Die Belegung einer Mietwohnung mit einer Fläche von 64 qm mit acht Personen kann bei Hinzutreten weiterer Voraussetzungen eine Überbelegung darstellen und im Einzelfall eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.
1. Das Versäumnisurteil vom 08.12.2010 wird hinsichtlich Ziffer 1 aufrechterhalten. Hinsichtlich Ziffer 2 wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Diesbezüglich wird festgestellt, dass die Klage in Höhe von 1.655,52 EUR erledigt ist.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2011 gewährt.
3. Von den Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagte Ziffer 1 24 % alleine und die Beklagten Ziffer 1 und 2 als Gesamtschuldner 76 %. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beklagten Ziffer 1 und 2 jeweils selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
Mit Vertrag vom 09.02.2005 vermietete die Klägerin an den Beklagten Ziffer 1 eine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss rechts in der K. in S., welche der Beklagte Ziffer 1 zum damaligen Zeitpunkt mit seiner Ehefrau, der Beklagten Ziffer 2, sowie deren zwei gemeinsamen Kindern bezog. Zwischenzeitlich bekamen die Beklagten vier weitere Kinder, so dass sie nun mit sechs Kindern in der 64,30 qm Wohnung leben. Die Kinder sind 11 Jahre, 8 Jahre, 5 Jahre, 3 Jahre, 2 Jahre sowie 11 Monate alt.
Im streitrelevanten Zeitraum betrug der monatliche Mietzins insgesamt 551,84 EUR, der sich aus einer Grundmiete in Höhe von 418.- EUR, einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 94,84 EUR sowie aus einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 39.- EUR zusammensetzte.
In den Monaten August 2010, September 2010 sowie Oktober 2010 bezahlte der Beklagte Ziffer 1 den jeweiligen Mietzins nicht, weshalb mit Schreiben vom 07.10.2010 (Bl. 15) die L. GmbH, die für die Klägerin die Mietvertragsverwaltung geschäftsbesorgend erledigt, gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 die außerordentliche fristlose Kündigung erklärte.
Mit der Klageschrift vom 25.10.2010, dem Beklagten zugestellt am 04.11.2010, erklärte die Klägerin erneut die außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum 31.05.2011 (Bl. 1).
Am 24.11.2010 bezahlte der Beklagte Ziffer 1 an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 2.207,36 EUR. Zum Zahlungszeitpunkt war auch der Mietzins für November 2010 noch nicht beglichen. Der Betrag, der ohne Leistungsbestimmung bezahlt wurde, entsprach einem Betrag von vier Monatsmieten.
Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 30.12.2010 (Bl.44) den Zahlungsanspruch für die Mieten August 2010 bis Oktober 2010 für erledigt.
In der Klageforderung wurden neben den rückständigen Mietzinsen nach Verrechnungen ein Betrag in Höhe von 51,36 EUR als Schadensersatzforderung für eine zerstörte Fensterscheibe in der Wohnung der Beklagten geltend gemacht.
Mit Schreiben vom 30.12.2010 (Bl. 44) erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 erneut die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.07.2011.
Mit Schreiben vom 14.03.2011 (Bl. 79) erklärte die Klägerin eine erneute außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 wegen Überlegung sowie wegen Pflichtverletzung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.09.2011.
Mit Schreiben vom 05.06.2007 (Bl. 114), 13.07.2009 (Bl. 116), 28.01.2010 (Bl. 117) und 13.07.2010 (47) wandte sich die L. GmbH an die Beklagten und machte sie zum einen auf die ihrer Meinung nach bestehende Überbelegung der Wohnung aufmerksam, außerdem wurden sie in drei dieser Schreiben dazu aufgefordert, keine Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen abzustellen und die Zugänge im Treppenhaus und zu den Kellerräumen nicht zu behindern.
Die Klägerin trägt vor,
die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam, da sie durch die Zahlung des Beklagten nicht hinsichtlich sämtlicher zum damaligen Zeitpunkt bestehender Forderungen befriedigt worden sei. Auch sei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam, da der Beklagte ab Sommer 2010 sich für längere Zeit in A. aufgehalten habe und seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht nachgekommen sei, so dass dieses die Mietzahlungen eingestellt habe.
