Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.080.00,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 8. Januar 2018 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um eine Vertragsstrafe.

Die Beklagte betreibt seit dem Jahr 2006 auf ihrem Grundstück auf dem Stadtgebiet der Klägerin ein Einkaufszentrum mit ca. 33.500 m2 Verkaufsfläche, den "A. Park Kiel".

Das Einkaufszentrum wurde bis zum Jahr 2019 für den Kraftfahrzeugverkehr über den Mühlendamm, der von der Kreuzung Olaf-Palme-Damm/ Theodor-Heuss-Ring (B 76)/ Saarbrückenstraße abzweigt, erschlossen. In Richtung Süden bestand eine Zu-/ Abfahrt zwischen dem Grundstück der Beklagten und den Straßen Arfrade/ Stadtrade (blauer Pfeil).

Kartenauszug zum Zwecke der Anonymisierung entfernt.

Zu dieser Zu-/ Abfahrt in Richtung Süden war in einem städtebaulichen Vertrag vom 24. Dezember 1991/21. Januar 1992 in Gestalt des Änderungsvertrags vom 19./28.November 2003 geregelt, dass diese Wegeverbindung nur im Ausnahmefall als Abfahrt vom Grundstück der Beklagten genutzt werden dürfe, namentlich an höchstens 6 Tagen im Jahr in der Zeit zwischen 9.00 und 21.00 Uhr. Im Übrigen solle diese Ausfahrt als ungehinderte Notzufahrt und Notabfahrt für Rettungsfahrzeuge zu bzw. vom Grundstück der Beklagten dienen. Bei technischen oder verkehrlichen Notfällen, die den Mühlendamm als Zu- oder Abfahrt ausschlössen, sei eine Öffnung im Einvernehmen mit der Klägerin möglich. Keine Notfälle seien etwa Auffahrunfälle, die nur eine kurzfristige Störung verursachten. Für jeden Verstoß gegen diese Bestimmungen werde eine Vertragsstrafe in Höhe von 30.000,00 € verwirkt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertragstext verwiesen (vgl. Anlage K 3).

Am 10. Juli 2007 schlossen die Beteiligten und das Land Schleswig-Holstein im Zusammenhang mit dem geplanten Bau und Betrieb eines neuen Bahnhaltepunktes, unmittelbar angrenzend an den A. Park Kiel, einen "Städtebaulichen Vertrag", im Folgenden: SBV. Dieser regelte im Wesentlichen die Finanzierung des zu errichtenden Bahnhaltepunkts, daneben aber auch - in Teil III - die Übertragung der Planung und Herstellung einer neuen Zufahrtsstraße von der Saarbrückenstraße zur neuen Bahnstation auf die Beklagte. Diese neue Zufahrtsstraße - "Zum Hasseer Bahnhof" - ist in der Folgezeit südlich des Grundstücks der Beklagten gebaut und für den öffentlichen Verkehr gewidmet worden (roter Pfeil).

Der Bebauungsplan Nummer 962 der Klägerin, der das Gebiet südlich des Grundstücks der Beklagten überplant, in dem auch die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" liegt, setzt an der Stelle, an der die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" an das Grundstück der Beklagten grenzt ("A.-Behelfsausfahrt") einen "Bereich ohne Ein-und Ausfahrt" fest, sowie textlich: "In dem festgesetzten Bereich ohne Ein-und Ausfahrt ist an höchstens 6 Tagen im Jahr eine Ausfahrt in der Zeit zwischen 6:00 und 22:00 Uhr zulässig". Weiter wird für den direkt an das Grundstück der Beklagten angrenzenden Bereich ein Mischgebiet, weiter südlich (angrenzend an der Saarbrückenstraße) ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Bezüglich der Einzelheiten wird auf den Bebauungsplan verwiesen (Bl. 852 BA B).

In § 16 des SBV ("Behelfszufahrt, Notzu-/ausfahrt") wurde bzgl. der Nutzung der neu errichteten Straße "Zum Hasseer Bahnhof" (in Anlehnung an die bisherige Regelung zu der Verbindung zu den Straßen Arfrade/ Stadtrade) geregelt:

Ein zwischen [den Beteiligten] bestehender Straßenausbau- und Finanzierungsvertrag (vom 24.12.1991/ 21.01.1992 und 19./28.11.2003) regelt

a) die Behelfsausfahrt für Kraftfahrzeuge an höchstens 6 Tagen im Jahr sowie

b) die Notzu-/ausfahrt

zum/vom [Grundstück der Beklagten] zur öffentlichen Straße ‚Arfrade‘. Die bestehenden Regelungen gelten bis zu diesem Zeitpunkt fort, bis die in diesem Vertrag genannte und herzustellende Zufahrtsstraße [Zum Hasseer Bahnhof; Anmerkung des Gerichts] betriebsfertig hergestellt und dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist sowie die geplante Tiefgaragenerweiterung und das Parkhaus fertiggestellt sind.

[Die Beklagte] plant, eine Erweiterung der vorhandenen Tiefgarage des Einkaufszentrums nach Süden sowie darauf ein mehrstöckiges Parkhaus; damit wird es künftig keine Zu-/Abfahrtsmöglichkeit vom Grundstück zur ‚Arfrade‘ mehr geben, sodass die bestehende Regelung anzupassen ist. Dazu wird folgendes vereinbart:

[Die Beteiligten] sind sich darüber einig, dass die neue Zufahrtsstraße nicht der Erschließung des [Grundstücks der Beklagten] und/ oder etwaiger Erweiterungsflächen [der Beklagten] dient. Mit der Fertigstellung der Tiefgaragenerweiterung und des Parkhauses sowie derZufahrtsstraße erhält [die Beklagte] jedoch das Recht, diese neue Zufahrtsstraße für eine Behelfsausfahrt für Kraftfahrzeuge an höchstens 6 Tagen im Jahr und für eine Notzu-/ausfahrt in Anspruch zu nehmen. Damit entfällt gelichzeitig das Recht von [der Beklagten] für die Behelfsausfahrt und Notzu-/ausfahrt die ‚Arfrade‘ in Anspruch zu nehmen.

Außerdem gilt:

Für die ‚Behelfsausfahrt‘:[...]

Eine ausnahmsweise zusätzliche Öffnung als betriebsbedingte Behelfsausfahrt ist ausschließlich unter folgenden Bedingungen möglich:

a) insgesamt an höchstens 6 Tagen im Jahr und

b) nicht mehr als an 2 aufeinanderfolgenden Wochenenden und

c) nur in der Zeit zwischen 9:00 Uhr und 21:00 Uhr[...]

[Die Beklagte] hat der Stadt (Bürger-und Ordnungsamt/Abt Verkehrsangelegenheiten) mindestens 2 Werktage vor Inanspruchnahme eines der 6 Behelfsausfahrttage die beabsichtigte Öffnung schriftlich anzuzeigen.

Für die ‚Notzu-/ausfahrt‘[...]

Bei technischen oder verkehrlichen Notfällen, die den Mühlendamm als Zu- oder Ausfahrt ausschließen, ist eine Öffnung nur im Einvernehmen mit der Stadt (Bürger-und Ordnungsamt) möglich. Keine Notfälle in diesem Sinne sind zum Beispiel Auffahrunfälle, die nur kurzzeitige Störungen verursachen. Sollte ein technischer oder verkehrlicher Notfall außerhalb der gewöhnlichen Dienstzeiten (zum Beispiel abends oder am Wochenende) eintreten, so hat [die Beklagte] der [Klägerin] (Bürger- und Ordnungsamt) am darauffolgenden Werktag die Öffnung nachträglich schriftlich anzuzeigen und der [Klägerin] (Bürger- und Ordnungsamt) auf Anforderung entsprechender Nachweise über die Notwendigkeit der Öffnung vorzulegen.

Sollte [die Klägerin] die Öffnung nicht als Notfall anerkennen, so greift die Vertragsstrafenregelung gemäß der nachfolgenden Regelung. Anstatt der Vertragsstrafe kann eine Anrechnung auf die 6 Öffnungstage (siehe unter ‚Behelfsausfahrt‘, Punkt c) erfolgen.[...]

[Die Beklagte] wird bei jedem Verstoß gegen eine der vorgenannten Verpflichtungen eine Vertragsstrafe in Höhe von 30.000 € an die [Klägerin] leisten.

5 Jahre nach Abschluss dieses Vertrages werden die Vertragsparteien prüfen, ob sich die vorstehenden Regelungen betreffend die Not-/und Behelfsausfahrt über die neue Zufahrtsstraße bewährt haben und beiderseits zufriedenstellend umgesetzt worden sind. Gegebenenfalls wird eine Anpassung dieser vorstehenden Regelungen erfolgen. [...], im Übrigen verbleibt es aber bei der Überprüfung 5 Jahre nach Abschluss dieses Vertrages.

Im Dezember 2013 erlangte die Klägerin Kenntnis davon, dass der Zeuge C. und seine Ehefrau, die gemeinsam in der C-Straße wohnhaft sind (grüner Pfeil), im Jahr 2013 bereits annähernd 20 Öffnungen der Behelfsausfahrt bemerkt hätten. Wie genau dies der Klägerin zur Kenntnis gelangt ist, lässt sich nicht mehr nachvollziehen. Den Verwaltungsvorgängen lässt sich insoweit lediglich ein undatierter Entwurf eines Antwortschreibens der Klägerin an den Zeugen entnehmen, in dem die Klägerin auf ein Schreiben des Zeugen vom 20. Dezember 2013 Bezug nimmt. Dieses Schreiben des Zeugen ist bei der Klägerin nicht mehr aufzufinden.

Mit Schreiben vom 24. Februar 2014 des Verfahrensbevollmächtigten der G. e.G, die Vermieterin des Zeugen ist, wurde der Klägerin nochmals mitgeteilt, dass der Zeuge für das Jahr 2013 für 26 - näher bezeichnete - Tage die Nutzung der Straße "Zum Hasseer Bahnhof" durch die Beklagte als Behelfsausfahrt für das Parkhaus festgestellt habe. Im Jahr 2014 sei die Ausfahrt bereits an 2 Tagen - am 11. Januar sowie am 1. Februar - ohne ersichtlichen Notfall genutzt worden.

Ob es schriftliche Anzeigen für die Öffnungen an diesen Tagen durch die Beklagte bei der Klägerin gab, ist teilweise strittig. Die letzten im Verwaltungsvorgang dokumentierten Anzeigen erfolgten im Jahr 2012.

Nach einem Gespräch zwischen den Beteiligten am 20. August 2014 teilte die Beklagte der Klägerin mit E-Mail vom 5. September 2014 mit, dass seitens der Beklagten in der Vergangenheit die Behelfsausfahrt geöffnet worden sei, wenn - wegen Staus auf der B 76 und dem dadurch entstehenden Rückstau auf dem Mühlendamm - die Gewährleistung von Rettungseinsätzen auf dem Grundstück der Beklagten nicht mehr möglich gewesen sei. Dies seien die Zeiten, die "im Schreiben von H. [Verfahrensbevollmächtigter der G. e. G.] aufgeführt" seien. Die Behelfsausfahrt sei an der überwiegenden Anzahl dieser Tage nur kurzfristig, für 30 - 60 Minuten, geöffnet gewesen.

Im November 2014 zeigte die Beklagte bei der Klägerin die geplante Öffnung der Behelfsausfahrt für den 12., 13., 19., 20., 23. und 27. Dezember 2014 an.

Mit Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten der G. e.G vom 25. Februar 2015 wurde der Klägerin mitgeteilt, dass der Zeuge für das Jahr 2014 über 20 - näher bezeichnete - Öffnungen der Behelfsausfahrt vermerkt habe.

Mit Schreiben vom 14. Juli 2015 nahm die Beklagte zu diesen Vorwürfen dahingehend Stellung, dass sie mitteilte, dass sie im Jahr 2014 "gelegentlich in unabweisbaren Notlagen und für sehr kurze Zeiträume" die Behelfsausfahrt geöffnet habe. Die von dem Zeugen benannte Anzahl sowie die aufgeführten Daten könnten indes nicht bestätigt werden und würden bestritten.

Die Klägerin hörte den Zeugen am 28. Dezember 2015 über die Öffnung der Behelfsausfahrt in den Jahren 2013 und 2014 an. Hier erklärte der Zeuge unter anderem, dass es sich bei den Öffnungen jeweils um stundenlange Öffnungen - mindestens 3 Stunden - gehandelt habe. Er habe zu diesen Zeitpunkten keine Rettungsfahrzeuge mit Sonderrechten wahrgenommen.

