1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1098,06 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 342,14 Euro seit dem 13. Januar 2006 und aus 755,92 Euro seit dem 1. Januar 2004 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
1. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu 9/11, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 2/11 zu tragen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % dieses Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung im Haus ..., ... Berlin, Seitenflügel, 2. OG links, aufgrund eines Mietvertrages vom 24. Januar 1996 und eines Nachtrages vom 7. August 1997. Wegen des Inhaltes des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Blatt 20 bis 29 d. A. Bezug genommen.
Der Mietzins betrug im Jahr 2002 1110,77 Euro, bestehend aus einem Nettokaltmietzins in Höhe von 875,50 Euro, einem Betriebskostenvorschuss in Höhe von 167,46 Euro und einem Heizkostenvorschuss in Höhe von 67,81 Euro. Zum 1. Januar 2003 erhöhte sich der Heizkostenvorschuss auf 74,52 Euro.
Ab 1. Januar 2004 betrug die Nettokaltmiete 875,46 Euro, der Betriebskostenvorschuss 120,40 Euro und der Heizkostenvorschuss 74,52 Euro, die Gesamtmiete 1070,52 Euro.
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten Mietdifferenzbeträge hinsichtlich der Grundmiete für Januar 2002 in Höhe von 94,36 Euro, für die Monate Februar 2002 bis einschließlich Januar 2003 und März 2003 bis einschließlich Dezember 2005 in Höhe von je 100,89 Euro. Für Februar 2003 begehrt die Klägerin eine restliche Mietzinsforderung in Höhe von 856,81 Euro. Die Beklagten hatten im Monat Februar 2003 nur 213,71 Euro gezahlt.
Die Zahlungen der Beklagten hat die Klägerin zunächst auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet.
Mit Schreiben vom 18. Oktober 2002 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten die Heiz- und Warmwasserkosten des Jahres 2001 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 108,19 Euro. Mit Schreiben vom 17. Dezember 2003 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten die Heiz- und Warmwasserkosten des Jahres 2002 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 144,39 Euro. Wegen des Inhalts der Abrechnung im Einzelnen wird auf Blatt 30 bis 33 und 36 bis 39 d. A. Bezug genommen.
Aus der Heizkostenabrechnung vom 9. August 2004 über die Heizkosten des Jahres 2003 begehrt die Klägerin von den Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 89,56 Euro. Aus der Betriebskostenabrechnung vom 17. Dezember 2003 über die Betriebskosten des Jahres 2002 begehrt die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 80,62 Euro, aus der Betriebskostenabrechnung vom 9. August 2004 über die Betriebskosten des Jahres 2003 begehrt die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 112,39 Euro. Wegen des Inhaltes der Abrechnungen im Einzelnen wird auf Blatt 92 bis 101 und Blatt 103 bis Blatt 111 d. A. Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 6127,26 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 108,19 Euro seit dem 01.12.2002, aus 1204,15 Euro seit 01.10.2003, aus 1966,60 Euro seit dem 01.01.2004, aus 80,62 Euro seit 01.02.2004, aus 144,39 Euro seit 01.02.2004, aus 201,95 Euro seit 01.10.2004, aus 1210,68 Euro seit 01.01.2005 und aus 1210,68 Euro seit 26.12.2005 zu verurteilen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten entgegnen, der Mietrückstand beruhe auf einer Minderung des Mietzinses. Das 55 qm große Wohnzimmer, das mit einer breiten Fensterfront ausgestattet sei, die bis zum Fußboden reiche, sei durch den vorhandenen Baubestand derart stark verdunkelt, dass auch tagsüber das Zimmer nur mit elektrischen Licht nutzbar sei. Bei Vertragsabschluss sei für sie nicht vorhersehbar gewesen, dass der auf dem Grundstück vorhandene Baumbestand in seinem Wuchs nicht kontrolliert werde und zu einer derartigen Verdunklung der Wohnung führen würde. Die Warmwasserversorgung der Wohnung sei mangelhaft. An den Zapfstellen der Wohnung könne Warmwasser nur nach einem fünfminütigen Kaltwasservorlauf entnommen werden. Die Warmwassertemperatur von ca. 45 Grad werde erst nach Ablauf von 30 bis 50 Litern Wasser erreicht. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 21.06.1999, 06.12.2000, 11.01.2003 angezeigt worden. Für die Zeit ab Frühjahr 2004 werde die Minderung auch gestützt auf Lärmbelästigungen und Staubbelästigungen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Dort sei die Putzfassade entfernt und erneuert worden. Die Arbeiten hätten im Ganzen neun Monate gedauert, dabei sechs Tage in der Woche. Der Staub sei durch die Fenster bis ins Wohnzimmer und Schlafzimmer eingedrungen. In Küche und Bad seien Risse in den Silikonfugen und Fliesen vorhanden. Die Wasserhähne in Bad und Küche seien schwergängig. Die WC-Spülung sei defekt gewesen. Der Türrahmen zum Gästezimmer sei beweglich, infolge der Lockerung schließe die Tür schwergängig. Die Mängel seien am 27. August 2004 angezeigt worden. Der Fußbodenbelag in der Wohnung sei alt und verschlissen. Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen schuldeten sie nicht. Die Kosten seien aus einer mit den Grundsätzen eines ordentlichen Kaufmanns nicht zu vereinbarenden unwirtschaftlichen Bewirtschaftung des Hauses erwachsen. Das Treppenhaus sei mit überdimensionierten, mit voller Leistungsstärke arbeitenden Heizkörpern ausgestattet, wodurch eine deutliche Überheizung des Treppenhauses entstehe. Die sinnlose Energieverschwendung zeige sich im Missverhältnis der Grundkosten zu den Verbrauchskosten. Bei den Betriebskostenabrechnungen fehle der Vorwegabzug der Gewerbeeinheiten.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die zulässige Klage ist in Höhe von 1098,06 Euro begründet, im Übrigen war sie abzuweisen, da sie unbegründet ist.
