Zu der Rechtswirkung einer Sanierungsverordnung im Enteignungs- und Entschädigungsverfahren.

Tenor

1. Auf die Berufung der Beteiligten zu 8. wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 4. März 2008 (Az. - O 3/07 Baul) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1. bis 6. vom 29. März 2007 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens haben die Beteiligten zu 1. bis 6. zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 1. bis 6. können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beteiligte zu 8. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 6. waren Eigentümer des 567 m 2 großen Grundstücks S... Straße ... in Berlin-Pankow. Das Grundstück liegt in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die nähere Umgebung des Grundstücks wird durch fünfgeschossige, in geschlossener Bauweise errichtete Wohnbebauung geprägt. Die ursprünglich vorhandene Wohnbebauung des Grundstücks wurde im Krieg zerstört. In den Jahren 1955 bis 1957 diente das Grundstück als Holz- und Kohlenlagerplatz und wurde anschließend als Garagenhof genutzt.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes Prenzlauer Berg – Helmholtzplatz (9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993, verkündet am 8. Oktober 1993, GVBl. S. 403). Danach ist das Grundstück als Standort für eine öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf vorgesehen. Für das heutige Sanierungsgebiet ist gemäß § 141 BauGB eine vorbereitende Untersuchung veranlasst worden. Grundlage für die Durchführung der vorbereitenden Untersuchung war der Beschluss 189/190 des Magistrats von Berlin (Ost) vom 18. September 1990, der am 30. November 1990 bekannt gemacht wurde (GVABl. S. 524). Ein Bebauungsplan existiert bis heute nicht.

Den Beteiligten zu 1. bis 6. wurde das Grundstück mit Bescheid vom 8. März 1999, bestandskräftig seit 16. April 1999, nach dem Vermögensgesetz zurück übertragen. Ihr Antrag vom 28. April 2004 auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Bebauung entsprechend den Nutzungsmaßen der Umgebungsbebauung wurde mit Bescheid des Stadtplanungsamtes des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 26. August 2004 bestandskräftig versagt. Die Ablehnung wurde damit begründet, dass im Rahmenplan zum Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg-Helmholtzplatz die Grundstücke S... Straße ... als öffentliche Grünfläche ausgewiesen seien. Wegen der Unterversorgung des Gebietes mit Freiflächen kämen – so der Bescheid – nur noch vorhandene Baulücken als letzte Flächenreserven in Betracht; vergleichbare Grundstücke könnten nicht herangezogen werden, da diese ebenfalls für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung u. ä. benötigt würden.

Mit Schreiben vom 22. November 2004 beantragten die Beteiligten zu 1. bis 6. bei der Enteignungsbehörde des Landes Berlin (der Beteiligten zu 8.) die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück. Die Beteiligte zu 8. beantragte am 26. Oktober 2005 die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Der Gutachterausschuss kam in seinem Gutachten vom 11. Juli 2006 zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert auf der Basis der zum Stichtag 29. November 1990 tatsächlich ausgeübten Nutzung (Garagen/Stellplätze) 105.500,- EUR beträgt, während er auf der Grundlage der zu diesem Stichtag planungsrechtlich zulässigen Nutzung (baureifes Land in allgemeinem Wohngebiet) 225.000,- EUR beträgt.

Während der Durchführung des Entziehungsverfahrens einigten sich die Beteiligten zu 1. bis 6. mit dem Beteiligten zu 7. über den Eigentums- und Besitzübergang an dem Grundstück gegen eine Entschädigung von mindestens 105.500,- EUR. Ferner waren sich die Vertragsparteien darüber einig, dass das Verfahren nunmehr als Entschädigungsfeststellungsverfahren von der Enteignungsbehörde fortgeführt werden sollte. Die Teileinigung wurde von der Beteiligten zu 8. gemäß §§ 111, 110 Abs. 2 und 3 BauGB beurkundet.

Mit Entschädigungsfeststellungsbeschluss vom 7. März 2007 stellte die Beteiligte zu 8. die Entschädigung für den eingetretenen Rechtsverlust in Höhe von 105.500,- EUR fest, wobei sie die tatsächliche Nutzung des Grundstücks zugrunde legte. Gegen den von der Beteiligten zu 8. erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss richtet sich der Antrag der Beteiligten zu 1. bis 6. auf gerichtliche Entscheidung, mit dem sie eine weitere Entschädigung in Höhe von 119.500,- EUR begehren, weil ihr Grundstück Baulandqualität gehabt habe.

