Tenor

I. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch 327,10 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Dezember 2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu 7/8, die Beklagten haben die Kosten des Verfahrens zu 1/8 zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollsteckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von den Beklagten anteilige Kosten, die für Erschließungsleistungen im Bereich des Bebauungsplans Nr. ... „...straße“ des Marktes ... angefallen seien.

Mit Erschließungs- und Städtebaulichem Vertrag vom 15. März/28. April 2006 übertrug die Gemeinde der Klägerin als Erschließungsträger gem. § 124 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Erschließung der Grundstücke im Bereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. ... „...straße“. Unter § 4 Ziff. 5. Satz 2 dieses Vertrages wurde geregelt, dass die Abrechnung der Erschließungskosten und sonstiger Kosten und Aufwendungen - mit Ausnahme der Kosten für Wasser- und Abwasseranlagen - privatrechtlich durch Kostenerstattungsverträge mit den Grundstückseigentümern erfolgen solle.

Mit „Kaufvertrag-/Kostenerstattungsvertrag“ vom 22. März 2007 verkaufte der Markt ... den Beklagten das Grundstück Fl.Nr. 1427/10, Gemarkung ... (848 m²). Im Kostenerstattungsvertrag (Abschnitt „C“) wurde zwischen der Klägerin und den Beklagten unter Ziff. 2. a vereinbart: „Der Käufer trägt sämtliche, für das Vertragsgrundstück anfallenden oder bereits angefallenen Erschließungskosten, Herstellungs- und Anliegerbeiträge im weitesten Sinn sowie die Kosten für den Anschluss des verkauften Grundstücks an Ver- und Entsorgungseinrichtungen nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz und den gemeindlichen Satzungen sowie die Kosten für die Errichtung von Hydranten im Baugebiet. Der Käufer trägt anteilig entsprechend der erworbenen Flächengröße unter anderem die Kosten für die nachfolgend unter b) bezeichneten Maßnahmen.“ Unter 2. c wurde vereinbart, dass der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis der Klägerin ihre Aufwendungen zu erstatten verpflichtet ist. Zusammen mit dem Kaufpreis ist ein Betrag in Höhe von ca. 25,--/m² Grundstücksfläche, somit bei 848 m² ein Betrag von 21.200,-- EUR direkt an die Klägerin zu bezahlen. In Ziff. 2. e) wurde vereinbart, dass sich die Kosten für die Straße nach den tatsächlich entstandenen Kosten und den tatsächlich entstandenen Grundstücksgrößen richten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den „Kaufvertrag/Kostenerstattungsvertrag“ vom 22. März 2007 verwiesen.

Mit Schreiben vom 12. November 2007 forderte die Klägerin 2.589,94 EUR von den Beklagten unter Zugrundelegung der Abrechnung zum 10. Dezember 2007. Die Abrechnung geht von Gesamtkosten in Höhe von 214.880,81 EUR aus. Darin ist ein Honorar für die Klägerin in Höhe von 21.704,18 EUR enthalten. Darüber hinaus werden in der Abrechnung anteilige Finanzierungskosten in Höhe von 1.390,55 EUR geltend gemacht. Hieraus ergeben sich anteilige Gesamtkosten in Höhe von 23.789,94 EUR und nach Abzug der Abschlagszahlung in Höhe von 21.200,-- EUR der Forderungsbetrag in Höhe von.2.589,94 EUR.

Über den genannten Forderungsbetrag beantragte die Klägerin am 14. Januar 2008 beim Amtsgericht ... - Zentrales Mahngericht - einen Mahnbescheid gegen die Beklagten, der am ... Januar 2008 erlassen wurde. Auf den Widerspruch der Beklagten vom 31. Januar 2008 beantragte die Klägerin beim Amtsgericht ... (Streitgericht) mit Schriftsatz vom 24. April 2008, beim Amtsgericht ... eingegangen am 28. April 2008,

die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin gesamtschuldnerisch 2.589,94 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Dezember 2007 zu zahlen.