Mit Schreiben vom 29. Januar 2016, abgesandt am 8. Februar 2016, machte die Klägerin gegenüber der Beklagten eine Vertragsstrafe in Höhe von 1.080.000,00 € geltend. Zur Begründung verwies sie darauf, dass nach ihrer Kenntnis im Jahr 2013 die Behelfsausfahrt an insgesamt 26 Tagen, im Jahr 2014 an insgesamt 22 Tagen genutzt worden sei. Nach Abzug von jeweils 6 - lediglich teilweise angezeigten - freien Öffnungen pro Jahr verblieben insgesamt noch 36 Vertragsverletzungen, die jeweils mit 30.000 € zu ahnden seien. Die Klägerin bezog sich dabei auch auf die E-Mail der Beklagten vom 5. September 2014 (s. o.).

Die Beklagte wies die Forderung mit Schreiben vom 30. März 2016 zurück. Sie berief sich darauf, dass die vertragliche Grundlage zur Erhebung der Vertragsstrafe weggefallen sei, keine schuldhaften Verstöße gegen den städtebaulichen Vertrag vorlägen und - rein hilfsweise - die Höhe der Strafe unangemessen sei, weil die Verstöße eine rechtliche Einheit bildeten und zwischen den Pflichtverstößen und der Vertragsstrafe ein Missverhältnis bestehe.

Im Einzelnen:

Aufgrund der in § 16 SBV festgelegten Anpassungspflicht der Regelung in § 16 nach 5 Jahren und der zwischenzeitlichen Veränderung der Verkehrsverhältnisse habe eine Anpassung der Vereinbarung getroffen werden müssen. Hierauf habe die Beklagte auch mehrmals schriftlich hingewiesen. Die Anpassungsbedürftigkeit bestehe seit dem Juli 2012. Die verkehrlichen Verhältnisse hätten sich aufgrund mangelhafter Verkehrsplanungen der Klägerin massiv verschlechtert. Auf ein Vertragsstrafenversprechen, das auf der Grundlage der tatsächlichen verkehrlichen Verhältnisse des Jahres 2007 abgegeben worden sei, könne die Klägerin sich seit dem Juli 2012 daher nicht mehr stützen.

Die Rückstaus auf dem Gelände der Beklagten, die durch das stark erhöhte Verkehrsaufkommen auf der B 76 verursacht würden, gefährdeten die Versorgung von Besuchern und Mitarbeitern des Einkaufszentrums in Notfällen. Es sei nicht vertretbar, sehenden Auges Notfallsituationen und Gefährdungslagen hinzunehmen anstatt gegebenenfalls für wenige Minuten die Behelfsausfahrt zur Entlastung des Mühlendamms zu öffnen.

Es werde nicht bestritten, dass es in Einzelfällen zu kurzfristigen (30-60 Min.), nicht zuvor angemeldeten Öffnungen der Behelfsausfahrt gekommen sei. Die Richtigkeit der von dem Zeugen gefertigten Aufstellung bleibe jedoch bezogen auf die Zahl sowie auf die konkreten Daten bestritten. Die E-Mail der Beklagten vom 5. September 2014 sei nicht als Zugeständnis dieser Fälle zu verstehen. Dort werde lediglich geschildert, unter welchen Voraussetzungen es zu kurzfristigen Öffnungen gekommen sei. Wenn einzelne der bestrittenen Fälle und Daten zutreffen sollten, könne es sich nur um solche Notsituationen gehandelt haben.

Mit einer Öffnung der Behelfsausfahrt von 30-60 Minuten Dauer sei schon der Tatbestand des § 16 SBV nicht erfüllt, denn dieser sehe für die Beklagte eine Öffnung an "6 Tagen" im Jahr vor und definiere den Tag als Zeit zwischen 9:00 und 21:00 Uhr. Eine Vertragsverletzung setze mithin die Öffnung an weiteren "Tagen", also ebenfalls von 9:00 bis 21:00 Uhr voraus.

Die Geltendmachung der Vertragsstrafe setze Verschulden gegen die vertraglichen Pflichten voraus. Eine kurzfristige Öffnung der Behelfsausfahrt zur Beseitigung verkehrlicher Notlagen schließe ein Verschulden der Beklagten aus. Zu berücksichtigen sei, dass sogar die Behörden gehalten wären, aus Gründen der Gefahrenabwehr eine solche Öffnung anzuordnen. Schon deshalb könne die gleiche Handlung der Beklagten keine Vertragsstrafe auslösen.

Die Richtigkeit der bestrittenen Verstöße unterstellt, sei zumindest die Höhe der Strafe rechtswidrig. Mehrere gleichartige Einzelhandlungen seien zu einem Fall im Rechtssinne zusammenzufassen. Maßgebend sei, ob sich ein engerer Zusammenhang der Einzelakte und die Dritten äußerlich erkennbare Zugehörigkeit zu einer Einheit feststellen lasse. Dies treffe auf die Notöffnungen der Behelfsausfahrt zu, die alle durch das selbe äußerlich erkennbare Kriterium - einen Verkehrsrückstau auf das Gelände des Einkaufszentrums, bei dem ungehinderte Notfalleinsätze nicht mehr sichergestellt seien - verbunden seien.

Unabhängig davon stehe dem Anspruch der Klägerin der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen.

Die Vertragsstrafenvereinbarung schließe die Verpflichtung des Gläubigers ein, das Verhalten des Schuldners zu beobachten und zeitnah zu überprüfen. Dies sei nicht geschehen. Vielmehr habe die Klägerin im Nachhinein von dritter Seite behauptete Verstöße aufgegriffen, die zum Teil mehr als ein Jahr, mindestens aber mehrere Monate zurücklagen und daraus eine Gesamtsumme gebildet.

Es bestehe außerdem ein Missverhältnis zwischen Pflichtenverstoß und Höhe der Vertragsstrafe, das durch die Gerichte nach den Grundsätzen des § 242 BGB zu korrigieren sei. Hier sei zu berücksichtigen, dass das Sanktionsinteresse weggefallen sei, da man sich zwischen den Beteiligten inzwischen auf ein zukünftiges Verfahren verständigt habe. Außerdem werde sich die verkehrliche Lage grundlegend verändern, weil das Einkaufszentrum Ende 2017 an die Bundesautobahn angeschlossen werde, sodass eine Behelfsausfahrt sodann endgültig nicht mehr benötigt werde. Es sei außerdem zu berücksichtigen, dass die Behelfsausfahrt jeweils nur wenige Minuten für einen akuten Notstand und nicht für 12 Stunden geöffnet gewesen sei. Es werde von der Klägerin nicht weiter angegeben, wie lange die aufgeführten Öffnungen eigentlich gedauert hätten.

Schließlich sei lediglich ein formaler Verstoß festzustellen, weil die Beklagte allenfalls gehalten gewesen wäre, die Klägerin vorab über eine beabsichtigte Öffnung zu informieren. Die Erteilung einer Zustimmung durch die Klägerin wäre in diesen Fällen wegen der zwingend nötigen Notfallversorgung unbedingt geboten gewesen. An den tatsächlichen Abläufen hätte dies jedoch nichts geändert.

Am 28. Dezember 2017 hat die Klägerin Klage erhoben.

Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Sie ergänzt zu den von der Beklagten im Verwaltungsverfahren vorgebrachten Punkten:

Es sei im Vertrag nicht geregelt, wie genau eine Anpassung der Vertragsregelung in § 16 einzuleiten und durchzuführen sei. Es lasse sich auch nicht erkennen, dass ein einseitiger Vertragsanpassungsanspruch der Beklagten gegen die Klägerin bestehe. Es sei Obliegenheit beider Parteien gewesen, eine Prüfung im eigenen Interesse zu fordern. Die Klägerin habe einen Anpassungsbedarf ebenso wie die geltend gemachten veränderten Verhältnisse nicht gesehen. Auch die Beklagte habe keinen Anpassungsbedarf geltend gemacht, obgleich es an ihr gelegen hätte, hierauf hinzuwirken, wenn sie von den bestehenden Öffnungsregelungen abweichen musste.

Es sei im streitigen Zeitraum zu keinem einzigen Rettungseinsatz bei der Beklagten, insbesondere auch nicht im Einkaufszentrum, gekommen. Die Behelfsausfahrt sei jeweils mehrstündig offen gewesen. Sollte es tatsächlich Rückstaus auf das Gelände des Einkaufszentrums über die gewöhnliche Ausfahrt gegeben habe, so wäre es gerade möglich und sinnvoll gewesen, Rettungseinsätze kurzfristig über die Behelfsausfahrt abzuwickeln. Die Öffnung der Behelfsausfahrt führe allerdings auch dort zur Staubildung, sodass Rettungsfahrzeuge auch diesen Weg nicht nehmen könnten, da dieser in einem kurzen Bereich nur einspurig befahrbar sei.

Die Behelfsausfahrt diene nach den vertraglichen Regelungen ausnahmsweise - nämlich an höchstens 6 Tagen im Jahr - als Behelfsausfahrt für Kunden der Beklagten. Im Übrigen sei sie lediglich Notzu-/-ausfahrt für Rettungsfahrzeuge.

Die Klägerin sei im Übrigen nicht einmal im Nachhinein über die Öffnungen informiert worden, sodass eine Anerkennung als Notfall schon gar nicht möglich gewesen sei.

Mehrere Einzelverstöße seien nicht allein deshalb zu einer rechtlichen Einheit zusammenzufassen, weil der Schuldner von vornherein mehrfache Verstöße beabsichtigt habe. Andernfalls würde die Sicherungsfunktion der Vertragsstrafe gegenüber den Folgehandlungen geschmälert und fortgesetzte Pflichtverletzungen würden geradezu belohnt. Eine rechtliche Einheit sei nur dann anzunehmen, wenn die vertragswidrigen Handlungen auf einem gemeinsamen Entschluss beruhten oder eine natürliche Handlungseinheit bildeten, hieran fehle es. Im städtebaulichen Vertrag sei die Formulierung "bei jedem Verstoß" gewählt worden.

Eine Vertragsstrafe solle vertragsgetreues Verhalten von Anfang an bewirken und nicht lediglich die Vertragspartner dazu anhalten, sich in der Zukunft vertragsgerecht zu verhalten.

Im Übrigen bilde der Vertrag die Säule einer planungsrechtlichen Abwägung zwischen den Interessen eines großflächigen Einkaufszentrums und der benachbarten Wohnbevölkerung. Die Vertragsstrafe sei damit auch Ausdruck der Pflichtenstellung des Planungsträgers gegenüber der Allgemeinheit. Die Höhe der Vertragsstrafe sei deshalb auch nicht zu beanstanden. Denn sie sei deswegen in dieser beträchtlichen Höhe vereinbart, weil es wirtschaftliche Gesichtspunkte hätte geben können, die Behelfsausfahrt als zusätzliche Ausfahrt zu nutzen. Dies sollte aber unbedingt verhindert werden. Denn hinter der Öffnungsregelung stehe der Anspruch eines innerstädtischen Quartiers auf gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse. Die Vertragsstrafe könne daher nur wirken, wenn sie den Pflichtigen veranlasse, Vertragsverstöße zu vermeiden. Es sei im Übrigen der Vorschlag zur Festsetzung der Höhe der Vertragsstrafe von 30.000 € von der Beklagten gekommen.

Die Erteilung einer nachträglichen Zustimmung durch die Klägerin zu den Öffnungen wäre auch nicht zwingend geboten gewesen, weil gerade keine Fälle der Notfallversorgung vorgelegen hätten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie - die Klägerin - 1.080.00,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 9 % über dem Basiszinssatz p. a. seit Zustellung der Klage zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen.

Sie trägt außerdem vor, dass die Erhebung der Klage nach der Hauptsatzung der Klägerin eines Beschlusses der Ratsversammlung bedurft hätte, welcher zu keinem Zeitpunkt gefasst worden sei.

Sie ergänzt in der Sache, dass die Addition der Nutzungszeiten der Behelfsausfahrt, die nach wie vor bestritten werde, aufs Jahr bezogen kaum den Zeitraum eines vertraglich vorausgesetzten Öffnungstages - von 9:00 bis 21:00 Uhr - erreiche.

Sie ergänzt außerdem im Einzelnen:

Die Vertragsstrafenregelung sei rechtswidrig.