Das Landgericht hat unter Abänderung des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses der Beteiligten zu 8. die von dem Beteiligten zu 7. an die Beteiligten zu 1. bis 6. zu leistende Entschädigung auf 225.000,- EUR festgesetzt. Zur Begründung hat es ausgeführt: In Anlehnung an die in der Rechtsprechung des BGH zur isolierten eigentumsverdrängenden Planung entwickelten Grundsätze, die ohne weiteres auf den aufgrund sanierungsrechtlicher Maßnahmen erfolgten Eigentumsverlust anzuwenden seien, sei eine verfassungskonforme Auslegung der §§ 42 Abs. 3, 43 Abs. 3 S. 2, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB vorzunehmen, mit dem Ergebnis, dass die Beteiligten zu 1. bis 6. nach dem Wert des Grundstücks als Bauland zu entschädigen seien. Die Anwendbarkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 BauGB a. F. sei zweifelhaft, weil sich diese Übergangsvorschrift nach ihrem Wortlaut nicht auf sanierungsrechtliche Verfahren beziehe. Letztlich könne diese Frage offen bleiben, weil jedenfalls für den Fall der Geltung der Übergangsnorm eine sinngemäße verfassungskonforme Auslegung mit dem Ergebnis einer Entschädigung nach der planungsrechtlich zulässigen Nutzung erfolgen müsse.

Mit ihrer Berufung, deren Angriffe sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Anwendung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. richten, begehrt die Beteiligte zu 8. die Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung.

Die Beteiligte zu 8. beantragt,

das angegriffene Urteil abzuändern und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1. bis 6. vom 29. März 2007 zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1. bis 6. beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung. Von ihnen werde ein Sonderopfer verlangt, das auf Grundlage der planungsrechtlich zulässigen Nutzung zu entschädigen sei.

Der Senat hat mit Beschluss vom 25. Juli 2008 den Rechtsstreit gemäß § 148 ZPO analog (mit § 221 Abs. 1 BauGB) bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsbeschwerde der (hiesigen) Beteiligten zu 8. in dem Verfahren 1 BvR 2269/07 ausgesetzt, weil die Verfassungsbeschwerde die Rechtsfrage der Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 BauGB a. F. durch die Instanzgerichte betraf. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde mit Beschluss vom 16. Juni 2009 nicht zur Entscheidung angenommen. Zur Begründung hat es ausgeführt, eine willkürliche einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 BauGB a. F. unter Überschreitung der Grenzen verfassungskonformer Auslegung liege nicht vor.

Der Verwaltungsvorgang der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung GR B 33 6302/1675, 1701 (Bd. I und II) lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

1. Die Berufung der Beteiligten zu 8. ist begründet. Die Beteiligten zu 1. bis 6. haben entgegen der Auffassung des Landgerichts keinen Anspruch auf eine höhere Entschädigung wegen der nach § 34 BauGB zulässigen Nutzung des Grundstücks als Bauland.

a) Der sachliche Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB, der durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das BauGB eingefügt worden war und am 31. Dezember 1997 außer Kraft getreten ist, ist hier nicht eröffnet.

18Die Reduktionsklausel des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB 1990, die ihrem Wortlaut nach das Planungsschadensrecht des § 42 BauGB einschränkt, ist – auch im Hinblick auf die Regelung des Vertrauensschadens in Satz 1 dieser Übergangsvorschrift und nach ihrem Sinn und Zweck – dahin auszulegen, dass ihre Anwendbarkeit eine Planung voraussetzt, die selbst bereits eine Nutzungsänderung bzw. –aufhebung beinhaltet. Dies ist bei der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes gemäß § 142 Abs. 1 BauGB – wie hier im Jahre 1993 durch Verordnung (§ 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. m. § 24 Abs. 1 AGBauGB) – nicht der Fall.