Nach dem Kostenerstattungsvertrag vom 22. März 2007 (Abschnitt: C Ziff. 2 a, b) hätten die Beklagten anteilig, bezogen auf die Größe des von ihnen erworbenen Grundstücks, die entstandenen Kosten der Erschließung an die Klägerin zu erstatten. Aus der Größe des gesamten Plangebietes des Bebauungsplans Nr. ... des Marktes ... und der Größe des von den Beklagten erworbenen Grundstücks von 848 m² folge ein Anteil der Beklagten von 10,4241% an den Gesamtkosten. Hierzu gehörten auch anteilige Finanzierungskosten in Höhe von 1.390,55 EUR. Die Finanzierungskosten seien für Gelder angefallen, die zunächst von der Klägerin hätten in Vorlage gebracht werden müssen und die für die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen vorab hätten aufgewendet werden müssen. Nach Ziff. 2. a des Kostenerstattungsvertrages müssten die Beklagten auch anteilig das Honorar, das die Klägerin aufgrund des Erschließungsvertrages mit dem Markt ... in Rechnung stellen könne, erstatten.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Klagebegründung vom 24. April 2008 Bezug genommen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Erschließungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Markt ... sei unwirksam, so dass der Kostenerstattungsregelung in dem Kostenerstattungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten vom 22. März 2007 die Grundlage entzogen sei.

Bei dem „Erschließungsvertrag“ zwischen der Klägerin und dem Markt ... habe die Klägerin keinerlei Risiko übernommen, wie sich aus der Honorar- und Finanzierungsregelung ergebe. Damit handele es sich nicht um einen Erschließungsvertrag im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB, sondern um einen „Geschäftsbesorgungsvertrag“ in der Form eines atypischen Generalübernahmevertrages. Dieser sei wegen Verstoßes gegen das Vergaberecht nichtig. Aus § 99 Abs. 3 GWB ergebe sich, dass auch Generalübernehmerverträge in den Anwendungsbereich des Vergaberechts fielen. Die Generalübernahmevergabe sei jedoch mit der VOB/A generell nicht vereinbar. Der Vertrag zwischen der Klägerin und dem Markt ... sei ohne Vergabeverfahren abgeschlossen worden, so dass der Vertragsschluss wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) nichtig sei. Da die Gemeinde hier den Privaten (die Klägerin) Bauleistungen vergeben lasse, anstelle diese selbst zu vergeben, liege ein Verstoß gegen das Vergaberecht auch darin, dass der Private nicht verpflichtet worden sei, selbst das Vergaberecht einzuhalten. Hinzu komme, dass die Klägerin als Betrieb der „öffentlichen Hand“ einzustufen sei, der gem. § 8 Nr. 6 VOB/A zum Wettbewerb mit gewerblichen Unternehmern nicht zuzulassen sei.

Die Nichtigkeit des Vertrages zwischen der Klägerin und dem Markt ... habe zur Folge, dass die Beklagten jedenfalls nicht zur Abdeckung der Vergütung herangezogen werden könnten.

Auch die Kostentragungsregelungen in Abschnitt „C“ des Kostenerstattungsvertrages vom 22. März 2007 seien nichtig, da dabei die Fremdanlieger an der Erschließungsstraße nicht berücksichtigt worden seien. Es sei unzulässig, den Erschließungsträger zu den Kosten von Fremdanliegergrundstücken heranzuziehen. Das Verbot ergebe sich aus § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach die vertraglich vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen und in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung stehen müssten. Liege ein Erschließungsvertrag im Sinne des § 124 BauGB nicht vor, ergäben sich die gleichen Erfordernisse der Angemessenheit und des sachlichen Zusammenhangs aus Art. 56 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG. Als Grundstücke von Fremdanliegern seien die nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke Fl.Nrn. ..., ..., ... und ..., jeweils Gemarkung ..., anzusehen, die von der ...-Straße aus angefahren werden könnten und nach § 34 BauGB bebaubar seien. Die Nichtberücksichtigung der „Fremdanlieger“ führe dazu, dass die Grundstückseigentümer im Bebauungsplangebiet, also auch die Beklagten, einen mindestens 25% zu hohen Erschließungskostenanteil bezahlen müssten.

