine notarielle Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO nachgewiesen werden, § 32 Abs. 1 S. 1 GBO. Eine solche Bescheinigung ist in der Niederschrift zur UR-Nr. P 2... /2... enthalten.
Zwar sollen die Nachweiserleichterungen des § 32 GBO bei ausländischen Gesellschaften grundsätzlich nicht gelten, weil sich die Vorschrift auf inländische Register beschränkt (vgl. OLG Brandenburg, MittBayNot 2011, 222, 223). Entsprechend hat der Senat entschieden, dass die Vertretungsbefugnis der directors einer englischen Limited nicht durch die Bescheinigung eines deutschen Notars erbracht werden kann, wenn dieser seine Erkenntnisse nur durch die Einsichtnahme in das beim Companies House geführte Register erworben hat (Senat, Beschluss vom 20. April 2010 – 1 W 164-165/10 – DNotZ 2012, 604, 605).
Hiervon unterscheidet sich aber der vorliegende Fall. Die Notarin hat ihre Erkenntnisse zu den Vertretungsbefugnissen der Beteiligten zu 1 nicht durch Einsicht in das britische Register, sondern durch Einsicht in das deutsche Handelsregister erworben und dabei festgestellt, dass Frau S... dort als director eingetragen ist. Damit ist der Nachweis der Vertretungsbefugnis in gehöriger Form erbracht. Dagegen spricht nicht, dass im Handelsregister des Amtsgerichts Hof lediglich die Zweigniederlassung der Beteiligten zu 1 eingetragen ist. Die Zweigniederlassung einer Handelsgesellschaft ist grundsätzlich ein unselbständiger Teil des Gesamtunternehmens ihres Rechtsträgers (Pentz, in: Ebenroth/Boujong/Joost/Strohn, HGB, 2. Aufl., § 13d, Rdn. 20; § 13, Rdn. 63). Sie hat keine eigene Rechtspersönlichkeit und insbesondere keine eigene organschaftliche Vertretung. Die Organe des Unternehmens sind zugleich diejenigen der Zweigniederlassung. Maßgeblich ist bei Gesellschaften auf das Gesellschaftsstatut abzustellen. Die Notarin hat bescheinigt, dass Frau S... als director im Handelsregister eingetragen ist. Nach den obigen Ausführungen ist sie damit als Organ der Beteiligten zu 1 zu deren Vertretung befugt.
Aus § 13e Abs. 2 S. 5 Nr. 3 HGB ergibt sich nichts anderes. Danach sind in der Anmeldung für Zweigniederlassungen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung mit Sitz im Ausland die Personen anzugeben, die befugt sind, als ständige Vertreter für die Tätigkeit der Zweigniederlassung die Gesellschaft zu vertreten. Diese Bestimmung erfasst nur gewillkürte, nicht aber gesetzliche Vertreter (Pentz, a.a.O., § 13e, Rdn. 30). Als gewillkürte Vertreterin ist Frau S... im Handelsregister nicht eingetragen. Vielmehr erfolgte ihre Eintragung im Handelsregister der Zweigniederlassung nach §§ 13g Abs. 3 HGB, 10 GmbHG. Danach sind auch die Geschäftsführer der ausländischen GmbH als solche im Handelsregister einzutragen. Als Geschäftsführerin bzw. director ist Frau S... jedoch befugt, nicht nur für die Zweigniederlassung, sondern für das gesamte Unternehmen der Beteiligten zu 1 zu handeln.