Die Wohnung habe für 8 Personen nicht genügend Raum. Sie werde von den Beklagten außergewöhnlich abgenutzt, es seien in der ganzen Wohnung Teppiche und Matratzen verteilt, die Luftfeuchtigkeit in den Räumen sei aufgrund der vielen Personen extrem hoch, was sich deutlich an den von innen beschlagenen Fenstern zeige. Die Fugen im Bad seien mit Schmutz überzogen, was von der starken Beanspruchung durch acht Personen herrühre. Auch würden sich die übrigen Mitbewohner im Haus immer wieder über die Beklagten beschweren, da die Gemeinschaftsflächen von diese durch Abstellen von Gegenständen in Beschlag genommen worden seien. Durch die Kinder der Beklagten käme es zu Verunreinigungen im Treppenhaus und Kellergeschoss, außerdem sei die Hauswand beschmiert worden.
Hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen der Fensterscheibe in der Küche trägt die Klägerin vor, diese sei an der Innenseite eines Verbundfensters beschädigt, weshalb nur schuldhaftes Mieterverhalten als Schadensursache in Betracht käme.
Die Klägerin beantragt festzustellen,
dass die Klageforderung in Höhe von 1.655,52 EUR erledigt ist, und im übrigen beantragt sie, das Versäumnisurteil vom 08.12.2010 aufrecht zu erhalten.
Hilfsweise beantragt sie,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung in dem Gebäude K. in S., Dachgeschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Dusche, WC, Diele, sowie den zugehörigen Nebenräumen (ein Mieterkeller) zum 31.05.2011, hilfsweise zum 31.07.2011 sowie hilfsweise zum 30.09.2011 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, die außerordentliche sowie ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs seien durch die vollständige nachträgliche Zahlung der rückständigen Mietzinsen unwirksam geworden. Auch den außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen wegen Überbelegung und Pflichtverletzungen werde widersprochen, diese seien ebenfalls unwirksam.
Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
I.
Der zulässige Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil bleibt in der Sache weitgehend ohne Erfolg.
Die zulässige Klage ist wegen des Räumungsanspruchs begründet. Wegen der Zahlungsforderung ist der Rechtsstreit in Höhe von 1655,52 EUR erledigt. In Höhe von 51,36 EUR wird die Klage abgewiesen.
1.
Die Klägerin hat das mit dem Beklagten Ziffer 1 bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.12.2010 wegen Überbelegung zum 31.07.2011 wirksam ordentlich gekündigt, weshalb die Beklagten Ziffer 1 und 2 gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, die Wohnung zu diesem Zeitpunkt zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten haben den Kündigungen der Klägerin widersprochen und damit zu erkennen gegeben, dass sie nicht von selbst aus der Wohnung ausziehen werden, so dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Geltendmachung eines zukünftigen Räumungsanspruchs hat.
Frühere Kündigungen sind unwirksam.a)
Die mit Schreiben vom 07.10.2010 ausgesprochene außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs wurde durch die nachträgliche Zahlung sämtlicher Mietzinsen für August bis einschließlich November 2010 gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Die zu diesem Zeitpunkt noch offen stehende Forderung der Klägerin wegen Zerstörung der Fensterscheibe ist bei diesen Vorschriften über eine Heilung der außerordentlichen Kündigung nicht zu beachten, da hier nur die vollständige Befriedigung des Vermieters wegen der Miete verlangt ist (vgl. Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage, § 569 RN 40). Auch ist davon auszugehen, dass der Beklagte Ziffer 1 durch seine Zahlung seine Mietschulden ausgleichen wollte, so dass die Zahlung zunächst mit den zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Mietforderungen zu verrechnen war.
b)
Aus diesem Grund ist auch die außerordentliche Kündigung im Schriftsatz vom 25.10.2010 unwirksam.
c)
Auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unwirksam. Der Vortrag der Klägerin, der Beklagte sei seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht nachgekommen, weshalb die Mietzahlungen eingestellt worden seien, reicht nicht aus, um darin eine solche schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten Ziffer 1 zu sehen, die ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Hierfür fehlen genaue Anhaltspunkte dafür, welche Mitwirkungspflichten der Beklagte Ziffer 1 hatte und gegebenenfalls verletzte und warum genau keine Mietzahlungen mehr geleistet wurden.
d)
Wirksam gekündigt ist das Mietverhältnis jedoch aufgrund der ordentlichen Kündigung der Klägerin vom 30.12.2011 wegen Überbelegung der Wohnung.
Hinsichtlich der außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Überbelegung hält das Gericht nach Abwägung der gegenseitigen Interessen das Abwarten bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist für die Klägerin für zumutbar, zumal es sich hier nicht um eine willkürliche Überbelegung durch Aufnahme fremder Personen in die Wohnung handelte, sondern eine Überbelegung wegen der Geburten weiterer Kinder vorliegt.