Die Kostenerstattungsregelung in Abschnitt C des Vertrages vom 22. März 2007 sei im Übrigen auch wegen Unbestimmtheit unwirksam, da diese Regelung nicht erkennen lasse, wie sich die Gesamtfläche errechne oder darstelle, auf die sich die Gesamtheit der Kosten verteile, von denen der Käufer seinen Anteil zu bezahlen habe.

Hilfsweise werde die Kostenermittlung sowohl hinsichtlich der Höhe des Gesamtbetrages als auch einzelner Aufwandsposten bestritten; das Honorar gehöre schon begrifflich nicht zu den „Aufwendungen“.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 21. Juli 2008 verwiesen.

Die Klägerin tritt den Ausführungen der Beklagten entgegen:

Die Frage der Wirksamkeit des Erschließungsvertrages der Klägerin mit der Gemeinde habe keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Kostenerstattungsvertrages. Im Übrigen sei der Vertrag als Erschließungsvertrag im Sinne des § 124 BauGB auch wirksam. Einen etwaigen Verstoß gegen das Vergaberecht könnten jedenfalls nur die nichtberücksichtigten Bieter, nicht jedoch die Beklagten rügen. Auch die Fremdanliegerproblematik habe keine unmittelbaren Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten. Im Übrigen bestünde auch ein erheblicher Gestaltungsspielraum für die Parteien des Erschließungsvertrages; es sei keinesfalls erforderlich, dass künftige Grundstückserwerber nicht stärker belastet würden, als bei einer Erschließung durch die Gemeinde. Die Grenze sei allenfalls dort überschritten, wo völlig unangemessene Kosten abgerechnet würden, was hier jedoch nicht der Fall sei. Die der Abrechnung zugrundeliegenden Aufwandsposten seien alle durch Rechnungen belegt. Dabei seien auch die geltend gemachten Teilbeträge den einzelnen Gewerken (Straße, Kanal und Wasser) eindeutig zugeordnet worden. Hinsichtlich des in den Aufwand eingestellten Honorars sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin nicht Eigentümerin und somit Verkäuferin der Grundstücke sei, so dass sie das Honorar nicht in den Kaufpreis integrieren könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 2. September 2008 verwiesen.

Mit Beschluss vom 5. Oktober 2009 erklärte das Amtsgericht ... den ordentlichen Rechtsweg für unzulässig und verwies den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht München.

Am 7. Dezember 2010 fand die mündliche Verhandlung statt; wegen der Einzelheiten wird auf die Niederschrift über die öffentliche mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Zahlungsklage ist hinsichtlich eines Betrages von 327,10 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Dezember 2007 begründet; im Übrigen war die Klage als unbegründet abzuweisen.

Nach Abschnitt C des Kostenerstattungsvertrages vom 22. März 2007 trägt der Käufer (hier: die Beklagten) „anteilig entsprechend der erworbenen Flächengröße“ sämtliche für das Vertragsgrundstück anfallenden oder bereits angefallenen Erschließungskosten (Ziff. 2. a). Da die Klägerin als „Erschließungsträger“ die Planung und erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB übernommen hat (C. 2. b) des Vertrages) wurde die Erstattung der insoweit entstandenen Aufwendungen der Klägerin vereinbart (C. 2. c) des Vertrages). Die Abrechnung erfolgt nach den „tatsächlich entstandenen Kosten“ (C. 2. e) Abs. 2 des Vertrages).

Aus diesen Vertragsregelungen ergibt sich, dass die Beklagten - anteilig entsprechend der Größe des von ihnen erworbenen Grundstücks - die der Beklagten entstandenen tatsächlichen Aufwendungen für die Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB, mithin den Erschließungsaufwand im Sinne des Baugesetzbuches zu erstatten haben.

Zum Erschließungsaufwand gehören damit auch die Rodungskosten als Kosten der Freilegung der Flächen für die Erschließungsanlagen, ebenso wie die Grunderwerbskosten einschließlich der Vermessungskosten (vgl. § 128 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Die insoweit von der Beklagtenseite vorgebrachten Einwände blieben unsubstantiiert. Die Höhe der Kosten ergibt sich aus den vorgelegten Rechnungen. Auch die Ingenieurkosten gehören als Planungskosten zum Erschließungsaufwand (s. ausdrücklich auch C. Ziff. 2. b) des Kostenerstattungsvertrages). Dabei wurden in der Abrechnung der Klägerin nur die für die Planung der „Verkehrsanlage“ vom Ingenieurbüro in Rechnung gestellten Kosten angesetzt, nicht die für Kanalisation und Wasserversorgung entstandenen Planungskosten, die von dem Ingenieurbüro in den Rechnungen vom 8. November 2006 (Teilschlussrechnung und Schlussrechnung) der Klägerin in Rechnung gestellt wurden.