Die auslösende Pflichtwidrigkeit sei nicht hinreichend bestimmt und schon aus diesem Grunde unwirksam. Es könne nicht jede Öffnung der Behelfsausfahrt außerhalb der angemeldeten Öffnungstage unabhängig von ihrer tatsächlichen Dauer als strafauslösend angesehen werden, weil die Vertragsstrafenregelung bzw. deren Durchführung sich andernfalls als unangemessen erweisen würde. Die im Vertrag verbürgte Höhe der Strafe von 30.000 € rekurriere auf der Vorstellung eines weiteren Öffnungstages, also einer tageweisen Nutzung der Behelfsausfahrt. Hierfür spreche auch die im Vertrag ausdrücklich vorgesehene Anrechnungsmöglichkeit einer eigentlich strafbewehrten Öffnung auf die 6 Öffnungstage.

Offensichtlich habe die Vertragsstrafenregelung nach Ablauf von 5 Jahren keine Gültigkeit mehr beanspruchen sollen, sofern - wie hier - für die Erschließungssituation des Einkaufszentrums relevante Veränderungen in den tatsächlichen Verhältnissen stattgefunden hätten.

Werde die Behelfsausfahrt nur kurzfristig geöffnet, so sei zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit die Höhe der Strafe entsprechend zu reduzieren.

Die Öffnung der Behelfsausfahrt habe der Wiederherstellung der verkehrlichen Passierbarkeit der einzigen Erschließungsstraße zum Einkaufszentrum, dem Mühlendamm, gedient. Die Passierbarkeit habe ausdrücklich auch für Rettungskräfte und Rettungsfahrzeuge hergestellt werden müssen. Auch in den Folgejahren sei es gang und gäbe gewesen, dass die Beklagte die Notausfahrt kurzzeitig geöffnet habe, um die Verkehrsbelastung am Mühlendamm abzubauen. Dies sei - in telefonischer Absprache mit der Klägerin - auch nie verweigert worden. Da dies die Inanspruchnahme der bloß sekundären Notzufahrt gerade entbehrlich mache, sei es rechtsmissbräuchlich, dies zu bestrafen.

Die Geltendmachung einer Vertragsstrafe auf Grundlage einer seit Jahren anpassungspflichten Regelung erweise sich zudem als treuwidrig und unzulässige Rechtsausübung.

Im Jahr 2013 sei die Behelfsausfahrt am 7., 13., 20., 21. und 28.Dezember geöffnet worden. Dies werde unstreitig gestellt. Diese Termine seien mit dem Ordnungsamt der Klägerin vorab abgestimmt worden.

Die Beklagte erhebt außerdem mit Schriftsatz vom 14. Juli 2018 erstmals die Einrede der Verjährung bezüglich der geltend gemachten Ansprüche der Klägerin für Vertragsverletzungen im Jahre 2013.

Diese geltend gemachten Ansprüche seien mit Ablauf des Jahres 2016 verjährt. Die Klägerin habe bereits im Jahre 2013 durch einen Brief des Zeugen und dessen Ehefrau vom 20. Dezember 2013, eingegangen bei der Klägerin am 27. Dezember 2013, von vertragswidrigen Öffnungen der Behelfsausfahrt im Jahr 2013 erfahren. Damit habe ausreichende Kenntnis der entscheidenden Tatsachen vorgelegen. Auf die Frage danach, ob die Klägerin bereits im Jahr 2013 die hier zur Kenntnis gebrachten Tatsachen für glaubhaft und eine hierauf begründete Klage für aussichtsreich gehalten habe, komme es nicht an. Selbst eine fehlende Möglichkeit zur Bezifferung einer Verjährungsunterbrechungsklage tangiere die Zumutbarkeit einer solchen nicht. Die Konkretisierung der Öffnungen hätte gegebenenfalls während des Prozesses nachgeholt werden können, wenn nicht bereits im Jahr 2013 eine telefonische Nachfrage bei dem Zeugen Klarheit verschafft hätte.

Dass in dem Brief des Zeugen und seiner Ehefrau die Öffnungen nicht weiter konkretisiert worden seien, werde bestritten.

Bezüglich dieser Einrede der Verjährung trägt die Klägerin wiederum vor, dass die Einrede nicht durchgreife. Zwar habe die Klägerin Anhaltspunkte für die Verwirkung der Vertragsstrafen im Jahr 2013 erstmals durch ein Schreiben des Zeugen vom 20. Dezember 2013 erhalten, das am 27. Dezember 2013 bei ihr eingegangen sei. Der 27. Dezember 2013 sei der Freitag nach den Weihnachtstagen gewesen. In diesem Schreiben sei pauschal auf "annähernd 20 Öffnungen" der Behelfsausfahrt im Jahr 2013 hingewiesen worden, ohne dass diese Öffnungen nach genauen Daten konkretisiert gewesen seien. Auf dieser Basis sei der Klägerin zum Ablauf des Jahres eine ausreichende Kenntnis der Umstände, die zur Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Klage erforderlich gewesen seien, nicht möglich gewesen, sodass von einer Kenntnis der Klägerin über mehr als 6 Öffnungen der Behelfsausfahrt im Jahr 2013 frühestens im Jahr 2014 ausgegangen werden könne.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26. Februar 2021 hat das Gericht den Zeugen C. vernommen. Diesbezüglich wird auf das Protokoll der Verhandlung verwiesen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Gründe

Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet, weil vorliegend eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nicht verfassungsrechtlicher Art gegeben ist, die nicht durch (Bundes- oder Landes-) Gesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen ist.

Streiten die Parteien - wie hier - um Ansprüche aus einem Vertrag, so ist für die Bestimmung des Rechtsweges auf die Rechtsnatur des Vertrages bzw. der streitgegenständlichen Vertragsbestimmung abzustellen, wobei Abgrenzungskriterium der Vertragsgegenstand, wie er sich aus dem konkreten Vertragsinhalt ergibt, ist. Bezieht sich der Inhalt des Vertrages auf einen öffentlich-rechtlich geregelten Sachverhalt oder steht er mit einem solchen in engem sachlichen Zusammenhang, so ist der Gegenstand öffentlich-rechtlicher Natur. Dabei ist bei der Bestimmung der Rechtsnatur von Verträgen im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen weniger dem Zweck des Vertrages bzw. dessen Motiven das erhebliche Gewicht beizumessen, denn sonst wären diese Verträge wegen des übergeordneten Zusammenhangs mit städtebaulichen Sachverhalten stets dem öffentlichen Recht zuzuordnen. Vielmehr ist daher auf den Vertragsgegenstand und dessen Einordnung zum öffentlichen oder privaten Recht abzustellen (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Oktober 2020, § 11 Rn. 187).

Nach diesen Maßstäben handelt es sich vorliegend um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, weil der dem geltend gemachten Anspruch zugrundeliegende Vertrag vom 10. Juli 2007 (im Folgenden: SBV) ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 121 LVwG in der besonderen Form des städtebaulichen Vertrages des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr.1 BauGB ist. Denn die Parteien regeln in dem Vertrag die Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme durch die Beklagte, namentlich der notwendigen Maßnahmen für die Herstellung der öffentlichen Zufahrtsstraße zu einem neu zu errichtenden Bahnhaltepunkt einschließlich neu zu bauender Park-and-Ride-Plätze auf eigene Kosten (vgl. § 1 Abs. 1 und § 3 SBV). Diese Zufahrtsstraße ist eine Erschließungsanlage im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr.1 bzw. 3 BauGB, sodass insoweit ein städtebaulicher Vertrag nach Maßgabe des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr.1 BauGB vorliegt, der der Vorbereitung und Durchführung der genannten städtebaulichen Maßnahme dient. Diese sogenannten Erschließungsverträge sind stets öffentlich-rechtlicher Natur (vgl. Gritzwotz, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Oktober 2020, § 11 Rn. 309, m. w. N.).

Die strittige Nutzungs- und Vertragsstrafenregelung in § 16 SBV partizipiert an dem öffentlich-rechtlichen Charakter des Vertrages.

Die Klage ist zulässig (1.) und begründet (2.).

1.

Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, dass es - wie die Beklagte meint -zur Erhebung der Klage eines entsprechenden Beschlusses der Ratsversammlung der Klägerin bedurft hätte. Soweit die Beklagte diesbezüglich auf die Regelungen in § 28 Nr.11 GO und § 10 Abs. 2 Nr. 2 der Hauptsatzung der Klägerin Bezug nimmt, kann dahinstehen, ob ein entsprechender Beschluss der Ratsversammlung hiernach erforderlich gewesen wäre und ob ein solcher tatsächlich getroffen worden ist. Denn das Fehlen eines ggf. erforderlichen Beschlusses der Ratsversammlung würde nicht dazu führen, dass die Klage unzulässig ist. Insbesondere ist der Oberbürgermeister der Klägerin für diese vertretungsbefugt, § 62 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 64 GO. Ob der Oberbürgermeister im Innenverhältnis zur Klägerin ohne Beschluss der Ratsversammlung seine Kompetenzen überschreitet, ist keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern müsste ggf. zwischen den Organen im Rahmen eines eigenen Verfahrens geklärt werden. Denn § 28 GO stellt eine interne Zuständigkeitsregelung dar, die auf die Vertretung der Klägerin nach außen ohne Einfluss ist und allein den internen Willensbildungsprozess der Klägerin betrifft (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 27. November 2015 - 4 A 16/14 -, juris Rn. 84; vgl. auch: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2000 - II ZR 385/98- juris Rn.26; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, Einf. § 164 Rn. 5a, wonach gemeindlichen Kompetenzregelungen in der Regel keine Außenwirkung zukommt; jeweils m. w. N.).

Die Klägerin hat auch ein allgemeines Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Leistungsklage (vgl. § 43 Abs. 2, § 111, § 113 Abs. 4 VwGO), weil sie den geltend gemachten Anspruch trotz des grundsätzlich zwischen den Parteien bestehenden Über- und Unterordnungsverhältnisses gerade nicht mittels Verwaltungsakt durchsetzen könnte. Mit dem Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages hat sie sich vielmehr auf die Ebene der Beklagten begeben, sodass ihr in diesem Verhältnis die Ausübung von Hoheitsrechten durch Erlass eines Verwaltungsaktes verwehrt ist.

2.

Die Klage ist auch begründet. Sie richtet sich gegen die richtige Beklagte und der Klägerin steht ein Leistungsanspruch aus dem Vertrag in der geltend gemachten Höhe zu.

Der Anspruch findet seine Rechtsgrundlage in der Vertragsstrafenregelung des § 16 SBV, wonach für jeden Verstoß gegen die in dieser Vereinbarung getroffene Beschränkung der Nutzung der Straße "Zum Hasseer Bahnhof" eine Vertragsstrafe von 30.000,00 € verwirkt wird.

a)

Diese Norm des zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits und dem Land geschlossenen städtebaulichen Vertrages ist sowohl hinsichtlich der Nutzungsbeschränkung für die südliche Verbindung des Grundstücks der Beklagten mit der Straße "Zum Hasseer Bahnhof" wie auch insbesondere im Hinblick auf die in diesem Zusammenhang geregelte Vertragsstrafe wirksam.

Für den Vertrag gelten - neben den Bestimmungen in § 11 BauGB - die allgemeinen Vorgaben für öffentlich-rechtliche Verträge nach §§ 121 ff. LVwG (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 2012 - 4 B 7.12 -, juris Rn. 5). Diese Vorgaben sind - unstreitig - in formeller und insbesondere auch in - der hier strittigen - materiellen Hinsicht eingehalten.

Grundsätzlich ist in öffentlich-rechtlichen Verträgen die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 06. März 1986 - 2 C 19.84 -, juris Rn. 25; OVG Koblenz, Urteil vom 21. November 2007 - 8 A 10553/07 -, juris Rn. 22; VG Trier, Urteil vom 18. April 2007 - 5 K 1006/06.TR -, juris Rn. 25; VG Neustadt (Weinstraße), Urteil vom 12. November 2020 - 4 K 328/20.NW -, juris Rn. 29, unter Verweis auf §§ 1 VwVfG, § 62 Satz 2 VwVfG i. V. m. §§ 339 ff. BGB; Marnitz, NVwZ 2018, 1513 <1516>, m. w. N.).

