Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 14.10.2010 - Az.: 29a C 62/09 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Revision wird zugelassen.
I.
Der Beklagte ist als Eigentümer der Wohnungen WE a) und WE b) Mitglied der Klägerin. Diese nimmt ihn auf Zahlungen für eine vermeintlich am 29.06.2005 beschlossene Sonderumlage in Anspruch. Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung für die vorgenannten Wohnungen angeordnet und Herr P als Zwangsverwalter bestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 174 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin hat behauptet, dass in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29.06.2005 unter TOP 4 eine Sonderumlage in Höhe von 120.000,00 € beschlossen worden sei. Hierbei seien auf die Wohnungen des Beklagten Beträge in Höhe von 2.644,56 € und 5.113,92 € entfallen. Nachdem darauf 1.387,21 € sowie 1.996,25 € gezahlt worden seien, sei für die Wohnung a) noch ein Restbetrag in Höhe von 1.257,31 € und für die Wohnung b) ein Betrag in Höhe von 4.374,98 € offen. Sie ist der Ansicht, sowohl die Zahlungen der Sonderverwalterin A Immobilien, die durch den Beklagten bevollmächtigt worden war, als auch die Zahlungen des Zwangsverwalters seien dem Beklagten zurechenbar.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie zu Händen der Verwalterin 4.374,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2009 zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben, da er selbst keine Zahlungen auf die Sonderumlage geleistet habe.
Das Amtsgericht hat den Beklagten gemäß dem Antrag der Klägerin verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dass der Anspruch entstanden sei, da in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2005 unter TOP 4 eine Sonderumlage beschlossen worden sei und der Beklagte diesen Beschluss unzulässiger Weise mit Nichtwissen bestreite. Der Anspruch sei auch durchsetzbar, insbesondere nicht verjährt, da die Verjährung am 08.10.2008 (nicht 2007 wie sich aus den weiteren Ausführungen ergibt) aufgrund der Zahlungen des Zwangsverwalters am 07.10.2008, die sich der Beklagte zurechnen lassen müsse, neu zu laufen begonnen habe. Eine Zurechnung folge insoweit aus § 152 Abs. 1 ZVG. Insofern stelle auch die Zahlung auf eine Sonderumlage, die vor Beschlagnahme beschlossen worden sei eine Handlung dar, die erforderlich sei, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen.
Gegen dieses ihm am 18.10.2010 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 21.10.2010 Berufung eingelegt. Diese begründet er damit, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die geltend gemachte Forderung nicht verjährt sei. Insbesondere habe die Verjährung nicht am 08.10.2008 neu zu laufen begonnen, da in der Zahlung des Zwangsverwalters kein Anerkenntnis gesehen werden könne. Hierfür fehle es bereits an einem tatsächlichen Verhalten des Beklagten. Insofern könne ihm jedoch auch das Verhalten des Zwangsverwalters nicht zugerechnet werden, da dieser für jedermann erkennbar stets gegen oder zumindest ohne den Willen des Schuldners eingesetzt und tätig werde. Unabhängig davon habe er der A-Immobilien GmbH ausdrücklich mitgeteilt, dass er keine Beträge auf die Sonderumlage entrichten werde. Aus der Zahlung eines Zwangsverwalters ergebe sich für den Erklärungsempfänger auch keine unzweideutige Erklärung dahingehend, dass dem Schuldner das Bestehen der Schuld bewusst sei. Ferner könne die Zahlung bei dem Gläubiger auch kein Vertrauen in eine bestimmte Verhaltensweise des Schuldners auslösen. Vielmehr müsse sich die Klägerin das Wissen der A-Immobilien GmbH zurechnen lassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des am 14.10.2010 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bergheim, Az.: 29a C 62/09, abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin ist der Ansicht, Verjährung sei nicht eingetreten, da diese durch die Abschlagszahlung erneut begonnen habe. Der Zwangsverwalter handele nicht gegen oder zumindest ohne den Willen des Schuldners, sondern anstelle des Schuldners. An Entscheidungen des Zwangsverwalters sei der Schuldner so gebunden als ob er diese selbst getätigt habe. Diese hätten bei ihr das Vertrauen erweckt, dass die Schuld in weiteren Teilzahlungen abgetragen werde, sodass sie auf eine Titulierung verzichtet habe.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, da die Forderungen der Klägerin entgegen der Ansicht des Beklagten nicht verjährt sind.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere wurde sie form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet.