19aa) Die von der Gemeinde in Form von Rahmenplänen beschlossenen städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungskonzepte sind maßnahmebezogen. Die Notwendigkeit solcher Planungsverfahren ergibt sich vor allem aus den besonderen Bedürfnissen einer Planung im Bestand, wie er für die Sanierung kennzeichnend ist. Es handelt sich um nicht formelle städtebauliche Planungen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, deren Bedeutung im Wesentlichen in der Vorbereitung formeller Planungen, aber auch in der Steuerung von städtebaulichen Maßnahmen liegt. Solche Planungen haben in der städtebaulichen Praxis u. a. die Funktion der Konkretisierung der allgemeinen gemeindlichen Entwicklungsvorstellungen, die sie in Programmen zielgerichtet zusammenfassen (Sanierungskonzept). Sie sind Maßstab für die Planung und für die Steuerung der Sanierung insgesamt, insbesondere auch für die Genehmigung der in § 144 BauGB bezeichneten Vorhaben und Rechtsvorgänge. Denn Richtschnur, insbesondere für die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB, ist der Sanierungszweck, wie er sich aus dem von der Gemeinde zu entwickelnden Sanierungskonzept ergibt (§ 140 Nr. 3 BauGB; vgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 1 Rn. 21). Insofern misst das Gesetz z. B. in § 145 Abs. 2 BauGB den Sanierungszielen und –zwecken eine Steuerungswirkung bei (vgl. Krautzberger, a. a. O., Rn. 77). Diese Rahmenpläne haben auch interne Bindungswirkung hinsichtlich des Erfordernisses der Bauleitplanung, der Erneuerungsziele und der städtebaulichen Leitvorstellungen. Der Rahmenplan verdeutlicht vor allem in den nicht durch Bebauungspläne erfassten Gebieten städtebauliche Entwicklungs-, Gestaltungs- oder Ordnungskonzeptionen. Durch die Aufnahme der sonstigen städtebaulichen Planungen in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB hat der Gesetzgeber den nicht formellen Planungsformen für die städtebauliche Praxis insgesamt hohe Bedeutung beigemessen, wenngleich er ihre Anforderungen oder Rechtsfolgen nicht geregelt hat. Das Baugesetzbuch vermeidet damit die gesetzliche Normierung einer dritten, rechtlich ausgeformten Planungsebene zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan (vgl. Krautzberger, a. a. O., Rn. 78 f.).

20Das in einem Rahmenplan zum Ausdruck kommende Sanierungskonzept einer Gemeinde orientiert sich an der allgemeinen Aufgabe der Sanierung, die durch § 136 Abs. 2 und 3 BauGB – Behebung städtebaulicher Missstände – vorgegeben ist. Es handelt sich dabei nicht um eine statische, sondern um eine fortschreibungsbedürftige Planung, an deren Konkretisierung mit dem fortschreitenden Sanierungsverfahren höhere Anforderungen zu stellen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984, 4 C 20/81, juris Tz. 31 = BVerwGE 70, 83 = NJW 1985, 278). Insoweit unterscheidet sich ein sanierungsrechtlicher Rahmenplan deutlich von dem hinsichtlich seiner Festsetzungen konkreten und mit seiner Bekanntmachung unmittelbar rechtsverbindlich die zulässige Nutzung auf den Grundstücken im Plangebiet regelnden Bebauungsplan.

bb) Die Festlegung eines Sanierungsgebietes steht demnach in ihrer eigentumsrechtlichen Wirkung auf die betroffenen Grundstücke einem Bebauungsplan nicht gleich, der als verbindlicher Bauleitplan die bisher zulässige Nutzung i. S. d. § 42 BauGB aufhebt oder ändert (vgl. Bielenberg/Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. II, Stand: 1. Oktober 2009, § 42 Rn. 53). Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wird lediglich ein Genehmigungsvorbehalt für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, in Form eines präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt, begründet. Das Genehmigungserfordernis des § 144 BauGB beinhaltet kein Bauverbot. Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bleiben zulässig, sofern nicht Versagungsgründe nach § 145 Abs. 2 BauGB vorliegen (Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 5).

Der Unterschied in der eigentumsrechtlichen Wirkung eines Bebauungsplans und der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes wird auch daran deutlich, dass der Eigentümer gemäß § 40 Abs. 2 BauGB im Hinblick auf die Festsetzungen eines Bebauungsplans im Fall wirtschaftlicher Unzumutbarkeit einen Übernahmeanspruch hat. Allein die Festlegung des Sanierungsgebietes begründet noch keinen solchen Übernahmeanspruch. Erst wenn die Genehmigung für das Vorhaben nach § 145 Abs. 2 BauGB versagt wird, weil es die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen oder Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde, kann der Eigentümer gemäß § 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, das Grundstück zu behalten.

