(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Der Kläger verlangt von der beklagten Mieterin ausstehenden Mietzins und Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Der formularmäßige Mietvertrag vom 1.10.1984 enthält in § 2 Nr. 4 folgende Regelung: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete um jeweils weitere drei Monate.
In § 12 Nr. 3 werden dem Mieter während der Dauer und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt. Weiter heißt es: Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeitspannen ausführen zu lassen:
Küche, Bad bzw. Duschräume, Toilette
alle 2 Jahre,
alle übrigen Wohnräume samt Flur
alle 5 Jahre.
Für eine Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Fristen war eine anteilige Kostentragungspflicht des Mieters vorgesehen.
§ 20 des Mietvertrages lautet :
Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen. Soweit Änderungen oder Zusätze dem Formulartext widersprechen, gelten diese anstelle des Formulartextes. &
Unter § 21 - Besondere Vereinbarungen - des Vertrages war zudem maschinenschriftlich folgender Satz festgehalten:
Der Mieter hat bei seinem Auszug die Wohnung komplett neu fachmännisch renovieren zu lassen.
In einem dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügten weiteren Formular hatten die Mieter erklärt, dass die § § 4, 7 und 12 bis 20 des Vertrages besonders besprochen worden seien.
Mit Schreiben vom 23.10.2003 kündigte die Beklagte die Wohnung zum nächstmöglichen Termin. Sie räumte die Wohnung zum 31.1.2004 und zahlte bis dahin die Miete. Sie hat vorgetragen, das Mietverhältnis sei einvernehmlich zum 31.1.2004 beendet worden. Sie vertritt die Ansicht, aufgrund des Art 229 § 5 Satz 2 EGBGB gelte zu ihren Gunsten ab dem 1.1.2003 § 573 c BGB mit der Folge, dass die im Mietvertrag zu ihren Ungunsten vereinbarten verlängerten Kündigungsfristen unwirksam seien. Aus diesem Grund habe ihre Kündigung vom 23.10.2003 das Mietverhältnis ohnehin zum 31.1.2004 beendet.
Die Beklagte führte keine Schönheitsreparaturen aus. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag enthalte keine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie, weil § 12 eine so genannte starre Fristenregelung enthalte und § 21 eine Renovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung festschreibe.
Der Kläger verlangt die Miete für den Monat Februar 04 (782,04 EUR) sowie Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (3071,78 EUR). Er bestreitet die behauptete Aufhebung des Mietvertrages zum 31.1.2004. Er vertritt die Ansicht, die Klägerin könne sich nicht auf § 573 c BGB berufen. Denn Art 229 § 5 Satz 2 EGBGB sei nicht einschlägig, weil insofern Art 229 § 3 Abs. 10 eine Sonderregelung enthalte. Deshalb seien die vereinbarten längeren Kündigungsfristen, die die Beklagte einzuhalten gehabt habe, zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch wirksam gewesen.
Zu den Schönheitsreparaturen trägt er vor, der mit Schreibmaschine ausgefüllte § 21 des Mietvertrages sei individuell ausgehandelt worden und stelle eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages gem. § 20 dar.
Das Amtsgericht Freiburg hat die Klage abgewiesen und u.a. ausgeführt:
Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung zum 31.1.2004 beendet worden. Die Beklagte sei auch nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Die vertragliche Vereinbarung starrer Fristen für die Renovierung hätte formularmäßigen Charakter gehabt und sei als solche unwirksam gewesen. Dies gelte auch für die maschinenschriftliche Ergänzung des § 21 des Mietvertrags, da es sich dabei dem Wortlaut nach um eine vorformulierte Klausel mit Formularcharakter handele.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger die erstinstanzlichen Anträge weiter.
1. In der Sache ist nur noch über die Schönheitsreparaturen zu entscheiden, nachdem die Parteien den Streit über die Februarmiete vergleichsweise beigelegt haben und deshalb erst in der Kostenentscheidung Ausführungen zu diesem Streitpunkt veranlasst (§ 91 a ZPO) sind.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten. Die Beklagte ist nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klauseln in § § 12 und 21 des Mietvertrages sind unwirksam. Dies ergibt sich aus § 307 BGB (§ 9 AGBG a.F.). Sämtliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen.
a) § 12 des Mietvertrages
Diese Bestimmung ist insgesamt unwirksam.
Sie enthält eine so genannte starre Fristenregelung, die nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam ist (BGH NJW 2004, 2586 [=WM 2004, 463]). Durch eine solche starre Fristenregelung wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weil er Schönheitsreparaturen unabhängig davon ausführen soll, ob überhaupt Renovierungsbedarf besteht. Die Unwirksamkeit des Fristenplans zieht die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen insgesamt nach sich, da die vereinbarten Fristen den Inhalt der Renovierungsverpflichtung bestimmen und deren Beschränkung auf die jeweils erforderlichen Zeiträume eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der AGB darstellen würde (BGH NJW 2004, 2586 [=WM a.a.O.]; BGH NJW 2004, 3775 [=WM 2004, 660]; OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 13 [=WM 2004, 603]). Damit entfällt auch die in § 12 Nr. 3 angesprochene Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung der Wohnung bei Auszug; die dafür vorgesehene Abgeltungsklausel verliert ihre Wirkung (Heinrichs, in: WM 2005, 155, 162).