Die Klägerin kann von der Beklagten die geltend gemachten Nachforderungen aus den Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre 2001, 2002 und 2003 vom 18. Oktober 2002, 17. Dezember 2003 und 9. August 2004 in Höhe von 108,19 Euro, 144,39 Euro und 89,56 Euro verlangen. Denn in dieser Höhe sind die Nachforderungen fällig und begründet.
Die Abrechnungen sind gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar und enthalten eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Abrechnungsposten und deren Höhe, die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten, die Angabe der Verbrauchseinheiten, den Verteilerschlüssel, die Vorauszahlungen der Beklagten und die Berechnung ihres Anteils. Substantiierte Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnungen tragen die Beklagten nicht vor. Ihr Vorbringen, die Heizkosten beruhten auf einer unwirtschaftlichen Bewirtschaftung des Hauses, das Treppenhaus sei mit überdimensionierten mit voller Leistungsstärke arbeitenden Heizkörpern ausgestattet, wodurch eine deutliche Überheizung des Treppenhauses entstehe, kann mangels Angaben konkreter Tatsachen und Werte zu den Temperaturen im Treppenhaus der Dimension der Heizkörper und gegebenenfalls des Anteils der Posten der Treppenhausbeheizung nicht bewertet werden. Die notwendige Kenntnis muss sich der Mieter auch durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen beschaffen. Allein die Differenz zwischen den Grund- und Verbrauchskosten lässt einen Schluss auf eine unwirtschaftliche Beheizung nicht zu. Denn diese Differenz kann auch daher rühren, dass die Beklagten selbst ihre Wohnung nur im geringen Maße, andere Mietparteien im Haus ihre Wohnung im wesentlich stärkerem Maße heizen.
Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2002 und 2003 kann die Klägerin von den Beklagten dagegen nicht verlangen. Denn diese Abrechnungen sind nicht fällig. Da es sich bei dem Abrechnungsobjekt unstreitig um ein gemischt genutztes Gebäude mit Gewerbe- und Wohnungseinheiten handelt, ist Voraussetzung für eine ordnungsgemäße und fällige Abrechnung, dass die Kosten, die auf den Gewerberaum entfallen, durch gesonderte Messeinrichtungen und Vorkehrungen vorweg erfasst werden, von den Gesamtkosten abgezogen wurden und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung gestellt werden. Die Abrechnungen der Klägerin erfüllen diese Anforderungen nicht. Denn in ihnen wird der Flächenanteil des Gewerbes allein mit 9.30 % angegeben, von den errechneten Gesamtkosten wird dann lediglich ein Anteil von 9.30 % abgezogen. Damit werden aber nicht der anteilige Verbrauch des Gewerbes und die auf das Gewerbe entfallenden tatsächlichen Kosten ermittelt, ein tatsächlicher Vorwegabzug findet nicht statt. Es erfolgt allein eine Verteilung der Gesamtkosten nach qm.
Dass bei dem Gebäude ausnahmsweise ein Vorwegabzug entfallen kann, weil sich der Vorwegabzug evident zulasten der Wohnungsmieter auswirken könnte, die Gewerbemieter keine höheren bzw. sogar weniger Betriebskosten verursachen, ist weder der Abrechnung zu entnehmen, noch hat die Klägerin hierzu vorgetragen. Die Voraussetzungen für den Wegfall der Pflicht zum Vorwegabzug hat jedoch der Vermieter darzulegen und zu beweisen (Schmidt/Futterer 8. Aufl. § 556 a Rz. 67).