Die hier getroffene Vertragsstrafenregelung ist auch hinreichend bestimmt (1) und angemessen (2). Es ist weiter keiner der Nichtigkeitsgründe in § 125 Abs. 2 LVwG erfüllt (3). Sie verstößt auch nicht gegen ein Verbotsgesetz und/oder die guten Sitten, § 126 Abs. 1 LVwG i. V. m. §§ 134, 138 BGB (4). Es besteht schließlich kein Vertragsformverbot und es ist auch kein Verstoß gegen das Kopplungsverbot in § 11 Abs. 2 BauGB ersichtlich (5).

(1)

Die Vertragsstrafenregelung ist hinreichend bestimmt.

Der Gegenstand des Vertrages und die vereinbarten Regelungen müssen bestimmt oder genügend bestimmbar sein, um Wirksamkeit zu entfalten (vgl. zu schuldrechtlichen Vereinbarungen: BGH, Urteil vom 8. April 2020 - XII ZR 120/18 -, juris Rn.14). Insbesondere gilt bei Vertragsstrafenversprechen, dass die strafauslösende Pflichtverletzung nach Art und Höhe bestimmt oder wenigstens bestimmbar sein muss (vgl. LG Münster, Urteil vom 14. Januar 2015 - 21 O 102/14 -, juris Rn. 74; Gottwald, in: Münchner Kommentar zum BGB, BGB, 8. Aufl. 2019, § 339 Rn. 7; jeweils m. w. N.), wobei auch Vertragsstrafenregelungen der Auslegung zugänglich sind.

Die insoweit ggf. erforderliche Auslegung des Vertrages richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB, die für öffentlich-rechtliche Verträge entsprechend gelten (zur Anwendbarkeit auch auf Vertragsstrafen vgl: Gottwald, a. a. O.). Neben dem Inhalt der Vertragserklärungen sind demgemäß für die Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB insbesondere die beiderseits bekannten Umstände, der Zweck der Vereinbarung sowie die Art und Weise ihres Zustandekommens, die wettbewerbsrechtlich relevante Beziehung zwischen den Vertragspartnern und ihre Interessenlage, das Gesamtverhalten der Parteien einschließlich der Vorgeschichte des Rechtsgeschäfts, frühere Übungen und das Verhalten nach Vertragsschluss und dem diesen zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2001 - I ZR 323/98 -, juris Rn. 15; Bonk/Neumann/Siegel, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 54 Rn. 28 C.). Bei mehreren Auslegungsmöglichkeiten eines Vertrages ist diejenige Auslegung zu wählen, die nicht zur Nichtigkeit führt, wenn sie dem objektiven Willen der Parteien nicht ausdrücklich zuwiderläuft und sich innerhalb der Auslegungsschranken der §§ 133, 157 BGB hält.

Unklare oder mehrdeutige Formulierungen des Vertragstextes schaden nicht, wenn die sich daraus ergebenden Zweifel im Wege der Auslegung, zu der auch außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände herangezogen werden dürfen, behoben werden können. Aus dem Inhalt der Vertragserklärungen selbst müssen sich aber zureichende Anhaltspunkte für die Auslegung ergeben und diese nicht ausschließlich anhand außerhalb der Vertragsurkunde liegender Umstände ermittelt werden (vgl. zu alldem Bonk/Neumann/Siegel, a. a. O.; Brüning/Bosesky, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 2. Aufl. 2019, § 54 Rn. 147 C.; jeweils mit zahlreichen Nachweisen; BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 - 4 C 21.89 -, juris Rn. 36).

In Anwendung dieser Maßstäbe ist § 16 SBV hinreichend bestimmt. Es lässt sich der vertraglichen Regelung insbesondere hinreichend bestimmt entnehmen, wann genau ein strafbewehrter Verstoß gegen die Öffnungsklausel der Notausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" vorliegt.

Hinsichtlich der geltend gemachten Vertragsstrafe bestimmt der Wortlaut des Vertrages:

A. wird bei jedem Verstoß gegen eine der vorgenannten Verpflichtungen eine Vertragsstrafe in Höhe von 30.000,00 € an die Stadt leisten.

Offensichtlich ist, dass die Vertragsstrafe (zumindest auch) Verstöße gegen das Verbot, die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" an mehr als 6 Tagen als betriebsbedingte Behelfsausfahrt für Verkehr, der kein Rettungsverkehr ist, zu nutzen, sanktioniert. Denn dies ist eine der "vorgenannten Verpflichtungen". Außerdem wird in § 16 SBV ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Einigkeit zwischen den Parteien besteht, dass die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" grundsätzlich nicht der Erschließung des Grundstücks der Beklagten dienen soll.

Strittig ist zwischen den Parteien lediglich, inwieweit sich der Regelung entnehmen lässt, wann ein solcher Verstoß anzunehmen ist, mithin ob die Nutzung als Behelfsausfahrt in zeitlicher Hinsicht irgendwelchen Schranken unterliegt. Die Beklagte ist insoweit der Ansicht, dass eine Verwirkung der Strafe voraussetzt, dass die Ausfahrt einen "ganzen Tag" - also von 9.00 Uhr bis 21 Uhr - geöffnet sein muss. Dies entnimmt sie der Zusammenschau mit den 6 erlaubten Öffnungen im Jahr, die ebenfalls von 9-21 Uhr erfolgen dürfen und der Regelung, wonach die Öffnung, wenn sie nicht als notfallbedingt anerkannt wird, auf einen der 6 "Freitage" angerechnet wird.

Dem ist indes weder nach dem Wortlaut der Regelung noch nach Auslegung zu folgen. Schon die konkrete Formulierung der Vertragsstrafenregelung ("jeder Verstoß") lässt erkennen, dass eine Klassifizierung von Verstößen in "erheblich" und "unerheblich" nicht gewollt ist. Vielmehr soll offensichtlich gerade "jeder" Verstoß die Vertragsstrafe verwirken. Dass zwischen den Parteien eine "Bagatellgrenze" für unschädliche Öffnungen in zeitlicher Hinsicht vereinbart werden sollte, ergibt sich weder aus dem Vertragstext selbst, der Entstehungshistorie dieser Bestimmungen, etwaigen Begleitumständen noch aus dem mit der Vertragsstrafenregelung verfolgten Zweck. Vielmehr wird im Vertragstext (übrigens ebenso wie im Rahmen der zuvor geltenden Vereinbarung im Straßenausbau- und Finanzierungsvertrag aus 1991/ 1992/ 2003 bzgl. der Zu-/Ausfahrt zur Straße Arfrade) das von den Parteien mit der Beschränkung der Nutzung der südlichen Ausfahrt verbundene Ziel betont, den Verkehr auf der neuen Zufahrtsstraße (bzw. früher der Arfrade) so weit möglich zu unterbinden bzw. diese Zuwegungen für die ungehinderte Zu- und Abfahrt von Rettungsfahrzeugen "dauerhaft" freizuhalten.

Dies findet - wie sich den eingereichten Unterlagen zu der Entstehungsgeschichte des SBV entnehmen lässt - seinen Grund u. a. darin, dass die neue Straße "Zum Hasseer Bahnhof", ebenso wie die Arfrade zuvor, gerade "nicht der Erschließung des A.-Grundstücks" dienen sollte, um u. a. das benachbarte B-Plangebiet von rechtswidrigen Beeinträchtigungen freizuhalten (s. o.).

Weitere Einzelheiten zu der Vertragsstrafenregelung, denen sich eine weitere inhaltliche Konkretisierung des Parteiwillens hinsichtlich des "ob" des Verstoßes entnehmen ließe, finden sich in den Verwaltungsvorgängen nicht.

Zwar findet sich im Verwaltungsvorgang ein interner Vermerk der Klägerin. Dort schlägt das Rechtsamt dem Stadtplanungsamt zur Sicherung der Verpflichtung der Nutzungsbeschränkungen der neuen Straße "Zum Hasseer Bahnhof" eine Formulierung vor, die (auszugsweise) lautet:

"A. und die Stadt sind sich darüber einig, dass ein Verstoß oder Verstöße [...] im Sinne eines Vermögensschadens nicht quantifizierbar ist bzw. sind. A. verpflichtet sich bei einem schuldhaften Verstoß [...], also bei einer Nutzung der Behelfsausfahrt für Kraftfahrzeuge an mehr als 6 Tagen im Jahr, für jeden Tag der Nutzung eine Vertragsstrafe von 10.000,00 € [...] zu zahlen. Die Vertragsstrafe ist mit Ablauf eines jeden Tages verwirkt, an dem A. gegen die Verpflichtung aus Abs. 2 verstößt. [...]"

Soweit in diesem Vermerk Vorschläge zur Konkretisierung der Verwirkung der Strafe ("für jeden Tag der Nutzung", "mit Ablauf eines jeden Tages verwirkt") und eine geringere Vertragsstrafe vorgesehen sind, so können diese zur Auslegung der letztlich Vertragsinhalt gewordenen Bestimmung schon deshalb nicht herangezogen werden, weil dieser Vermerk - soweit ersichtlich - zu keinem Zeitpunkt die Sphäre der Klägerin verlassen hat und daher der Beklagten weder bekannt geworden ist, noch davon ausgegangen werden kann, dass die letztlich übereinstimmend erteilten Willenserklärungen der Parteien diese Vorschläge berücksichtigen/ abdecken. Insbesondere haben die Parteien sich gerade für eine andere Formulierung entschieden, die nicht auf den "Ablauf eines Tages" abstellt.

Die nunmehr getroffene Regelung zur Vertragsstrafe fand im Übrigen in wortgleicher Formulierung und mit Strafe in gleicher Höhe bereits durch Nachtrag aus dem Jahr 2003 in den Straßenausbau- und Finanzierungsvertrag aus 1991/ 1992/ 2003 bzgl. des Zugangs zur Straße Arfrade Eingang.

Es ist daher aus objektiver Sicht nicht festzustellen, dass die Parteien sich auf eine Art "Bagatellgrenze" der Öffnungen in zeitlicher Hinsicht einigen wollten.

Hiergegen spricht vielmehr sogar, dass die Parteien in der selben Vertragsnorm die "technischen oder verkehrlichen Notfälle" bei denen eine (über die Freitage hinausgehende) Öffnung der Ausfahrt zur neuen Zufahrtsstraße im Einvernehmen mit der Klägerin möglich sein soll, sehr detailliert definiert haben und damit eine negative Abgrenzung der "Bagatellgrenze" für einen technischen oder verkehrlichen Notfall vorgenommen haben. Es ist anzunehmen, dass die Parteien dies auch für die Öffnungen in zeitlicher Hinsicht vorgenommen hätten, hätten sie an dieser Stelle weiter differenzieren wollen. Dass sie dies nicht wollten, zeigt indes auch die Unbedingtheit und mehrmalige Betonung der Tatsache, dass die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" das Grundstück der Beklagten nicht erschließen und "dauerhaft" ausschließlich in Notfällen zur Verfügung stehen soll.

Der Verweis der Beklagten auf die Möglichkeit der Anrechnung auf die 6 Freitage im Jahr in den Fällen, in denen ein Notfall durch die Klägerin nicht anerkannt wird, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn auch die "Freitage" gelten offenbar nicht erst dann als "verbraucht", wenn die Behelfsausfahrt an dem Tag auch wirklich durchgängig von 9- 21 Uhr geöffnet gewesen ist. Andernfalls könnte die Beklagte ständig die Behelfsausfahrt etwa von 9.10 Uhr - 20.15 Uhr öffnen und sich darauf berufen, dass eben keine "ganztägige" Öffnung stattgefunden hat. Die Nutzungsbeschränkungsregel würde damit ihren Sinn verlieren.

Schließlich wäre es gerade bei Strafregelungen wie der vorliegenden erforderlich, etwaige Negativabgrenzung in tatbestandlicher Hinsicht, bei denen die Strafe (noch) nicht verwirkt sein soll, detailliert aufzunehmen. Dies ergibt sich zum einen aus dem Bestimmtheitsgebot und zum anderen aus dem insoweit zumindest entsprechend anzuwendenden Gebot der Normenklarheit, das gewährleisten soll, dass der Vertragspartner eindeutig erkennen kann, welches Verhalten strafbewehrt ist, damit er sein Verhalten entsprechend einrichten kann.

Würde man der Auslegung der Beklagten folgen, würden sich extreme Unsicherheiten dahingehend ergeben, ab wann diese zeitliche Bagatellgrenze erreicht wäre.

Es ist damit - im Sinne einer normerhaltenden Auslegung - festzustellen, dass § 16 SBV (hinreichend) bestimmt, dass jede Öffnung als Behelfsausfahrt ohne Notfalleinsatz, die über die zugestandenen 6 Freitage im Jahr hinausgeht, unabhängig von ihrer Dauer die Vertragsstrafe verwirkt.