Anderes ergibt sich für die Wirksamkeit des § 12 des Mietvertrages entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht aus den Entscheidungen des BGH vom 25.6.2003 VIII ZR 335/02 [=WM 2003, 561], vom 14.5.2003 VIII ZR 308/02 [=WM 2003, 436] und schließlich vom 3.6.1998 VIII ZR 317/97 [=WM 1998, 592]. Zugegebenermaßen lagen jenen Entscheidungen Klauseln mit starren Fristen zu Grunde. Der BGH hat aber in der zuerst genannten Entscheidung nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Unwirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summierungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab. In der zweiten Entscheidung ging es um die Unwirksamkeit eines Klauselwerkes, das den Mieter verpflichtete, auch bei noch nicht abgelaufenen Fristen eine Endrenovierung durchzuführen. Die dritte Entscheidung schließlich befasste sich in einem Verfahren gem. § § 13 ff AGBG mit zwei Formularklauseln, die Rechtsfolgen an den Ablauf von Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegenden Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Jene Klausel war aber nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen, sodass der BGH hierüber nicht zu entscheiden hatte.
In der für den vorliegenden Fall einschlägigen Entscheidung (BGH NJW 2004, 2586 [=WM 2004, 463]) hat der BGH ausdrücklich klargestellt (II 2 c), dass ein Widerspruch zu den vorgenannten drei Entscheidungen nach allem nicht gegeben ist und man sich deshalb zur Begründung der Wirksamkeit einer starren Fristenregelung nicht auf die früheren Entscheidungen berufen kann.
b) § 21 des Mietvertrages
Auch daraus ergibt sich keine Pflicht der Beklagten, Schönheitsreparaturen auszuführen. Es handelt sich im Gegensatz zur Behauptung des Klägers nicht um eine individuell vereinbarte Norm, sondern wie auch § 12 um eine Allgemeine Geschäftsbedingung.
Die Beweislast dafür, dass eine vertragliche Bestimmung als für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Klausel im Sinne der § § 305 ff. BGB anzusehen ist, trägt derjenige, der sich hierauf zur Herleitung von Rechtsfolgen stützt. Das Vorliegen von AGB ist jedoch prima facie anzunehmen, wenn ein gedrucktes oder vervielfältigtes Klauselwerk des anderen Teils verwendet worden ist (BGHZ 118, 238). Diese Vermutung bezieht sich auf alle vorformulierten Klauseln (BGH NJW 2000, 1110), auch auf solche, die mit Wiederholungsabsicht nachträglich in den Formulartext eingefügt wurden (BGHZ 115, 391). Auch bei Formularcharakter einer maschinenschriftlich eingefügten Klausel ist von einer Vorformulierung auszugehen. Es spricht dann eine Vermutung dafür, dass es sich um AGB handelt (BGH NJW 2003, 3192 [=WM 2003, 561 = GuT 2003, 234 KL]). Die Beweislast für das Vorliegen einer Individualvereinbarung trifft dann den Verwender (vgl. Palandt-Heinrichs BGB 64. Aufl. § 305 Rn. 24).
Sind hingegen in den vorformulierten Text nachträglich Änderungen eingefügt worden, so ist dies ein Indiz dafür, dass insoweit eine Individualvereinbarung vorliegt (BGH NJW 1992, 2283 [=WM 1992, 316]).
§ 21 des Mietvertrages ist gemessen daran keine Individualvereinbarung.
Es steht nämlich nicht fest, dass der Formularvertrag nachträglich ergänzt wurde. Der Kläger hat dieses zwar behauptet, die Beklagte dagegen geltend gemacht, der komplett ausgefüllte Vertrag - also mit bereits ausgefülltem § 21 - sei seinerzeit ihrem Ehemann und ihr selbst vorgelegt worden. War es so, so bleibt es dabei, dass auch bei einer maschinenschriftlich eingefügten Klausel die Vermutung für eine vorformulierte Klausel besteht, wenn diese Klausel, was hier der Fall ist, vom Text her Formularcharakter hat.
Zu ergänzen ist, dass selbst dann, wenn ein nachträgliches Ergänzen des Vertrages festgestellt werden könnte, immer noch nicht feststünde, dass eine Individualvereinbarung getroffen, die entsprechende Klausel also ausgehandelt wurde. Der BGH (a.a.O.) rückt nämlich in solchen Fällen erst dann von der Vermutungswirkung ab, wenn die nachträgliche Klausel eine eigenständige, neue Regelung beinhaltet und sich nicht lediglich als unselbständige Ergänzung des schon vorhandenen Regelwerkes darstellt.