Begründet ist eine Mietzinsforderung der Klägerin in Höhe von 755,92 Euro für den Monat Februar 2003 aus § 535 Abs. 2 BGB. Denn von dem vertraglich vereinbarten Mietzins in Höhe von 1117,48 Euro haben die Beklagten unstreitig nur 213,71 Euro gezahlt. Diese Zahlung hat die Klägerin ausweislich ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung in Höhe von 74,52 Euro mit der geschuldeten Heizkostenvorauszahlung verrechnet und in Höhe von 120,50 Euro mit der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung. Der restliche Betrag in Höhe von 18,69 Euro ist damit auf die Grundmiete zu verrechnen, so dass hier zunächst eine offene Forderung in Höhe von 856,81 Euro (875,50 Euro - 18,69 Euro) besteht. Da die Beklagten sich eines Minderungsanspruches in Höhe von 100,89 Euro rühmen, fehlt für die restliche offene Forderung in Höhe von 755,92 Euro ein Rechtsgrund für die Nichtzahlung. Die Beklagten tragen auch keinen Rechtsgrund für die in dieser Höhe unterlassene Zahlung vor. Für die Berechtigung des Einbehalts dieser Forderung tragen die Beklagten als Zahlungsschuldner jedoch volle Darlegungs- und Beweislast.
In Höhe der weitergehenden Forderung der Klägerin für die Zeit von Februar 2002 bis Dezember 2005 in Höhe von je 100,89 Euro und für Januar 2002 in Höhe von 94,36 Euro ist die Klage unbegründet. Denn den Beklagten stand in Höhe des einbehaltenen Mietzinses ein Minderungsrecht gem. § 536 BGB zu.
Die Warmwasserversorgung der streitgegenständlichen Wohnung ist mit einem Mangel behaftet. Denn eine mangelfreie Warmwasserversorgung liegt nur vor, wenn als Mindestanforderung eine Warmwassertemperatur von 40 Grad C ohne zeitlichen Vorlauf erreicht wird. Nach dem Vortrag der Beklagten wird diese Temperatur erst nach einem Ablauf von bis zu 50 Litern Wasser erreicht. Die Klägerin gesteht zu, dass Warmwasser erst nach Ablauf von ca. 20 Litern erreicht wird. Dieser Mangel begründet eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 5 Prozent der Bruttomiete.
22Die starke Verschattung und Verdunklung des großen Wohnzimmers durch den vorhandenen Baumbestand stellt ebenfalls einen Mangel der Mietsache dar. Da das Wohnzimmer unstreitig mit einer besonders breiten bis zum Boden reichenden Fensterfront ausgestattet ist, die bei Mietbeginn den vollen Lichteinfall auch ohne jegliche Behinderung zuließ, konnten die Beklagten davon ausgehen, dass die Klägerin diesen vermieteten Zustand auch während des Mietverhältnisses durch Beschneidungen des im Zeitpunkt des Mietbeginns noch kleineren Bewuchses erhalten werde. Nach dem unstreitigen Vortrag der Beklagten ist das 55 qm große Zimmer durch den Baumbestand derart stark verdunkelt, dass es auch tagsüber nur mit elektrischen Licht nutzbar ist. Dass ein Beschneiden der vorhandenen Bäume nicht zulässig ist, hat die Klägerin nicht ausreichend vorgetragen. Die Beklagten hatten auch nicht notwendig davon auszugehen. Nach § 5 der 3. Verordnung zur Änderung der Baumschutzverordnung sind Ausnahmen vom Verbot der Beeinträchtigung der geschützten Bäume u. a. auch zulässig bei unzumutbarer Verschattung von Wohn- und Arbeitsräumen.
Die von den Beklagten vorgenommene Minderung von weiteren ca. 5 Prozent des Bruttomietzinses ist für diesen Mangel nicht zu beanstanden. Denn die starke Verschattung stellt gegenüber dem angemieteten Zustand eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar.
Dass der Klägerin bzw. deren Hausverwaltung die Mängelanzeige vom 21. Juni 1999, 6. Dezember 2000 und 11. Januar 2003 zugegangen sind, hat die Klägerin nicht hinreichend bestritten. Die Beklagten haben die Mängel folglich auch gerügt.
Inwieweit die weiteren am 27. August 2004 angezeigten Mängel – Risse im Fußboden, schwergängige Wasserhähne in Bad und Küche, loser Türrahmen, defekte WC-Spülung, Lärm- und Staubbelastung durch Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, abgenutzter Bodenbelag – tatsächlich den Mietgebrauch beeinträchtigt haben – kann dahinstehen, weil bereits die unstreitigen Mängel die vorgenommene Minderung des Mietzinses rechtfertigen.
Der Zinsanspruch ist gemäß den §§ 286 Abs. 1, 288, 291 BGB begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.