(2)

Der Vertrag und insbesondere die Bestimmung in § 16 SBV erfüllen auch die Voraussetzungen des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach u. a. die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen.

Das Gebot der Angemessenheit verlangt, dass Leistung und Gegenleistung ausgewogen sein müssen. Erforderlich ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich die Kammer anschließt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde zu erbringenden Leistung stehen darf und dass auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung bedeutet. Ob eine vertragliche Regelung in einem städtebaulichen Vertrag danach die Grenze der Angemessenheit überschreitet, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalles und ist einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 2012 - 4 B 7.12 -, Rn. 5, juris; VG Lüneburg, Urteil vom 19. Oktober 2004 - 2 A 169/03 -, Rn. 18, juris; jeweils m. w. N.).

Dass die grundsätzliche Übernahme der Errichtung inkl. Kostentragung der Zufahrtsstraße zu dem neuen Bahnhaltepunkt durch die Beklagte unangemessen wäre, ist nicht streitgegenständlich. Daher sei hier nur der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen, dass die Kammer hieran auch keinen Zweifel hat. Aus den Verwaltungsvorgängen und den darin enthaltenen Unterlagen zu den Vertragsverhandlungen und deren Motivationen - ebenso wie aus § 1 SBV - ergibt sich insbesondere, dass die Beklagte ein erhebliches Interesse an der Errichtung der Bahnstation (die wohl aus städtebaulichen Gesichtspunkten zwangsläufig die Errichtung der Zufahrtsstraße erfordert) hat, das in einem hochgradigen wirtschaftlichen Potenzial aufgrund einer verbesserten infrastrukturellen Anbindung des A.-Parks liegt.

Schließlich ist für die Frage der Angemessenheit auch unschädlich, dass die Klägerin sich an den Kosten und Aufwendungen für die Herstellung der Zufahrtsstraße nicht beteiligt, § 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB.

Die Angemessenheit der Nutzungsbeschränkung an sich war und ist zwischen den Parteien ebenso wenig streitig. Diese entspricht der jahrelangen Übung zwischen den Parteien auch in Bezug auf die zuvor bestehende Verbindung nach Süden/Südosten über die Arfrade. Da diese Nutzungsbeschränkung (auch) erforderlich ist, um die Immissionsgrenzen und die Festsetzungen des B-Planes (der das Gebiet südlich des A.-Parks betrifft) einzuhalten, und außerdem 6 Öffnungstage für die Beklagte im Jahr sowie die stete Öffnungsmöglichkeit für Rettungseinsätze vorgesehen ist, sind die Nutzungsbeschränkungen ohne Weiteres angemessen.

Sodann ist das Erfordernis der Angemessenheit, das auch für die Absicherung der Nutzungsbeschränkung durch die Vertragsstrafe gilt (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 11 Rn. 78), auch insoweit eingehalten.

Zwar ist hierbei eine Prüfung der wirtschaftlichen Ausgewogenheit von "Leistung und Gegenleistung" im o. g. Sinne nicht direkt vornehmbar. Entsprechend muss in diesem Rahmen aber geprüft werden, ob die Höhe der Vertragsstrafe in angemessenem Verhältnis zu dem strafbewehrten Pflichtenverstoß steht. Dabei ist nicht nur der Pflichtenverstoß an sich in den Blick zu nehmen, sondern auch die Motivation für die Vereinbarung des strafbewehrten Unterlassungsanspruchs sowie die Folgen eines Verstoßes im Hinblick auf den Zweck der Vertragsstrafenregelung. Unangemessenheit einer Vertragsstrafenregelung liegt danach vor, wenn bei einer Gesamtbetrachtung die Sanktion außer Verhältnis zu dem Pflichtenverstoß steht (vgl. BGH, Urteil vom 31. August 2017 - VII ZR 308/16 -, juris Rn. 15; dort allerdings im Rahmen einer AGB-Kontrolle).

Nach diesen Maßgaben ist die Höhe der Vertragsstrafe, die für jeden Verstoß gegen die Nutzungsbestimmungen der Zufahrtstraße aus § 16 SBV eine Zahlung von 30.000,00 € an die Klägerin vorsieht, nicht unangemessen im Sinne der Norm.

Es ist grundsätzlich nicht sachwidrig, dass sich die Klägerin die Verpflichtung zur eingeschränkten Nutzung der Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" mittels Vertragsstrafe sichern lässt. Erst die Vereinbarung einer Nutzungsbeschränkung führt dazu, dass die Klägerin etwaige rechtliche Einwände gegen die Errichtung der Bahnstation, an der die Beklagte ein erhebliches Interesse hatte, und der damit verbundenen erforderlichen Errichtung einer neuen Zufahrtsstraße zu diesem Bahnhofshalt, zurückstellen kann (vgl. [im weitesten Sinne] BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1989 - 7 C 6.88 -, juris Rn. 14; im dortigen Fall hat sich die Gemeinde zur Vermeidung weiterer Immissionsbelastungen der Nachbarschaft ein Mitspracherecht bei der Projektplanung versprechen lassen). Solche Einwände hätten etwa die mit der unbeschränkten Nutzung der Ausfahrt auch für den Zu- und Abfahrtsverkehr vom Gelände der Beklagten verbundenen Immissionen, die ggf. die zulässigen Grenzwerte überschritten hätten, und/oder hieraus resultierende Widersprüche zu den Festsetzungen des für das Gebiet südlich des Geländes der Beklagten bestehenden Bebauungsplanes, betroffen. Angesichts dieses erheblichen Interesses, das die Klägerin an der Einhaltung der Nutzungsbeschränkungen hat sowie dem demgegenüber oben dargelegten Interesse, das die Beklagte - zur Attraktivitätssteigerung ihres Einkaufszentrums - an einer zusätzlichen Erschließung durch die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" hat, erweist sich die Festsetzung der Vertragsstrafe in der konkreten Höhe nicht als unangemessen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass jede Vertragsstrafe - schon um ihren Zweck zu erfüllen -, abschreckend hoch sein muss, damit sich deren Verwirkung für den Schuldner eines Unterlassens wirtschaftlich nicht rentiert (vgl. LG Münster, Urteil vom 14. Januar 2015 - 21 O 102/14 -, juris Rn. 81, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 07. Oktober 1982 - I ZR 120/80 -, juris Rn. 26).

Dass die Beklagte durch Verwirkung der Vertragsstrafe in wirtschaftliche Existenznöte gebracht werden könnte, ist weder vorgetragen noch naheliegend. Ebenso fernliegend bzw. durch nichts belegt ist eine sachwidrige Bereicherungsabsicht der Klägerin durch die Vertragsstrafe.

Der Beklagten verbleibt durch die Nutzung der "Freitage" als Behelfsausfahrt an 6 belastungsstarken Tagen sowie der jederzeitigen Möglichkeit der Notfallöffnung mit vorheriger oder nachgehender Anzeige bei der Klägerin ein angemessener Raum zur Nutzung der weiteren Anbindung an die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" im Bedarfs-/ Notfall.

Dass durch eine mehrfache Verwirkung der Vertragsstrafe ggf. Summen im Millionenbereich (oder höher) entstehen können, ist im Übrigen keine Frage der Angemessenheit der (einfachen) Vertragsstrafe. Eine Deckelung der Summe mehrerer Vertragsstrafen ist nicht erforderlich und würde nur dazu führen, dass die Regelung zur Nutzungsbeschränkung nach einigen Verstößen leerliefe. Es liegt gerade im zumutbaren Rahmen der Möglichkeiten der Beklagten solche Summierungen zu verhindern, indem sie keine über die bestehenden Beschränkungen hinausgehende Nutzung der Ausfahrt vornimmt.

Vor dem Hintergrund der überragenden Motive für die Nutzungsbeschränkung (s. o.) und dem daraus folgenden Interesse an ihrer Einhaltung ist das Fehlen einer Bagatellgrenze unschädlich, weil auch nur eine kurzzeitige Öffnung zumindest aus ex-ante-Sicht die Gefahr der Realisierung des Risikos der völligen Unerreichbarkeit des Grundstücks in Notfällen birgt, die - schlimmstenfalls - mit erheblichen Gefahren für überragende Rechtsgüter Dritter einhergeht (s.u.). In Anbetracht der Tatsache, dass die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" relativ kurz ist (weniger als 200 Meter) und teilweise einspurig (ohne Ausweichmöglichkeit) verläuft, kann eine fehlende Passierbarkeit der Straße schon binnen kürzester Zeit durch Rückstau weniger Kraftfahrzeuge entstehen

Vor diesem Hintergrund ist die undifferenzierte Höhe der Vertragsstrafe auch für den denkbar geringsten Verstoß angemessen.

(3) § 125 Abs. 2 LVwG

Es sind keine Nichtigkeitsgründe nach § 125 Abs. 2 LVwG erkennbar oder geltend gemacht (vgl. zur Geltung des § 125 Abs. 2 LVwG trotz des engen Wortlauts für alle Verträge zwischen einer Privatperson und einem Träger der öffentlichen Verwaltung auf einem Gebiet, auf dem ein hoheitliches Verhältnis der Über- und Unterordnung besteht: BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2000 - 4 C 4.99 -, Rn. 18, juris; Grizwotz, in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 140. EL Oktober 2020, § 11 Rn. 310, m. w. N.).

(4)

Die Vertragsstrafenregelung verstößt auch nicht gegen ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG.

Ebensowenig lässt sich ein Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB (i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG), insbesondere nicht in Gestalt des Wuchers oder wucherähnlichen Geschäfts im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB (i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG), feststellen.

Insoweit kann auf die Erwägungen zur Angemessenheit (s. o.) verwiesen werden.

(5)

Ein Vertragsformverbot besteht nicht.

Außerdem ist das in § 11 Absatz 2 Satz 2 der Norm genannte Koppelungsverbot gewahrt (vgl. hierzu im Einzelnen: Hoffmann, in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 51. Aufl. 2020, § 11 Rn. 38).

b)

Der Vertragsstrafenanspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist auch entstanden.

Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung davon überzeugt, dass die Beklagte die Ausfahrt von ihrem Grundstück zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" an den vorgeworfenen Tagen (mit Ausnahme des 9. Dezember 2013, dazu sogleich) geöffnet hat, ohne dass dies von den vertraglich eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten gedeckt gewesen wäre.

Insoweit räumt die Beklagte zunächst vorgerichtlich gegenüber der Klägerin aber auch im Gerichtsverfahren selbst grundsätzlich ein, die Notausfahrt an mehreren Tagen im Jahr 2013 und 2014 geöffnet zu haben, dies allerdings stets nur in dem Bestreben, den Verkehr vom Grundstück ihres Geländes möglichst schnell abzuführen und so Rückstau auf dem Mühlendamm und dem Verkehrskreisel möglichst schnell aufzulösen, um sodann wieder Rettungseinsätze über den Mühlendamm ermöglichen zu können.

Die konkret vorgeworfenen Öffnungsdaten bestreit die Beklagte zwar, wenngleich ohne ihrerseits anzugeben, an welchen Tagen die eingeräumten kurzzeitigen Öffnungen erfolgt sein sollen. Das Gericht ist indes von der Richtigkeit der Angaben zu den konkreten Tagen durch die Klägerin überzeugt. Diese Überzeugung stützt sich im Wesentlichen auf die Aussage des Zeugen, den das Gericht nach der Vernehmung in der mündlichen Verhandlung für glaubwürdig und die entsprechenden Aussagen für glaubhaft hält.

Der Zeuge schildert, dass er (mit seiner Frau) in den Jahren 2013 und 2014 mehrfach Öffnungen der Behelfsausfahrt bemerkt habe. Dies habe er, wann immer es ihm aufgefallen sei, in einem Kalenderblatt vermerkt. Diese Termine habe er in einem Schreiben an seine Vermieterin, eine Baugenossenschaft, zusammengefasst. Die Baugenossenschaft habe dann über ihre Anwälte mit der Klägerin Kontakt in dieser Sache aufgenommen.