So liegt der Fall hier. Die Klausel in § 21 gibt nach ihrem sachlichen Gehalt zunächst nur die bereits in § 12 begründete Verpflichtung des Mieters zur fachgerechten Durchführung der Renovierung bei Auszug aus der Wohnung wieder. Einen darüber hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt hätte die Klausel nur, wenn sie dahingehend auszulegen wäre, dass sie die Abgeltungsvorschrift in § 12 aufheben soll. Damit wäre dann zu Lasten des Mieters eine Endrenovierung vereinbart, unabhängig davon, wie viel Zeit bereits seit der letzten Schönheitsreparatur bzw. dem Mietbeginn verstrichen ist. Eine solche Auslegung der Klausel scheidet jedoch aus, weil dann zur Vermeidung von Widersprüchen im Vertrag die Abgeltungsregelung in § 12 hätte gestrichen werden müssen. Auch auf § 20 des Mietvertrages lässt sich eine solche Auslegung nicht stützen. Die Bestimmung besagt zwar, Änderungen, die dem Vertragstext widersprächen, sollten anstelle des Formulartextes gelten. Gemeint sind in § 20 des Mietvertrages aber ausdrücklich nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages, die Klausel kann sich also nicht auf Regelungen im Mietvertrag selbst beziehen.
Somit verbleibt nach allem die Beweislast für das Vorliegen einer Individualvereinbarung hinsichtlich des § 21 beim Kläger, der beweisfällig ist. Aus § 20 des Mietvertrages kann er ein Aushandeln des hier interessierenden § 21 nicht herleiten. Die Maschinenschrift als solche reicht als Indiz nicht aus. Die Anlage 1 zum Mietvertrag, in der die Mieter bestätigen, bestimmte Klauseln seien ausgehandelt, hilft nicht, weil es sich bei dieser Anlage 1 zum Mietvertrag ebenfalls um AGB handelt ( BGH NJW 1977, 625 f ) und sich die Erklärung der Mieter nicht einmal auf § 21 des Mietvertrages bezieht. Weiteren Beweis hat der Kläger nicht angetreten.
Unabhängig davon ist die in § 21 enthaltene Verpflichtung zur Durchführung der Endrenovierung auch deshalb unwirksam, weil sie den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur zu renovieren. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar, es sei denn, was hier nicht der Fall ist, es wird bei einer Gesamtbetrachtung erkennbar, dass die Renovierungspflicht nur bestehen soll, wenn die Fristen seit Durchführung der letzten Renovierung bei Vertragsende bereits abgelaufen sind (BGH Urteile vom 14.5.2003, Az. VIII ZR 308/02 und vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02 [=WM a.a.O.]).
2. Die Entscheidung über die Kosten stützt sich hinsichtlich der im Vergleich ausdrücklich dem Gericht überlassenen Kostenentscheidung auf § 91a Abs. 1 S.1 ZPO, im übrigen auf § 97 Abs. 1 ZPO. Insofern die Parteien den Rechtsstreit durch Vergleich beigelegt haben, sind die Kosten nach billigem Ermessen gegeneinander aufzuheben.
Der Ausgang des Rechtsstreits wäre insoweit vom Ergebnis der Beweisaufnahme zum streitigen Vortag zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages abhängig gewesen. Auf der Grundlage der neuesten Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 6.4.2005 VIII ZR 155/04 [=WM 2005, 342]) ist die mietvertragliche Vereinbarung der Parteien in § 2 Nr.4 wirksam. Entgegen dem erstinstanzlichen Urteil hätte § 573 c BGB keine Anwendung gefunden. Der BGH hat die Konkurrenz zwischen Art. 229 § 3 Nr. 10 und Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB im Sinne eines Vorrangs der spezielleren Regelung gelöst. Diese Auffassung, wonach solche Mietverträge, die bereits vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, hinsichtlich der in ihnen vereinbarten Kündigungsfristen des Mieters nicht der zwingenden Regelung des § 573 c BGB unterliegen, findet nunmehr auch ihre Bestätigung durch die Einfügung eines neuen Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB (Gesetz vom 26.5.2005, BGBl. I 2005, S.1425). Bereits vor Verkündung des genannten Urteils ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass § 573 c BGB aufgrund des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB rückwirkend keine Anwendung findet, und hat deshalb für eine bestimmte Fallgruppe sowie - insofern für vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant - mit Wirkung erst ab 1.6.2005 eine Gegenausnahme hierzu erlassen (vgl. Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 16.3.2005, BT-Drs. 15/5132 S.1 sowie die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des Bundesrats vom 15.4.2005, BR-Drs. 190/1/05 S. 2).
Die Revision braucht nicht zugelassen zu werden, da sämtliche Streitfragen höchstrichterlich geklärt sind und die Kammer hiervon nicht abweicht.