Ein erstmals etwaige Übernahme- und Geldentschädigungsansprüche auslösender Akt des Beteiligten zu 7. ist hier der Bescheid des Stadtplanungsamtes des Bezirksamtes Pankow vom 26. August 2004, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1. bis 6. vom 28. April 2004 auf sanierungsrechtliche Genehmigung zur Bebauung entsprechend den Nutzungsmaßen der Umgebung abgelehnt wurde. Der daraufhin am 22. November 2004 erfolgte Antrag der Beteiligten zu 1. bis 6. auf Übernahme des Grundstücks war nach § 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB zu beurteilen. Nach § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB sind für die Entziehung des Eigentums die §§ 85 bis 122 BauGB entsprechend anzuwenden. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – nur noch die Höhe der Entschädigung streitig ist. Gemäß § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB finden die Vorschriften des Planungsschadensrechts, namentlich §§ 40 bis 42, entsprechende Anwendung.

cc) Eine - von der Beteiligten zu 8. angeregte - Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil, wie dargelegt, der sachliche Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB 1990 im Fall einer sanierungsrechtlichen Verordnung nicht eröffnet ist.

Abgesehen davon ist, entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 8., in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt, dass die Fachgerichte die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB 1990 im Fall einer „isolierten“ eigentumsverdrängenden Planung vornehmen können und nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG verpflichtet sind (BGH, Urteil vom 19. Juli 2007, III ZR 305/06, juris Tz. 23 = BauR 2008, 486). Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 16. Juni 2009, 1 BvR 2269/07, die verfassungskonforme Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB 1990 durch den Bundesgerichtshof als vertretbar angesehen und in der unterbliebenen Vorlage keinen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG (Garantie des gesetzlichen Richters) erkannt (juris Tz. 5 ff. = BauR 2009, 1424).

b) Die hier nur in Betracht kommende Anwendung der §§ 145 Abs. 5 Satz 4, 93 Abs. 4 Satz 1, 95 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 3 BauGB führt dazu, dass die Beteiligten zu 1. bis 6. nach der ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu entschädigen sind.

aa) Bei der Bemessung der Entschädigung sind zwei Zeitpunkte bzw. Stichtage zu unterscheiden. Der Zeitpunkt für die Ermittlung des Zustandes des Enteignungsgegenstandes (Qualitätsstichtag = § 93 Abs. 4 BauGB) und der Zeitpunkt der Bewertung (Bewertungs- bzw. Preisermittlungsstichtag = § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

(1) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d. h. der Tag, an dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt für die Ermittlung des Zustandes eines Grundstückes kann sich allerdings verschieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren tritt – nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – an die Stelle des Enteignungsbeschlusses, (hier) der Teileinigung oder des Besitzübergangs, diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts, insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird. Eine vorbereitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier: Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2007, a. a. O., juris Tz. 8 m. w. N.).

Die Konkretisierung des der Sanierungsverordnung zugrunde liegenden Rahmenplans hatte bei deren Verkündung im Oktober 1993 einen Stand erreicht, der damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zwar begründen die Genehmigungsvorbehalte des § 144 BauGB, wie dargelegt, kein Bauverbot, sondern lediglich ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, so dass die Auffassung vertreten wird, die erfassten Grundstücke würden grundsätzlich nicht von einer wertmäßigen Weiterentwicklung ausgeschlossen (Krautzberger, a. a. O., Rn. 5). Die gegenteilige Rechtsansicht (vgl. Schmidt-Aßmann/Groß, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Bd. III, Stand 1. Oktober 2009, § 93 Rn. 84; Reisnecker, in: Brügelmann, BauGB, Bd. 4, Stand Oktober 2009, § 93 Rn. 73 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 23. Juni 1983, III ZR 39/82, juris Tz. 7 = WM 1983, 997), die sich auf den der Vorwirkung vergleichbaren Systemgedanken des § 153 Abs. 1 BauGB beruft, vermag vor allem dann zu überzeugen, wenn – wie hier – die Sanierungsverordnung das Grundstück als Standort für eine öffentliche Grünfläche vorsieht. In einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass das Grundstück aufgehört hat, eine Handelssache zu sein, weil es nicht mehr gekauft und verkauft wird (vgl. Aust, in: ders./Jacobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 6. Aufl. 2007, Rn. 988). Dass der Gutachterausschuss nicht den 7. Oktober 1993, also den Tag vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes, sondern den 29. November 1990, den Tag vor der Bekanntgabe des Beschlusses über die vorbereitenden Untersuchungen als Qualitätsstichtag zugrunde gelegt hat, ist im Ergebnis unschädlich und wird auch von den Beteiligten nicht gerügt. An beiden Stichtagen waren sowohl die ausgeübte Nutzung des Grundstücks als Stellplatz als auch die planungsrechtlich zulässige Nutzung als Bauland jeweils unverändert. Dies gilt hier auch dann, wenn man den Qualitätsstichtag erst auf einen späteren Zeitpunkt, namentlich den der Genehmigungsversagung festlegen wollte, weil es zu einer Nutzungsänderung weiterhin nicht gekommen ist.