Das Gericht hat keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit dieser Angaben. Die Angaben entsprechen im Wesentlichen dem, was der Zeuge bereits im Jahr 2015 in einem persönlichen Treffen mit der Klägerin geschildert hat. Insbesondere vermochte der Zeuge glaubhaft zu erklären, warum er so akribisch auf die Öffnungen geachtet und diese sodann in seinem Kalender notiert hat. Denn er fürchtete, dass die Rettungswege zu seinem Haus, die zwangsläufig über die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" laufen, durch den Abfahrtverkehr vom Grundstück der Beklagten versperrt würden und im Notfall sein Haus nicht mehr erreicht werden könne. Dies ist absolut nachvollziehbar und entspricht den gerichtsbekannten straßenbaulichen Zuständen vor dem Wohnhaus des Zeugen in der F-Straße. Gleiches gilt auch für die Darstellung der örtlichen Verhältnisse seiner Wohnung (Nordbalkon mit Blick auf das Ausfahrtstor auf dem Grundstück der Beklagten), die es dem Zeugen zweifelsfrei ermöglichten, die Ausfahrtsituation von seinem Balkon aus wahrzunehmen. Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Zeugen ergeben sich auch nicht daraus, dass er die Kalender mit den entsprechenden Eintragungen nicht mehr vorlegen konnte. Zum einen ist nachvollziehbar, dass Jahreskalender nicht über mehrere Jahre aufgehoben werden - die Vorfälle lagen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung 6-8 Jahre zurück. Zum anderen hat er die Daten aus dem Kalender auf Schreiben an die Baugenossenschaft vom 22. Januar 2014 und 25. Januar 2015 übertragen, die er noch auf seinem PC gespeichert und als Ausdruck dem Gericht vorgelegt hat. Die in Schreiben an die Baugenossenschaft niedergelegten Daten entsprechen nahezu ausnahmslos denjenigen, die die Bevollmächtigten der Baugenossenschaft auch gegenüber der Klägerin angezeigt hat und für die die Klägerin Ansprüche geltend macht.

Dies gilt indes nicht für eine vorgeworfene Öffnung am 9. Dezember 2013. Dieses Datum ist im Schreiben des Zeugen an seine Baugenossenschaft vom 22. Januar 2014 nicht aufgeführt. Das Gericht kann daher nicht mit der erforderlichen Gewissheit feststellen, dass eine Öffnung an diesem Tag tatsächlich von dem Zeugen beobachtet worden ist.

Es verbleibt daher zur Überzeugung des Gerichts nach Außerachtlassung dieses Tages für das Jahr 2013 bei 25 Öffnungen, für das Jahr 2014 bei 22 Öffnungen.

Das Gericht hat keinen Anlass an der Übereinstimmung der 25 Daten für 2013 sowie 22 Daten für 2014 mit den Eintragungen im Kalender des Zeugen zu zweifeln. Unerheblich ist, dass der Zeuge nicht exakt zu sagen vermochte, welche Dauer die Öffnungen jeweils hatten - es kommt für diese Entscheidung und die Frage nach dem Verwirken der Vertragsstrafe nicht darauf an, ob die Öffnungen tatsächlich nur für 30 Minuten oder gar für mehrere Stunden erfolgten (s. o.).

Das Gericht hält den Zeugen auch für glaubwürdig. Dies beruht auf dem persönlichen Eindruck, den das Gericht in der mündlichen Verhandlung von dem Zeugen erhalten hat. Er schilderte die von ihm beobachteten Vorgänge so detailreich wie möglich, in sich schlüssig, widerspruchsfrei, ohne Steigerungen im Haupt-oder Nebengeschehen, Belastungstendenzen waren nicht erkennbar.

Nach diesen Feststellungen hat die Beklagte die Vertragsstrafe für 2013 zumindest in den mit der Klage geltend gemachten 20 Fällen, für 2014 in 16 Fällen verwirkt.

Offen bleiben kann, ob die Beklagte - was von der Klägerin bestritten wird - insgesamt 5 Öffnungen für die Tage 7., 13., 20., 21. und 28. Dezember 2013 mit dem Ordnungsamt der Klägerin abgestimmt hat. Denn die Klägerin macht für 2013 lediglich 20 Verstöße geltend, sodass bei Feststellung von 25 Öffnungen selbst abzüglich der 5 angeblich angemeldeten Öffnungen noch 20 strafbewehrte Verstöße verbleiben.

Unschädlich ist, dass die Klägerin laut Klagschriftsatz eigentlich für 2013 6 Öffnungen von ihren Vorwürfen abziehen wollte, weil dies den "Freitagen", die in § 16 SBV geregelt sind entspricht. Insoweit sieht § 16 SBV ausdrücklich vor:

Anstatt der Vertragsstrafe kann eine Anrechnung auf die 6 Öffnungstage [...] erfolgen.

Diesbezüglich ist der Klägerin offenbar ein Wahlrecht eingeräumt worden, was sich aus der Formulierung "kann" (statt etwa "sind anzurechnen" oder "müssen angerechnet werden") ergibt.

Die Klägerin macht ausweislich ihrer Klagschrift Ansprüche für 20 vertragswidrige Öffnungen in 2013 geltend. Da wie gezeigt zumindest 25 Öffnungen vorliegen, für die - nach Angaben der Beklagten selbst - allenfalls 5 vertragsgemäße Anmeldungen vorlagen, verbleibt es bei 20 vorwerfbaren Verstößen für 2013, sodass die mit dem Klagantrag geltend gemachte Forderung von den tatsächlichen und rechtlichen Feststellungen getragen wird. Insbesondere musste hiervon auch keine 6. Öffnung abgezogen werden, da die vertraglich vereinbarte Rechtslage der Klägerin insoweit ein Wahlrecht zwischen Vertragsstrafe und Anrechnung belässt und die Klägerin dies - ausweislich des Klagantrages - im Zweifel zugunsten einer 20-fachen Verwirkung der Vertragsstrafe ausüben wollte.

Für 2014 hat die Beklagte unstreitig 6 der 22 Öffnungen vertragsgemäß angezeigt, sodass für diese Termine keine Vertragsstrafe verwirkt wurde. Im Übrigen erfolgten die Öffnungen ohne Anzeige, was einen Verstoß gegen die Bestimmung in § 16 SBV darstellt.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, dass die Vertragsstrafe schon deshalb nicht verwirkt sei, weil die vorgeworfenen Öffnungen zumindest nicht schuldhaft erfolgten, sondern vielmehr aus einer Art "Notstand" heraus, namentlich um ungehinderte Rettungseinsätze zu ermöglichen, so kann dem nicht gefolgt werden. Die Beklagte nimmt damit Bezug auf die Regelung in § 16 SBV, wonach die die Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" in "technischen oder verkehrlichen" Notlagen jederzeit als Notzu-/-ausfahrt genutzt werden kann und in diesen Fällen nicht von einer Nutzung als Behelfsausfahrt ausgegangen werden kann.

Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen würde auch die - selbstverständlich sanktionslose - Nutzung der Ausfahrt im Notfall nach der Regelung in § 16 SBV eine (zumindest nachträgliche) schriftliche Anzeige und ggf. Vorlage von Nachweisen über den Notfall von Seiten der Beklagten gegenüber der Klägerin voraussetzen, die unstreitig nicht erfolgt ist. Die Klägerin weist außerdem zurecht darauf hin, dass ein solcher Notfall, der die Nutzung der Ausfahrt als Notzu-/-ausfahrt begründen würde, in den von der Beklagten geschilderten Fällen des Rückstaus auf dem Mühlendamm gerade nicht vorlag. Denn gerade durch ein Freihalten des "Bypasses" über die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" hätten Rettungseinsätze auf dem Grundstück der Beklagten auch bei Stau auf dem Mühlendamm über die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" abgewickelt werden können und müssen. Auch in § 16 SBV wird im Grundsatz davon ausgegangen, dass über die Straße "Zum Hasseer Bahnhof" dauerhaft die ungehinderte Notzufahrt und Notausfahrt für Rettungsfahrzeuge zu bzw. vom Grundstück der Beklagten erfolgen soll. Dadurch, dass die Beklagte diese Zufahrtmöglichkeit für abfließenden Verkehr auf ihrem Grundstück nutzt, verhindert sie aber gerade die problemlose Passierbarkeit der Straße "Zum Hasseer Bahnhof" für Rettungsfahrzeuge, weil sich auf der (einspurigen) Straße "Zum Hasseer Bahnhof" mindestens kurzzeitig ebenfalls Stau bilden kann. Die Beklagte berichtet im Termin zur mündlichen Verhandlung selbst, wie sie in Fällen, in denen der Kfz-Verkehr von ihrem Grundstück nur zäh oder gar nicht abfließen konnte, weil Stau auf dem Mühlendamm herrschte, Anrufe von Kunden, die im Parkhaus im Stau standen, erhielt. In diesen Anrufen sei geschildert worden, dass schwangere Frauen in den Autos festsäßen oder ältere Herren (wegen des Ärgers, im Stau zu stehen) kurz vor einem Herzinfarkt gewesen seien. Die potenziell notwendige Behandlung von Schwangerschaftskomplikationen oder Herzinfarkten durch Notärzte auf dem Gelände der Beklagten wäre durch die fehlende Passierbarkeit der Straße "Zum Hasseer Bahnhof", die durch Staubildung durch abfließenden Verkehr auf dieser Straße entstünde, bei gleichzeitigem Stau auf dem Mühlendamm, unmöglich geworden. Rettungsfahrzeuge hätten das Grundstück der Beklagten nicht mehr erreichen können.

Von einem Notstand oder ähnlicher Rechtfertigung, die eine Öffnung der hinteren Ausfahrt als Behelfsausfahrt für sämtlichen abfließenden Verkehr vom Grundstück der Beklagten erfordert hätte, kann vor diesem Hintergrund gerade nicht gesprochen werden.

Daher kann offen bleiben, ob das Verwirken der Vertragsstrafe ein schuldhaftes Handeln voraussetzt.

c)

Der nach alldem entstandene Anspruch der Klägerin ist auch nicht wieder erloschen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Parteien in § 16 SBV vereinbart haben, die Nutzungsregelungen nach 5 Jahren auf ihre Bewährung und Umsetzung zu überprüfen, ggf. eine Anpassung vorzunehmen und dies nicht geschehen ist.

Denn auch insoweit ist nach den o. g. Auslegungsregeln zu ermitteln, ob die Parteien (objektiv) gewollt haben, dass die Vertragsstrafenregelung nach 5 Jahren gegenstandslos wird bis über eine Fortführung bzw. Anpassung der Regelung neu verhandelt worden ist. Hierauf stellt im Ergebnis die Beklagte ab, wenn sie sich darauf beruft, dass ein Vertragsstrafenanspruch nicht (mehr) auf eine anpassungsbedürftige Vertragsklausel gestützt werden könne.

Für ein solches (objektiv gewolltes) Verständnis der Regelung finden sich indes keine Anhaltspunkte.

Zwar folgt aus der vertraglichen Regelung offensichtlich eine Prüfpflicht nach Ablauf von 5 Jahren dahingehend, ob sich die Regelungen zur Nutzung der Behelfsausfahrt bewährt haben und beiderseits zufriedenstellend umgesetzt worden sind, mit der Folge, dass "gegebenenfalls" eine Anpassung der Regelung erfolgen soll. Die klare Formulierung, die Parteien "werden" prüfen, lässt außerdem erkennen, dass die Prüfung und ggf. Anpassung nicht nur anheimgestellt, sondern verpflichtend sein sollen und jede der Parteien gegenüber der jeweils anderen auch einen diesbezüglichen Anspruch hat.

Auf die Durchsetzung dieses Anspruchs hat indes bis zu diesem Rechtsstreit - soweit ersichtlich - keine der Beteiligten nachdrücklich hingewirkt. Zwar wurde in 2012 und 2014 zwischen den Parteien festgestellt, dass eine flexiblere Handhabung der Öffnung der Behelfsausfahrt statt der bisherigen 6-Tage-Regel "verkehrlich und unter Sicherheitsaspekten der bessere Ansatz" sei, woraufhin erstmals im September 2014 von der Beklagten konkrete Vorschläge zur Anpassung gemacht wurden, die von der Klägerin abgelehnt wurden. Weitere Bemühungen in diese Richtung lassen sich sodann den Verwaltungsvorgängen nicht entnehmen.