Die Straßenbaukosten, welche die Firma „... Tiefbau GmbH“ in Rechnung gestellt hat, wurden von dem Ingenieurbüro „...“ geprüft und detailliert dem Gewerk „Verkehrsanlage“ zugeordnet. Die Baukosten für die Verkehrsanlage betragen danach 120.366,21 EUR (brutto), wovon 5.679,48 EUR einbehalten wurden (s. „Kostenfortschreibung Lph 8 Verkehrsanlage“ der Firma Ingenieurbau ... vom 24.7.2006). Hieraus ergibt sich der für die Straßenbaukosten der Tiefbaufirma „...“ in der Abrechnung zugrunde gelegte Betrag von 114.686,72 EUR (111.465,01 EUR der Rechnung v. 17.7.2006 und 3.221,71 EUR der Rechnung v. 15.9.2006). Kosten für eine Wasserleitung sind darin - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht enthalten.

Auch der Finanzierungsaufwand der Klägerin gehört zum Erschließungsaufwand (vgl. Matloch/Wiens, Erschließungsbeitragsrecht in Theorie und Praxis, Stand: September 2010, Rdnr. 197). Einen Kontoauszug über die geltend gemachten Darlehenszinsen hat die Klägerin vorgelegt.

Dagegen gehört das von der Klägerin in die Abrechnung eingestellte „Honorar ...“ (21.704,18 EUR) nicht zum Erschließungsaufwand. Die Beklagten weisen insoweit zutreffend darauf hin, dass das Honorar der Klägerin nicht unter den Begriff der „Aufwendungen“ subsumiert werden kann. Bei dem Honorar handelt es sich vielmehr um das Entgelt „für die Leistungen des Erschließungsträgers“, das im Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrag vom 15. März 2006/28. April 2006 zwischen dem Markt ... und der Klägerin unter § 4 Ziff. 4. vereinbart wurde. Danach soll zwar das Honorar von den Grundstückseigentümern bezahlt werden; eine entsprechende Vereinbarung soll in den Kostenerstattungsverträgen erfolgen (s. § 4 Ziff. 4. und 5. des Vertrages zwischen dem Markt ... und der Klägerin). Eine Erstattungsregelung hinsichtlich des Honorars ist jedoch in dem Kostenerstattungsvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten nicht enthalten. Das Honorar ist in dem Kostenerstattungsvertrag nicht erwähnt. Das Honorar der Klägerin gehört nicht zu den „Erschließungskosten“ und zwar auch nicht „im weitesten Sinn“ nach Ziff. 2. a) des Kostenerstattungsvertrages. Dies ist schon deshalb ausgeschlossen, weil sich die Kosten für die Straße „nach den tatsächlich entstandenen Kosten“ richten (Ziff. 2. e) des Kostenerstattungsvertrages). Bei dem Honorar für die Leistungen der Klägerin als Erschließungsträger handelt es sich keinesfalls um der Klägerin tatsächlich entstandene Kosten. Das Honorar der Klägerin wurde deshalb zu Unrecht als Teil des Erschließungsaufwandes, der von den Beklagten zu erstatten wäre, abgerechnet. Der geltend gemachte Erschließungsaufwand ist daher um das Honorar zu mindern. Hieraus ergibt sich für die Beklagten ein Anteil an den Gesamtkosten in Höhe von 21.725,10 EUR, nach Abzug der von den Beklagten bereits geleisteten Abschlagszahlung in Höhe von 21.200,-- EUR mithin ein noch zu erstattender Betrag in Höhe von 327,10 EUR.

Hinsichtlich dieses Restbetrages ist die Klage begründet.

Die Einwendung der Beklagten, der Kostenerstattungsvertrag sei wegen „Nichtberücksichtigung der Fremdanlieger“ nichtig, greift nicht durch.