(2) Ebenfalls keinen Bedenken begegnet die Festsetzung des Bewertungsstichtages auf den 15. Januar 2007, den Tag der Auszahlung der Teilentschädigung, im Entschädigungsfeststellungsbeschluss. Zwar ist grundsätzlich auch für den Bewertungsstichtag (Verkehrswert) der Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB) bzw. hier der Teileinigung oder des Besitzübergangs, maßgebend. Wird – wie hier – die Zahlung einer Mindestentschädigung vereinbart und soll die endgültige Entschädigung durch die Enteignungsbehörde festgestellt werden, so ist als Vertragswille der Parteien anzunehmen, dass der Tag der Auszahlung der Teilentschädigung auch der für die Preisverhältnisse maßgebliche Stichtag sein soll (BGH, Urteil vom 13. Juli 1978, III ZR 112/75, WM 1979, 83 <84>; Reisnecker, a. a. O., § 95 Rn. 140).

Durch die Verschiebung des Bewertungsstichtages wird die Qualität des enteigneten bzw. übernommenen Objekts nicht berührt. Für ein Objekt dieser Qualität sind dann die Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag zu ermitteln (Schmidt-Aßmann/Groß, a. a. O. § 95 Rn. 58).

bb) § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB erklärt u. a. § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB für entsprechend anwendbar für die Entziehung des Eigentums nach Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung. Dies gilt auch dann, wenn nur noch die Höhe der Entschädigung zwischen den Beteiligten streitig ist.

(1) Nach § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB bleiben bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwerte unberücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde. Gemäß § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grundstücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren nach Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird.

Die 7-Jahres-Frist begann für das im ehemaligen Ost-Berlin belegene Grundstück am 3. Oktober 1990 (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2007, a. a. O., juris Tz. 10). Die im Sinne von § 42 BauGB zulässige Nutzung war hier gemäß § 34 BauGB diejenige als allgemeines Wohngebiet (vgl. § 4 BauNVO). Nach den unstreitigen Feststellungen im Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses wäre danach eine Neubebauung des Grundstücks nach den Nutzungsmaßen der Umgebungsbebauung für Wohnzwecke und ggf. im Erdgeschoss für gewerbliche Zwecke zulässig gewesen. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief für diese zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab. Maßgebend ist insoweit – wie allgemein im Baurecht – allein die Situation des Grundstücks und nicht etwa der Umstand, dass den Beteiligten zu 1. bis 6. erst im Jahr 1999 das Eigentum zurück übertragen wurde. Während der sieben Jahre war die Nutzung des Grundstücks als Bauland weder aufgehoben noch geändert, weil ein Bebauungsplan nicht in Kraft getreten ist (vgl. BGH, a. a. O.; so auch das Landgericht im angefochtenen Urteil, UA S. 8).

Die eigentumsverdrängende Maßnahme ist hier die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung durch Bescheid vom 26. August 2004. Diese Maßnahme löst im vorliegenden Fall (analog zum Erlass eines Bebauungsplans) den Übernahmeanspruch der Eigentümer nach § 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB und die entsprechende Anwendbarkeit der §§ 95 Abs. 2 Nr. 7, 40 bis 42 BauGB für die Entziehung bzw. noch streitige Höhe der Entschädigung (§ 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB) aus.

Diese Maßnahme liegt zeitlich nach Ablauf der siebenjährigen Plangewährleistung, so dass die Beteiligten zu 1. bis 6. nur noch eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen können.

