Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 27.05. 2004 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Die Beklagten mieteten von dem Kläger eine Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens P. in O. mit Staffel-Mietvertrag vom 30.04.2002 für die Zeit ab 15.05.2002 für monatlich 490,00 Euro kalt, ab dem 2. Jahr monatlich 505,00 Euro; die Nebenkostenvorauszahlung betrug monatlich 150,00 Euro.
In § 27 des Mietvertrags "Sonstige Vereinbarungen" heißt es u.a.:
"Beide Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrages eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird" - handschriftlich hinzugefügt: "(fünf) geändert" und Handzeichen.
In § 2 Abs. 5 des Mietvertrags, in dem die Kündigung geregelt ist, und in § 3 - Außerordentliches Kündigungsrecht - heißt es jeweils:
"Siehe auch § 27"
Mit bei dem Kläger am 31.10.2002 zugegangenem Schreiben kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31.01.2003, die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 06.02.2003. Der Kläger vermietete die Wohnung ab dem 15.06.2003 für einen monatlichen Mietzins von 440,00 Euro kalt weiter.
Mit der Klage verlangt der Kläger die Miete für Mai 2003 und die Hälfte der Miete für Juni 2003 sowie für Juni und Juli 2003 die Differenz zu der vom Nachmieter gezahlten geringeren Miete.
Der Kläger hat vorgetragen:
Er habe mit den Beklagten ausgehandelt, dass das Kündigungsrecht auf fünf Jahre ausgeschlossen sei.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.065,00 Euro nebst folgender Zinsen zu zahlen:
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 640,00 Euro seit dem 07.05.03,
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 360,00 Euro seit dem 05.06.03,
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 65,00 Euro seit dem 04.07.03.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben vorgetragen:
Der Kündigungsverzicht sei nicht ausgehandelt worden.
Das Amtsgericht hat die Akten 84 C 191/03 Amtsgericht Mainz zu Beweiszwecken beigezogen und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei unwirksam. Die im Parallelverfahren vernommene Zeugin W., die bei dem Abschluss des Mietvertrags als Dolmetscherin fungierte, habe eindeutig ausgesagt, dass über den Zeitraum des Kündigungsausschlusses überhaupt nicht diskutiert worden sei, vielmehr habe von vornherein festgestanden, dass für fünf Jahre die Kündigung ausgeschlossen sein sollte.
Gegen dieses ihm am 02.06.2004 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit seiner am 16.06.2004 eingelegten und am 21.07.2004 begründeten Berufung.
Der Kläger trägt vor:
Die Vereinbarung über den Kündigungsausschluss sei Gegenstand ausführlicher Diskussionen zwischen den Parteien gewesen. Er habe mit der Zeugin W. mehrere Telefonate geführt und im Rahmen der Vertragsunterzeichnung am 30.04.2002 sei der abschließende Vertragsinhalt nochmals ausführlich und im Detail zwischen den Parteien erörtert worden. Er habe nur ein Interesse an einer längerfristigen Vermietung gehabt, daher habe er vorgeschlagen, das ordentliche Kündigungsrecht auf die Dauer von fünf Jahren auszuschließen.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 27.05.2004 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.065,00 Euro nebst folgender Zinsen zu zahlen:
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 640,00 Euro seit dem 07.05.03,
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 360,00 Euro seit dem 05.06.03,
5%-Punkte über dem Basiszinssatz aus 65,00 Euro seit dem 04.07.03.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie tragen vor:
Der Mietvertrag sei einverständlich zum 06.02. 2003 mit der Rückgabe der Schlüssel beendet worden. Es handele sich beim Ausschluss des Kündigungsrechts nicht um eine Individualvereinbarung. Durch die Bezugnahme auf § 27 in § 2 Abs. 5 und § 3 des Mietvertrags werde auch das außerordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird im übrigen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.
Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Miete für die Zeit ab Mai 2003 zu, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Beklagten vom 31.10.2002 zum 31.01.2003 beendet worden.
Die Klausel in § 27 des Mietvertrags über den Kündigungsverzicht ist unwirksam.
Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich um einen Formularmietvertrag. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass ein Vordruck von "Haus & Grund Hessen" verwendet wurde. Das Amtsgericht hat in nicht zu beanstandender Weise aus der klaren Aussage der Zeugin W. im Parallelverfahren, dass der Ausschluss des Kündigungsrechts auf fünf Jahre nicht ausgehandelt wurde, sondern von vornherein feststand, den rechtlichen Schluss gezogen, es liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungsausschluss vor.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist aber der beidseitige, zeitlich begrenzte Kündigungsausschluss grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (BGH WuM 2004, 542; BGH Urteil vom 06.10. 2004 - VIII ZR 2/04: Kündigungsausschluss für etwas über einem Jahr). Ob ein beidseitiger Kündigungsausschluss über einen Zeitraum von fünf Jahren in einem Formularmietvertrag - anders als in einer Individualvereinbarung - eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt, kann dahinstehen (einen Ausschluss von maximal ein bis drei Jahren hält Kandelhard - WuM 2004, 129, 133 - für akzeptabel, weil darüber hinaus gehende Zeiträume sich vom Mieter praktisch nicht mehr übersehen lassen und im Falle einer tatsächlichen Bedarfsänderung zu massiven finanziellen Belastungen des Mieters führen, sofern eine Ersatzmieterstellung rechtlich oder faktisch scheitert).
Die Klausel in § 27 des Mietvertrags verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Dem Wortlaut nach bezieht sich der Kündigungsausschluss generell auf die Kündigung; sie kann im Zweifel auch so verstanden werden, dass sie die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließt. Durch die Bezugnahme auf § 27 des Mietvertrags in § 3 des Mietvertrags, in dem die Folgen einer außerordentlichen Kündigung angesprochen sind, wird dieses Verständnis bestärkt. Das Recht des Mieters von Wohnraum zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB) kann aber zu seinen Lasten nicht abgedungen werden (§ 569 Abs. 5 BGB); gleiches gilt für die außerordentlichen befristeten Kündigungsrechte des Mieters (Hinz, WuM 2004, 126, 128). Wird bei der Aufnahme eines Kündigungsverzichts in den Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser allein auf das Recht zur ordentlichen Kündigung bezieht, führen formularvertragliche Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Hinz, a.a.O; Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Fischer, WuM 2004, 123, 125).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird zugelassen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die hier maßgebliche Frage, ob das Transparenzgebot und der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur Unwirksamkeit einer Klausel in einem Formularmietvertrag führen, die den zeitweisen
Kündigungsverzicht nicht ausdrücklich auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mieters beschränkt, ist - soweit ersichtlich - bislang höchstrichterlich nicht entschieden.