Es lässt sich unabhängig davon aber weder aus dem Wortlaut, noch aus dem von den Parteien gewollten Zweck der Nutzungsregelung noch aus sonstigen Umständen ersehen, dass die Parteien des Vertrages sich dahingehend einigen wollten, dass eine unterbliebene Überprüfung (und Anpassung) des § 16 SBV 5 Jahre nach Vertragsabschluss zu einem ersatzlosen Wegfall bzw. der Unwirksamkeit der Regelung in § 16 SBV in Gänze bzw. der Vertragsstrafenregelung führen soll. Vielmehr lässt sich schon der Formulierung "Gegebenenfalls wird eine Anpassung dieser vorstehenden Regelungen erfolgen" ausdrücklich entnehmen, dass die Regelung (ganz) fortbestehen soll und nur für den Fall, dass die Parteien feststellen, dass sie sich nicht bewährt hat, "gegebenenfalls" eine Anpassung erfolgen soll. Dies impliziert gerade den Fortbestand der bestehenden Regelung bei fehlender Anpassung und fehlender positiver Feststellung der Bewährung.

Zudem bestand zwischen den Parteien stets Einigkeit darüber, dass die Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" nicht der "regelmäßigen" Erschließung des Grundstücks der Beklagten dienen sollte, sodass ein "automatischer" Wegfall der gesamten Regelung nach 5 Jahren, sofern keine Überprüfung bzw. Anpassung erfolgt, schon deshalb objektiv nicht gewollt sein kann, weil der Beklagten dann eine unbegrenzte oder zumindest sanktionslose Nutzung der Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" zustünde.

Eine vergleichbare Regelung mit 5-Jahresfrist findet sich zudem in dem Änderungsvertrag vom November 2003 zum Straßenausbau- und Finanzierungsvertrag aus dem Jahre 1991/1992, dort in § 5 Abs. 5 bezüglich der ehemaligen Verbindung zu der Straße "Arfrade".

Dass diese Regelung, die nach § 16 SBV zunächst fortgelten sollte, nach 5 Jahren - also mit Ablauf des Jahres 2008 - von den Parteien auf den Prüfstand gestellt worden wäre, dies von einer Partei eingefordert worden wäre oder die Parteien davon ausgegangen sind, dass die Ausfahrt über die Arfrade ab dem Jahr 2009 quasi unbegrenzt genutzt werden dürfte bzw. ein Verstoß gegen die Nutzungsbeschränkung sanktionslos gewesen wäre, ergibt sich nicht. Auch dies spricht gegen die von dem Beklagten vorgenommene Auslegung der Überprüfungsregel in § 16 SBV.

Anhaltspunkte dafür, dass nur der Vertragsstrafenteil des § 16 SBV nach 5 Jahren wegfallen bzw. überprüft werden solle, wenn sich die maßgeblichen verkehrlichen Verhältnisse geändert hätten, lassen sich überhaupt nicht erkennen. Hiergegen spricht insbesondere der Wortlaut der Überprüfungsklausel, nach dem "die vorstehenden Regelungen betreffend die Not-/Behelfsausfahrt über die neue Zufahrtsstraße" ohne Beschränkung auf die Vertragsstrafenregelung in Bezug genommen wurden.

Vorliegend scheidet auch eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus, die eine besondere Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben darstellen, landesrechtlich in § 127 LVwG verankert und im öffentlichen Recht darüber hinaus seit langem allgemein anerkannt sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 2015 - 9 C 1.14 -, juris Rn. 18).

Eine wesentliche Änderung der Verhältnisse im Sinne des § 127 LVwG setzt nämlich voraus, dass nach Vertragsschluss tatsächliche Umstände oder rechtliche Bedingungen weggefallen sind, die die Vertragspartner zwar nicht zum Vertragsinhalt gemacht haben, deren Bestand sie jedoch als gemeinsame Grundlage des Vertrags angenommen haben. Vertragsgrundlage sind die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Vertragsparteien oder die für den Vertragspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Vertragsparteien auf dieser Vorstellung aufbaut. Wesentlich ist eine Änderung der Verhältnisse daher nur, wenn die Vertragsparteien bei Kenntnis dieser Änderung den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätten. Schließlich müssen die Folgen der nachträglichen Änderung den Risikorahmen überschreiten, den ein Vertragspartner nach Treu und Glauben hinzunehmen hat, weshalb ihm das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zumutbar ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 -, juris Rn. 57, und Urteil vom 21. Januar 2015 - 9 C 1.14 -, juris Rn. 19).

Auch diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Es ist zum einen schon nicht ersichtlich, dass eine unveränderte verkehrliche Situation in/ um das Gelände der Beklagten zur Geschäftsgrundlage des § 16 SBV gemacht worden ist. Vielmehr spricht gerade die Existenz der Anpassungsregel dafür, dass (auch) Veränderungen der verkehrlichen Situation grundsätzlich in die vereinbarte Regelung "einkalkuliert" wurden und diesen "gegebenenfalls" durch Vertragsanpassung Rechnung getragen werden soll.

Außerdem wird im Vertragstext bestimmt, dass nach 5 Jahren "geprüft" werden soll, ob sich die Regelungen "bewährt haben und beiderseits zufriedenstellend umgesetzt worden sind". Dies impliziert, dass geprüft werden soll, ob die Nutzungsbeschränkungen praxistauglich bzw. die vorgesehenen Ausnahmen ausreichend waren, was unmittelbar keine wesentliche Erhöhung/ Veränderung des Verkehrsaufkommens voraussetzen würde, sodass deren Ausbleiben offensichtlich nicht im o. g. Sinne Geschäftsgrundlage gewesen ist.

Zum anderen ist auch eine "wesentliche Änderung der Verhältnisse" bzgl. des Verkehrsaufkommens seit Abschluss des Vertrages schon nicht ausreichend feststellbar.

Hierzu wird von der Beklagten nur pauschal und ohne weitere Substantiierung vorgetragen, dass sich das Verkehrsaufkommen auf der B 76 erhöht habe und daher vermehrt Rückstau auf das Gelände der Beklagten erfolge. Dies ist nicht ausreichend.

Die Änderung der wesentlichen Umstände, die Grundlage des Vertrages gewesen sein sollen, müsste nämlich zu schwerwiegenden, bei Vertragsschluss nicht absehbaren Nachteilen für die Beklagte führen, denen die Vertragspartner billigerweise Rechnung getragen haben würden, wenn sie dies vorausgesehen hätten; das Festhalten an der vertraglichen Bestimmung müsste unzumutbar geworden sein (vgl. Friedersen/Stadelmann, in: Praxis der Kommunalverwaltung, LVwG, Stand Februar 2021, § 127 Rn. 2, m. w. N..). Dass die Änderung im Verkehrsaufkommen auf der B 76 und hieraus folgend die Häufigkeit eines Rückstaus auf dem Gelände der Beklagten die Grenze der Unzumutbarkeit erreicht hätten, ist indes nicht ersichtlich. Hiergegen spricht schon, dass die Beklagte nach eigenen Angaben in den Jahren 2013 bis 2014 in der Lage war, etwaige verkehrsbehindernde Rückstauungen auf ihrem Grundstück durch angeblich nur gelegentliche 30-60minütige Öffnungen der südlichen Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" zu begegnen. Außerdem berichtet die Beklagte anlässlich eines Treffens mit der Klägerin im Mai 2012, dass "Verkehrsstörungen im Ablauf am Mühlendamm" nur während weniger Stunden zu beobachten gewesen seien. Dies ist indes noch nicht unzumutbar, weil weder die Gefahr des ständigen Kollapses des Verkehrs auf dem Gelände der Beklagten noch eine fehlende Erreichbarkeit des Geländes für Rettungskräfte zu befürchten waren bzw. realisiert worden sind. Eine weitere Aufklärung durch das Gericht zu etwaigen Veränderungen der Verkehrsverhältnisse war schon deshalb nicht veranlasst.

Damit ist der Risikorahmen, den die Beklagte auch hinsichtlich einer Veränderung der Verkehrsverhältnisse, die naturgemäß nicht starr sind, übernommen hat, nicht überschritten.

Rechtsfolge eines solchen Wegfalls der Geschäftsgrundlage wäre im Übrigen allenfalls ein Anspruch auf Anpassung im Sinne einer "künftigen" Neuregelung bzw. bei Unzumutbarkeit der Anpassung auch ein Kündigungsrecht. Dies lässt sich im Wesentlichen auch der vertraglichen Regelung entnehmen.

Auf das Bestehen der Vertragsbedingungen in der Vergangenheit und deren Auswirkung auf die Parteien hat der Wegfall der Geschäftsgrundlage bzw. eine etwaige wesentliche Änderung der Umstände indes keine Auswirkungen (vgl. Friedersen/Stadelmann, a. a. O.).

d)

Der Anspruch der Klägerin ist der Sache und der Höhe nach durchsetzbar.

Die Ansprüche für die Vertragsverstöße aus 2013 sind nicht verjährt (1), die Geltendmachung der Ansprüche verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben bzw. das Verbot des Rechtsmissbrauchs (2) und die Vertragsstrafe war schließlich nicht in ihrer Höhe zu reduzieren (3).

(1)

Die erstmals im Gerichtsverfahren erhobene Einrede der Verjährung für die für das Jahr 2013 vorgeworfenen vertragswidrigen Öffnungen der Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" greift nicht durch.

Ansprüche aus öffentlich-rechtlichen Verträgen verjähren nach § 129 Satz 2 LVwG i. V. m. § 194 Abs.1, § 195 BGB nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger oder die Gläubigerin von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners oder der Schuldnerin Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, § 199 Abs. 1 BGB (i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG).

Hier kann dahinstehen, ob die Klägerin von den anspruchsbegründenden Umständen - mithin den Öffnungen der Notausfahrt durch die Beklagte - noch im Jahr 2013 ausreichend Kenntnis hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte Kenntnis haben müssen und entsprechend die Verjährungsfrist bereits Ende 2013 in Gang gesetzt worden und Ende 2016 abgelaufen wäre, sodass die Klagerhebung im Dezember 2017 verjährt wäre. Der Zeuge hat insoweit in seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung glaubhaft versichert, selbst im Dezember 2013 keinen Brief an die Klägerin geschickt zu haben, sondern nur Kontakt mit seiner Baugenossenschaft gehabt zu haben. Damit ist unklar, wie genau die Klägerin Ende 2013 von dem Vorwurf unrechtmäßiger Nutzung der Behelfsausfahrt durch die Beklagte Kenntnis erlangte, welchen konkreten tatsächlichen Inhalt diese Kenntnis hatte und auf welches Schreiben sich die Klägerin im Schreiben an den Zeugen aus dem Februar 2014 bezieht.

Letztlich kann dies aber dahinstehen. Denn die Verjährung wäre selbst bei frühestmöglicher Annahme ihres Beginns Ende 2013 in der Folgezeit für einen Zeitraum gehemmt gewesen, der dazu führt, dass die Klagerhebung im Dezember 2017 in jedem Fall noch innerhalb der Verjährungsfrist erfolgte.

Denn zwischen den Beteiligten schwebten ab dem Jahr 2014 Verhandlungen über den Anspruch bzw. die den Anspruch begründenden Umstände, was die Verjährung hemmt bis der eine oder andere Teil die Fortsetzung der Verhandlung verweigert, § 203 BGB (i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG). Der Begriff der Verhandlung ist nach dem Sinn und Zweck des § 203 BGB, der v. a. der Unterstützung des Bemühens um Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten ohne Zeitdruck durch den Lauf einer Verjährungsfrist dient (vgl. Grothe, in: Münchner Kommentar zum BGB, BGB, 8. Aufl. 2018, § 203 Rn. 3 C.), weit auszulegen.

Der Gläubiger muss zur Annahme von Verhandlungen lediglich klarstellen, dass er einen Anspruch geltend machen und worauf er ihn stützen will. Geschieht das, genügt jeder Meinungsaustausch über den Sachverhalt, der Gegenstand von Ansprüchen sein kann, sofern nicht jeder Anspruch sofort und eindeutig erkennbar abgelehnt wird. Verhandlungen schweben mithin schon dann, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruches oder dessen Umfang ein (vgl. BGH, Urteil vom 07. November 2014 - V ZR 309/12 -, juris Rn. 20; Schmidt-Räntsch, in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 203 Rn. 5a, m. w. N.).

Solche Verhandlungen sind hier zumindest für den Zeitraum vom 20. August 2014 bis zum 31. März 2016 anzunehmen.