Die Überbelegung der Wohnung stellt aber einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar, auch wenn diese nicht von den Beklagten zu vertreten ist. Zwar darf der Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung ist auch dann vertragswidrig, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird (vgl. BGH WuM 1993, S. 529). Dabei gibt es keine allgemeinen Richtlinien, wann von einer Überbelegung ausgegangen wird. Dies ist jeweils eine Einzelfallentscheidung.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung wegen Überbelegung liegt auch nicht schon alleine aufgrund des Umstands der Überbelegung vor. Hinzutreten müssen noch andere Umstände, wie zum Beispiel das verstärkte Abnutzen oder eine Beschädigung der Wohnung, Störungen der übrigen Hausmitbewohner, etc. (vgl. hierzu OLG Hamm, WuM 1982, S. 323). Ob durch die Überbelegung ein vertragswidriger Gebrauch in erheblichem Maße vorliegt, ist aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden.
Hier leben acht Personen in einer 3-Zimmer-Wohnung mit 64,30 qm. Umgerechnet stehen damit einer Person lediglich 8,04 qm, verteilt auf lediglich 3 Räume, zur Verfügung. Dies stellt eine deutliche Überbelegung der Wohnung dar. Durch die Überbelegung wurde die Wohnung auch, wie von der Klägerin vorgetragen, in weit überdurchschnittlichem Maße beansprucht. Die Luftfeuchtigkeit war sehr hoch, so dass die Fenster innen deutlich beschlagen waren. Auch das Bad, das von acht Personen benutzt wurde, zeigte deutliche außergewöhnliche Abnutzungsspuren, die auf den von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern deutlich erkennbar waren. Die verstärkte Abnutzung der Wohnung und die damit für die Substanz der Wohnung bestehende Gefahr einer deutlichen Verschlechterung stellen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Hinzu kommt, dass die übrigen Bewohner des Hauses immer wieder Beschwerden äußern, dass die Beklagten ihre Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen abstellen und das Verhältnis zu den übrigen Mietern des Hauses aufgrund immer wieder vorkommender Probleme mit den Beklagten sehr belastet ist. Auch diese Probleme sind bei den Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.
Dem gegenüber zu stellen ist das große Interesse der Beklagten, eine angemessene Wohnung für die ganze Familie zu haben.
In der Abwägung zwischen den berechtigten Interessen der Klägerin und denen der Beklagten hat das Gericht zu Gunsten der Klägerin entschieden, dass ihr Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Suche nach einer neuen Wohnung für die Beklagten schwierig und mit Kosten verbunden sein wird. Dennoch ist hier aufgrund der Überbelegung die Substanz der Wohnung der Klägerin sowie der Hausfrieden mit den anderen Hausmitbewohnern derart in Gefahr, dass hier das Interesse der Klägerin überwiegt.
2.
Den Beklagten ist jedoch gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Da die Beklagten in der Wohnung mit sechs Kindern leben, wovon alle sechs Kinder minderjährig sind, werden sie einen erhöhten Aufwand bei der Suche nach einer geeigneten neuen Wohnung und beim Umzug haben. Unter Abwägung der Interessen der Klägerin und der Beklagten hält es das Gericht daher für angezeigt, eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2011 zu gewähren.
3.
Der Zahlungsanspruch der Klägerin hat sich durch die nachträgliche Bezahlung der Mietzinsforderungen durch den Beklagten Ziffer 1 in Höhe von 1655,52 EUR erledigt. Die ursprüngliche Klage war zulässig und begründet, der Beklagte Ziffer 1 hatte aufgrund der Nichtbezahlung der Mieten Anlass zur Klage gegeben.
4.
Hinsichtlich des Betrags in Höhe von 51,36 EUR, der für den Ersatz der zerstörten Fensterscheibe geltend gemacht wurde, war die Klage abzuweisen, da der Vortrag der Klägerin, die Tatsache, dass die Innenseite des Fensters gesprungen sei, beweise, dass diese nur von den Beklagten aufgrund schuldhaften Verhaltens habe zerstört werden können, unsubstantiiert ist. Hier fehlt es an Angaben darüber, wie die Beklagten die Fensterscheibe beschädigt haben können. Eine bloße Vermutung dahingehend, dass nur sie als Ursache in Betracht kommen, reicht hierfür nicht aus.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.