Die Beklagten leiten die Nichtigkeit des Kostenerstattungsvertrages aus § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB i.V.m. § 134 BGB her.

Nach § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB unterliegt der Erschließungsvertrag wie alle öffentlich-rechtlichen Verträge dem inhaltsbegrenzenden Gebot der Angemessenheit. Mit dem zusätzlichen Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs mit der Erschließung wird das Koppelungsverbot, wie es in Art. 56 Abs. 1 Satz 2 BayVwVfG (und § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG) generell verankert ist, konkretisiert. § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB mag mithin auch für den „Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrag“ zwischen dem Markt ... und der Klägerin gelten. Die Beklagten sind jedoch nicht Vertragsparteien dieses Vertrages. Der genannte Erschließungsvertrag begründet keine Rechtsbeziehungen zwischen der Klägerin und den Beklagten. Die Beklagten können hieraus keine Rechte und Ansprüche herleiten und deshalb auch nicht dessen Unwirksamkeit geltend machen.

Die Ansprüche aus dem Kostenerstattungsvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten bestehen unabhängig von dem „Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrag“ zwischen dem Markt ... und der Klägerin. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Erschließungsunternehmer und den Eigentümern der Grundstücke, die durch die von ihm hergestellten Erschließungsanlagen erschlossen werden, sind rein privatrechtlicher Natur (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 8. Aufl., § 6 Rdnr. 50). Die mit privatrechtlichen Vereinbarungen - wie hier - verbundenen Risiken tragen allein die jeweiligen Vertragspartner. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Vertragspartner eines Erschließungsunternehmers mit höheren Erschließungskosten belastet wird, als es der Fall gewesen wäre, wenn die Gemeinde ihr Erschließungsrecht durchgesetzt hätte (Driehaus, a.a.O, Rdnr. 51). Das gilt auch, wenn - wie hier - eine „Mehrbelastung“ mit Erschließungskosten dadurch verursacht wird, dass so genannte „Fremdanlieger“ zu den Erschließungskosten nicht mit herangezogen werden, weil von ihnen durch die Gemeinde keine Beiträge erhoben werden. Die Grenze ergibt sich hierbei aus § 138 BGB. Für eine Sittenwidrigkeit des Kostenerstattungsvertrages bestehen hier jedoch keine Anhaltspunkte, zumal zu berücksichtigen ist, dass der tatsächliche Erschließungsvorteil der so genannten „Fremdanlieger“ durch die hier errichtete Erschließungsanlage deutlich geringer ist, als derjenige der Beklagten. Denn für die so genannten „Fremdanlieger“, die bereits anderweitig erschlossen sind, bedeutet die in dem neuen Baugebiet „...“ errichtete Erschließungsanlage nur eine Zweiterschließung. Dagegen vermittelt die Erschließungsanlage den Grundstücken im neuen Baugebiet die einzige verkehrsmäßige Erschließung und damit auch deren Bebaubarkeit. Deren Vorteil überwiegt damit deutlich dem tatsächlichen Vorteil der „Fremdanlieger“.

Soweit die Beklagten mit Blick auf § 99 Abs. 3 GWB den „Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrag“ der Klägerin mit dem Markt ... wegen Verstoßes gegen das Vergaberecht und damit gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) für nichtig halten, berührt diese Einwendung schon nach dem oben Gesagten die Wirksamkeit des Kostenerstattungsvertrages nicht. Hinzukommt, dass die Beklagten nicht zum Kreis der durch die Vorschrift des § 13 VgV geschützten Bieter gehören. Sie können sich daher insoweit auch nicht auf einen etwaigen Verstoß gegen das Vergaberecht berufen (vgl. OLG Düsseldorf v. 6.2.2008 - VII-Verg 37/07 - juris Rdnr. 52).

Nach alledem ist von der Wirksamkeit des Kostenerstattungsvertrages zwischen der Klägerin und den Beklagten auszugehen. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ist deshalb in dem oben genannten Umfang begründet.

Der Anspruch auf Vollzugszinsen ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf EUR 2.589,94 festgesetzt (§ 52 Abs. 3 Gerichtskostengesetz -GKG-).