Sie ist jedoch unbegründet, da das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass der Beklagte zur Zahlung der geltend gemachten Beträge aus der am 29.06.2005 beschlossenen Sonderumlage zu verurteilen war.
Gegen die Entstehung des Zahlungsanspruches auf Grund der Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2005 zu TOP 4 hat sich der Beklagte in der Berufungsinstanz nicht mehr gewendet. Insoweit vermögen zudem die Ausführungen des Amtsgerichts, wonach in der Eigentümerversammlung unter Top 4 eine Sonderumlage in Höhe von 120.000,00 € beschlossen worden und der Beklagte dies in unzulässiger Weise mit Nichtwissen bestreite zu überzeugen.
Darüber hinaus hat das Amtsgericht zu Recht in nicht zu beanstandender Weise entscheiden, dass der geltend gemachte Anspruch der Klägerin auf Zahlung der auf die Wohnungen a) und b) entfallenden Sonderumlage durchsetzbar ist. Der Beklagte vermag insofern mit der Einrede der Verjährung nicht durchzudringen, da der Zahlungsanspruch entgegen der Ansicht des Beklagten in nicht rechtsverjährter Zeit geltend gemacht wurde. Gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung anerkennt, wobei ein Anerkenntnis nicht nur vom Schuldner sondern auch von einem Vertreter abgegeben werden kann (Palandt-Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 212 Rn 6). Dabei muss sich aus dessen tatsächlichem Verhalten klar und unzweideutig ergeben, dass dem Schuldner das Bestehen der Schuld bewusst ist und deswegen ein Vertrauen des Gläubigers begründet wird, der Schuldner werde sich nicht nach Ablauf der Verjährungsfrist alsbald auf die Einrede der Verjährung berufen (Grothe in MüKo zum BGB, 5. Aufl. 2006, § 212 Rn 6, Henrich in Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar, § 212 Rn 2 mit Verweis auf BGH NJW 2002, 2872, 2873).
Zum einen muss sich der Beklagte die Zahlungen des Zwangsverwalters zurechnen lassen. Zwar handelt es sich bei dem Zwangsverwalter, was die Kammer nicht verkennt, nicht um einen gesetzlichen Vertreter des Schuldners, da dieser seine Tätigkeit auf Grund eigenen Rechts ausübt, das ihm mit der Ernennung übertragen wird. Er unterliegt daher bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben nur den Vorgaben des Vollstreckungsgerichts. Hierbei hat er die berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers zu beachten. Aufgabe des Zwangsverwalters ist die Verwaltung des Grundstücks des Vollstreckungsschuldners zum Zwecke der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers. Ebenso wie der Insolvenzverwalter verwaltet der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes selbständig. Im Unterschied zu einem Vertreter tritt der Zwangsverwalter nicht im Namen eines Vertretenen auf, sondern handelt objektbezogen für das von ihm verwaltete Vermögen. Daher ist er kein gesetzlicher Vertreter, sondern Träger eines privaten Amtes. Dies schließt dennoch nicht aus, einzelne Vorschriften des Vertretungsrechtes entsprechend anzuwenden (Ellenberger in Palandt, BGB, 70. Aufl., Einf v § 164, Rn 9 mit Verweis auf § 177 ff., 181). Nach § 152 ZVG hat der Verwalter zudem das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Der Zwangsverwalter muss an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen und übt das Stimmrecht - insbesondere bei Beschlussfassung über Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters sowie über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung - aus (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rn19). Hieran ist der Schuldner gebunden. Der Zwangsverwalter verwaltet mithin für Rechnung des Schuldners fremdes Vermögen zum Zwecke der Befriedigung Dritter (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 125 Rn 2) und ist verpflichtet, neben seinem eigenen Interesse und dem der Gläubiger auch im Interesse und zu Gunsten des Schuldners zu handeln (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.1970 - VI ZR 148/68). Damit ist aber die Anwendung der Regelungen der Vertretung nicht schlichtweg ausgeschlossen, vielmehr ist das Zahlungsverhalten des Zwangsverwalters dem Beklagten zurechenbar. Darüber hinaus ergibt sich aus diesem Zahlungsverhalten auch, dass dem Schuldner das Bestehen der Schuld bewusst war, wobei wiederum auf den Zwangsverwalter und nicht auf den Beklagten persönlich abzustellen war. Auch lag in der Zahlung des Zwangsverwalters ein das Vertrauen des Gläubigers begründendes Verhalten, wonach der Schuldner sich nicht nach Ablauf der Verjährungsfrist alsbald darauf berufen werde, was sich der Beklagte aus dem Gesichtspunkt des Gläubigerschutzes ebenfalls zurechnen lassen muss. Insofern weist die Klägerin darauf hin, dass das Verhalten des Zwangsverwalters bei ihr das Vertrauen erweckt habe, dass die Schuld in weiteren Teilzahlungen abgetragen werde, sodass sie auf eine Titulierung zum damaligen Zeitpunkt verzichtet habe. Wäre eine Zahlung mithin nicht erfolgt, hätte sie die Ansprüche gegenüber dem Schuldner gerichtlich geltend gemacht, was zu einer Unterbrechung der Verjährung geführt hätte.
Ferner ist die Kammer der Auffassung, dass auch die Zahlungen der A - Immobilien GmbH vom 22.11.2006 auf die Wohnung WE a) und vom 17.08.2006, 18.09.2006 und 28.10.2006 auf die Wohnung WE b) entsprechend § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Verjährung haben neu beginnen lassen, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt die Ansprüche durch die Klägerin in nicht rechtsverjährter Zeit geltend gemacht worden sind. Denn entsprechend der ihr erteilten Vollmacht vom 18.11.2002 war die Verwalterin bevollmächtigt, im Namen des Beklagten Zahlungen, auch auf Sonderumlagen vorzunehmen. Zwar verweist der Beklagte zu Recht auf seine Schreiben vom 24.08.2005 und 29.08.2005, in denen er mitteilte, dass er auf eine Sonderumlage keine Zahlungen leisten werde und auch die Verwalterin nicht bevollmächtigt sei. Dem Schreiben der A Immobilien GmbH vom 30.08.2005, mit dem auf die Einwendungen des Beklagten eingegangen und der Grund der Sonderumlage dargelegt wurde, ist der Beklagte hingegen nicht mehr entgegengetreten. Dementsprechend konnte die A Immobilien GmbH entsprechend der ihr erteilten Vollmacht für den Beklagten die Zahlungen auf die Sonderumlage vornehmen mit der Rechtsfolge des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 ZPO sowie §§ 709, 711 ZPO.
Die Kammer lässt darüber hinaus auf Antrag des Beklagten gemäß § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 1 ZPO die Revision zu. Die Rechtssache hat ihrer Ansicht nach grundsätzliche Bedeutung im Hinblick auf die Frage, ob Zahlungen des Zwangsverwalters oder einer anderen gegen oder ohne den Willen des Schuldners eingesetzten Person kraft Amtes zu Lasten eines Schuldners Anerkenntniswirkungen im Sinne des § 212 BGB auslösen können.
Streitwert gemäß der nicht angegriffenen erstinstanzlichen Festsetzung: 4.374,98 €