(a) Eines der Ziele der Neuregelung des Planungsschadensrechts durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das BauGB mit geringen Änderungen übernommen wurde, war es, mit der grundsätzlichen Beschränkung des vermögensrechtlichen Schutzes der planungsrechtlich zulässigen Nutzung auf sieben Jahre die städtebauliche Entwicklung insbesondere auch dadurch zu fördern, dass städtebaulich notwendige Änderungen baurechtlich zulässiger Nutzungen nicht an Entschädigungsforderungen – aus einer unbefristeten vermögensrechtlichen Plangewährleistung – scheiterten. Bei diesem Konzept des Gesetzgebers mit der Einführung einer zeitlich begrenzten Nutzungsgewährleistung, die das Vertrauen in den Fortbestand bisher zulässiger Nutzungen nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren außer bei ausgeübten Nutzungen nicht mehr gegen Umplanungen schützt, handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG), gegen die grundsätzlich keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen (BGH, Urteil vom 6. Mai 1999, III ZR 174/98 - juris Tz. 12 = BGHZ 141, 319 = NJW 1999, 3488; allg. A., vgl. die Nachweise bei Bielenberg/Runkel, a. a. O. § 42 Rn. 105a; Battis, in: ders./Krautzberger/Löhr, BauGB, § 42 Rn. 3).

(b) Der Bundesgerichtshof nimmt zwar in Fällen einer ausschließlich fremdnützigen und damit eigentumsverdrängenden Planung, insbesondere im Hinblick auf das Grundrecht aus Art. 14 GG und den allgemeinen Gleichheitssatz eine einschränkende verfassungskonforme Auslegung des § 42 Abs. 3 BauGB vor. Nach dieser Rechtsprechung kann, wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzeitigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das übernommene Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plangebiet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem technisch formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begründenden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt (BGH, Urteil vom 19. Juli 2007, a. a. O., juris Tz. 13). Derjenige, der sein Eigentum aufgrund isolierter eigentumsverdrängender Planung verliert, soll nicht dadurch ein weiteres Sonderopfer bringen müssen, dass neben dem Verlust des Eigentums auch noch eine Minderung der Entschädigung hinzunehmen ist, während andere Planbetroffene, für die die bauliche Nutzbarkeit bestehen bleibt, Eigentum und prospektive Wertschöpfungsmöglichkeit behalten (BGH, Urteil vom 6. Mai 1999, a. a. O., juris Tz. 14).

(c) Eine solche isolierte eigentumsverdrängende Planung ist hier aber durch die sanierungsrechtliche Rahmenplanung und die darauf beruhende Genehmigungsversagung nicht gegeben. Zwar ist über §§ 145 Abs. 5 Satz 4, 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB auch § 40 BauGB entsprechend anwendbar, so dass insoweit an die Stelle des Bebauungsplanes mit der Festsetzung einer Grünfläche (§ 40 Abs. 1 Nr. 8) oder einer von der Bebauung freizuhaltenden Fläche (§ 40 Abs. 1 Nr. 12) die eigentumsverdrängende Maßnahme der Genehmigungsversagung mit der daraus folgenden Entschädigungspflicht nach § 40 Abs. 3 BauGB tritt. Da die beantragte Genehmigung mit der Begründung versagt wurde, dass das Grundstück im Rahmenplan als öffentliche Grünfläche dargestellt sei und die vorhandenen Baulücken für den Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung benötigt würden, hat der Versagungsbescheid für die Beteiligten zu 1. bis 6. eigentumsverdrängende Wirkung (vgl. BGH, Urteil vom 2. April 1992, III ZR 25/91, juris Tz. 34 = BGHZ 118, 11 = NJW 1992, 2633). Dies rechtfertigt jedoch keine Entschädigung nach Maßgabe der nach § 34 BauGB zulässigen Nutzung.

Die im sanierungsrechtlichen Rahmenplan zum Ausdruck kommenden Ziele und Zwecke der Sanierung sind, wie bereits zu Ziffer 1a) ausgeführt, insbesondere bei der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB von Bedeutung. Mit der Genehmigung bzw. ihrer Versagung wird mit rechtsverbindlicher Wirkung über die Zulässigkeit der Bebauung eines Grundstücks, einer Nutzungsänderung oder anderer Rechtsvorgänge in diesem Zusammenhang entschieden. Nach der Begründung des Neuordnungskonzeptes in der 9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 sind zur Sicherung der Wohnqualität alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um die mangelhafte Grün- und Freiflächensituation quantitativ und qualitativ zu verbessern. Weiter heißt es: Zur Sicherung der Grünflächenversorgung müssen unbebaute Grundstücke für öffentliche Freiflächen gesichert werden, wobei dadurch nur das Freiflächendefizit verringert werden kann (VV Bd. I, Hülle III, S. 53). Dieser Zielsetzung entspricht der Rahmenplan betreffend das Untersuchungsgebiet Helmholtzplatz (Anlage zur Sanierungsverordnung, ebda.). Danach soll nicht nur das Nachbargrundstück (S... Str. ... ) von dem Entzug der baurechtlich zulässigen Nutzungsmöglichkeit betroffen sein. Vielmehr sind dort mindestens zehn weitere Flächen als „öffentliche Grünfläche/Bestand mit Aufwertungsbedarf“ gekennzeichnet. Hierbei handelt es sich überwiegend ebenfalls um „Baulücken“ wie im Fall des Grundstücks der Beteiligten zu 1. bis 6. Dem entspricht auch die Begründung im Versagungsbescheid. Sollen demnach alle vergleichbaren Grundstücke im Sanierungsgebiet zum Abbau von Defiziten in der Freiflächenversorgung verwendet werden, nimmt dies der Belastung der Beteiligten zu 1. bis 6. die Qualität eines Sonderopfers sowohl im Hinblick auf die Rahmenplanung als auch auf die diese umsetzende Genehmigungsversagung.

Die vom Bundesgerichtshof zur isolierten eigentumsverdrängenden Planung entwickelten Grundsätze lassen sich auf die Versagung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht übertragen soweit die zugrunde liegende Rahmenplanung selbst keine Ungleichbehandlung der Planbetroffenen und ein daraus resultierendes Sonderopfer beinhaltet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 1999, a. a. O., juris Tz. 18). Hiergegen stehen der eindeutige Wortlaut des § 42 Abs. 3 BauGB, der oben angeführte Wille des Gesetzgebers und die anerkannte Verfassungsmäßigkeit der auf sieben Jahre beschränkten Plangewährleistung. Der Bundesgerichtshof hat bisher, soweit ersichtlich, seine verfassungskonforme Auslegung des § 42 Abs. 3 BauGB auf die Fälle einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung beschränkt (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 2002, III ZR 160/01, juris Tz. 17 ff, = NJW 2003, 63; Bielenberg/Runkel, a. a. O., § 42 Rn. 105; zur Kritik an dieser Rechtsprechung, s. Breuer, LMK 2008, 6 = Anmerkung zu BGH, Urteil vom 19. Juli 2007, III ZR 305/06; Berkemann, DVBl. 1999, 1285, Anmerkung zu BGH, Urteil vom 6. Mai 1999, III ZR 174/98). Für eine weitere Einschränkung des Anwendungsbereichs dieser Regelung sind von Verfassungs wegen keine Gründe ersichtlich.

(2) Eine Ausnahme von der Entschädigungsregelung in § 42 Abs. 3 BauGB ergibt sich schließlich auch nicht aus der entsprechenden Anwendung des Absatzes 5 der Vorschrift. Gemäß § 42 Abs. 5 bemisst sich die Entschädigung abweichend von Absatz 3 nach der zulässigen Nutzung des Grundstücks (Abs. 2), wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der 7-Jahres-Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Es findet sich kein Hinweis darauf, dass die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes den in § 42 Abs. 5 BauGB genannten Wirkungen gleichgestellt wird. Die Wirkung des Absatz 5 wird vielmehr erst dann anerkannt, wenn die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 BauGB erforderliche Genehmigung versagt wird (Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Bd. I, Stand November 2009, § 42 Rn. 32; Breuer, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 42 Rn. 70; Battis, a. a. O., § 42 Rn. 10).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO.

3. Ein Grund für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist gegeben. Die Frage der Anwendbarkeit des § 42 Abs. 3 BauGB im Rahmen der sanierungsrechtlichen Planung nach § 142 Abs. 1 BauGB und diese anschließend sichernde Genehmigungsversagung gemäß § 145 Abs. 2 BauGB hat grundsätzliche Bedeutung. Veröffentlichte Rechtsprechung liegt hierzu nicht vor. Die Frage hat über den Einzelfall hinaus Bedeutung. Nach Aussage der Beteiligten zu 8. in der mündlichen Verhandlung gibt es allein in Berlin mehrere Fälle, in denen Enteignungsentschädigung aufgrund von § 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB zu gewähren ist.