Den Verwaltungsvorgängen lässt sich nicht entnehmen, wann die Klägerin die Beklagte erstmals über die vorgeworfenen Öffnungen - mithin über die anspruchsbegründenden Umstände - und die beabsichtigte Geltendmachung einer Vertragsstrafe informierte. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hat es aber am 20. August 2014 ein Gespräch zwischen den Beteiligten zu der Verkehrssituation auf dem Grundstück der Beklagten gegeben. Dies bestätigt ein Mitarbeiter der Beklagten mit E-Mail vom 5. September 2014 und nimmt dort zu den Vorwürfen der (unberechtigten) Öffnung der Notausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" Stellung, indem er mitteilt:

"In solchen, von uns nicht vorhersehbaren und beeinflussbaren Fällen haben wir die Behelfsausfahrt geöffnet und für einen PKW-Abfluss gesorgt. Dies sind die Zeiten, die im Schreiben von H. [Bevollmächtigter des Vermieters des Zeugen] aufgeführt sind. ..."

Ausweislich eines internen Vermerks der Klägerin vom 12. Januar 2016 sei an diesem Gespräch am 20. August 2014 auch ausdrücklich vor dem Hintergrund etwaiger Überlegungen zu einer Vertragsstrafenforderung das Problem der Ausfahrtöffnungen angesprochen worden.

Dass diesbezüglich auch Vertragsstrafen im Raum stehen, wird nochmals ausdrücklich im Schreiben der Klägerin an die Beklagte vom 23. März 2015 formuliert. In diesem Schreiben bittet die Klägerin die Beklagte (wiederholt) um Stellungnahme zu den vorgeworfenen Öffnungen in 2013 und denen aus 2014. Die Beklagte beauftragte daraufhin ihren Prozessbevollmächtigten, der mit Schreiben vom 28. April 2015 um Übermittlung des Schreibens des Zeugen bat, um eine Stellungnahme fertigen zu können. Mit Schreiben vom 13. Mai 2015 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die ausstehende Stellungnahme.

Mit Schreiben vom 14. Juli 2015 nahm die Beklagte sodann zu den Vorwürfen bzgl. der Öffnungen im Jahr 2014 ausdrücklich Stellung, teilte mit, dass diese nur sehr kurz und zur Vermeidung von Notlagen erfolgten und bestritt die genannte Anzahl und die entsprechenden Daten. Zu den Öffnungen aus 2013 lässt sich den Verwaltungsvorgängen sodann von der Beklagten keine weitere Erklärung entnehmen. Diese oder die im Schreiben vom 23. März 2015 aufgeworfene Frage nach etwaigen Vertragsstrafen werden aber auch nicht "endgültig und eindeutig" zurückgewiesen. Vielmehr verlagert sich die Kommunikation zwischen den Parteien auf etwaige avisierte Vertragsänderungen, ohne dass den Ansprüchen der Klägerin eine eindeutige und endgültige Absage erteilt wurde.

Mit Schreiben vom 29. Januar 2016 machte die Klägerin dann die Vertragsstrafe (auch) für Öffnungen in 2013 geltend, was die Beklagte mit Schreiben vom 30. März 2016, eingegangen bei der Klägerin am 31. März 2016, ausdrücklich zurückwies. Dies tat sie ausdrücklich nochmals mit Schreiben an den Oberbürgermeister der Klägerin vom 31. März 2016, eingegangen am 4. April 2016 (Bl. 166 BA C). Dies ist nach oben Gesagtem sodann der Zeitpunkt, an dem erstmals davon auszugehen ist, dass die Beklagte etwaige aus den Öffnungen (auch) in 2013 resultierende Ansprüche eindeutig ablehnt.

Bis zu diesem Zeitpunkt haben offensichtlich zwischen den Beteiligten Erörterungen über die Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs bzw. die zugrundeliegenden Tatsachen geschwebt.

Für die Annahme solcher Erörterungen ist insbesondere unschädlich, dass die Beklagte von Beginn der Erörterungen zu erkennen gegeben hat, dass sie bzgl. der eingestandenen "Notfallöffnungen" ein rechtswidriges Verhalten ihrerseits nicht erkennen kann, mithin die Erörterungen von der Beklagten tendenziös geführt worden sind; gleiches gilt im Übrigen - umgekehrt - für die Klägerin. Dies hindert die Annahme von Verhandlungen jedoch nicht, da hierin keine endgültige Zurückweisung des geltend gemachten Anspruchs zu sehen ist, bei der die Klägerin verstehen musste, dass keine weitere Gesprächsbereitschaft über Entstehen oder Umfang des Anspruchs bestünde. Die Beteiligten befanden sich im Gegenteil in Austausch bzw. in einem Art Schwebezustand über den Sachverhalt und dessen Folgen. Die Klägerin hatte weder zu erkennen gegeben, dass sie auf etwaige Vertragsstrafenforderungen verzichten würde noch hatte die Beklagte die Vorwürfe und den Hinweis auf etwaige Vertragsstrafen vor dem 31. März 2016 eindeutig und endgültig zurückgewiesen.

Infolgedessen war der Zeitraum der Verhandlungen in die Verjährungsfrist nicht einzurechnen, § 209 BGB (i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG). Die Verjährung war daher zumindest im Zeitraum vom 20. August 2014 bis zum 31. März 2016 (gesamt: 19 Monate und 10 Tage) gehemmt, sodass die geltend gemachten Ansprüche für 2013 frühestens am 10. Juli 2018, mithin nach Klagerhebung, verjährt wären. Die Klagerhebung hat sodann eine erneute Hemmung der Verjährung bis 6 Monate nach Erlass einer rechtskräftigen Entscheidung bewirkt, § 204 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 129 Satz 2 LVwG.

(2)

Die Geltendmachung der Vertragsstrafe in der geforderten Höhe verstößt nicht gegen den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben.

Soweit dieser in dem Verbot der unzulässigen Rechtsausübung konkretisiert wird, folgt daraus, dass die treuwidrige Ausnutzung einer Rechtslage bzw. die treuwidrige Rechtsausübung, missbräuchlich und unzulässig ist. Das Ergebnis der Rechtsausübung muss schlechthin untragbar sein. Der Rechtsmissbrauch ist eine rechtsvernichtende Einwendung.

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Vor dem oben dargestellten Hintergrund, nach dem die Beklagte durch die Öffnung der Ausfahrt zur Straße "Zum Hasseer Bahnhof" das Risiko, dass Rettungsfahrzeuge überhaupt nicht mehr auf das Gelände der Beklagten kommen können, zumindest für den Zeitraum der Öffnungen drastisch erhöht hat, kann zunächst der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe durch fehlerhafte Planung die verkehrliche Überlastung im gesamten Bereich ebenso wie auf dem Grundstück der Klägerin zu verantworten und die Beklagte sei praktisch "gezwungen" gewesen, die Behelfsausfahrt für den Verkehrsabfluss zu nutzen, um ihr Grundstück für Rettungseinsätze erreichbar zu machen, nicht den Einwand der Rechtsmissbräuchlichkeit tragen. Denn die Beklagte hätte die nach ihrer Ansicht von der Klägerin zu verantwortende Gefahr, dass Rettungseinsätze auf ihrem Grundstück nicht mehr stattfinden können, durch die Öffnung der Behelfsausfahrt nicht abgewehrt, sondern vielmehr realisiert (s. o.).

Daher hätte die Klägerin den Öffnungen auch nicht - wie die Beklagte meint - im Nachhinein zustimmen müssen. Ein bloß formaler Verstoß der unterlassenen nachträglichen Anzeige der Öffnungen in Notsituationen ergibt sich gerade nicht.

Rechtsmissbrauch ist auch nicht deshalb anzunehmen, weil die Klägerin die unberechtigten Öffnungen nicht früher gerügt und sanktioniert hat.

Zwar ist im Rahmen von § 242 BGB grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sich der Gläubiger einer Leistung widersprüchlich verhält, etwa weil ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde und der andere Teil im Hinblick hierauf Dispositionen getroffen hat (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 242 Rn. 56). Hier ist aber von der Klägerin kein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, der die Forderung der Vertragsstrafen als widersprüchlich erscheinen ließe. Die bloße Untätigkeit dürfte nicht ausreichen, um bei der Beklagten ein schutzwürdiges Vertrauen zu erwecken, nach dem eine Öffnung der Ausfahrt über die 6 Freitage hinaus sanktionslos bleiben würde. Insbesondere hatte die Klägerin weder aus dem SBV noch aus dem Gesetz eine Pflicht, die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung kontinuierlich aktiv zu überwachen.

Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von der Beklagten angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 18. September 1997 (I ZR 71/95 -, juris Rn. 32 C.), der dem dortigen Vertragsstrafenschuldner ein berechtigtes Interesse daran zubilligt, in nicht zu fernem zeitlichen Zusammenhang mit dem jeweils als Zuwiderhandlung in Frage kommenden Verhalten vom Gläubiger zu erfahren, ob er zur Verantwortung gezogen werde.

Die Kammer schließt sich dieser Rechtsprechung zumindest für den hier vorliegenden Fall nicht an, weil die Erwägungen nicht übertragbar sind. Dem Fall des Bundesgerichtshofs lag ein Verfahren zugrunde, in dem sich zwei Verleger von Anzeigenblättern gegenüberstanden und der eine sich gegenüber dem anderen verpflichtet hatte, bestimmten redaktionellen Texten keine gewerblichen Anzeigen mehr beizustellen. Der Bundesgerichtshof sah in diesem Fall die Geltendmachung einer (aufsummierten) Vertragsstrafe deshalb als rechtsmissbräuchlich an, weil angenommen wurde, dass der Vertragsstrafengläubiger Verstöße (über 3 Jahre) gesammelt habe, um einen möglichst hohen Vertragsstrafenanspruch zu schaffen und den Vertragsstrafenschuldner in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu bringen. Denn der Sinn der Vertragsstrafe sei - so der Bundesgerichtshof weiter - darin zu sehen, dem Schuldner zu zeigen, dass man auf die Einhaltung der Verpflichtung bestehe und ggf. dem Schuldner das Ausmaß der Verbindlichkeiten aufzuzeigen.

Diese Erwägungen sind auf die vorliegende Konstellation schon deshalb nicht ohne Weiteres übertragbar, weil die Klägerin hier offensichtlich nicht über Jahre Verstöße gesammelt hat, um die Vertragsstrafe (künstlich) in die Höhe zu treiben. Vielmehr hat sie sich wenige Wochen nach Kenntnis von etwaigen Öffnungen in 2013 mit der Aufklärung beschäftigt und (spätestens) 8 Monate später bereits das Gespräch mit der Beklagten gesucht. Da es vorliegend - im Gegensatz zum Fall des Bundesgerichtshof - zwischen den Parteien auch keine wettbewerbsrechtliche (Konkurrenten-)Situation gibt, hat die Klägerin auch überhaupt kein Interesse daran, die Beklagte in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu bringen, sodass die Beklagte hiervor auch nicht geschützt werden muss. Der Bundesgerichtshof betont aber selbst, dass die "wettbewerbsrechtliche Sonderbeziehung der Parteien und die damit im Regelfall gegebene Interessenüberschneidung" die Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils gebieten. Eine vergleichbare Sondersituation ist vorliegend aber nicht gegeben. Insbesondere dient die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung keinen wettbewerblichen Interessen der Klägerin, sondern der Verwirklichung städtebaulicher Erfordernisse.

Dass eine Überwachung der Einhaltung und zeitnähere Sanktionierung der Nutzung der südlichen Ausfahrt (auch) deshalb erforderlich wäre, damit die Beklagte erkennen konnte, dass die Klägerin auf die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung besteht, erscheint vor dem Hintergrund der expliziten vertraglichen Regelung zwischen im Rechtsverkehr erfahrenen Beteiligten mindestens überflüssig, wenn nicht obskur. Vielmehr dürfte grundsätzlich davon auszugehen sein, dass sich beide Vertragsparteien an getroffene Regelungen gebunden fühlen und nicht erst durch Verstöße gegen das Vereinbarte "testen" müssen, wie ernst es dem anderen mit der Regelung denn nun gewesen ist. Sich nach Verwirkung mehrerer Vertragsstrafen darauf zu berufen, dass die Einforderung derselben rechtsmissbräuchlich ist, weil man nicht wissen konnte, dass der Vertragspartner auf die Einhaltung des Vereinbarten besteht, erscheint schon vor dem Hintergrund der grundsätzlichen Bindungswirkung von Willenserklärungen befremdlich.

Ein Rechtsmissbrauch ergibt sich auch nicht aus dem geltend gemachten Wegfall des Sanktionsinteresses. Insoweit kann offen bleiben, ob ein Wegfall des Sanktionsinteresses tatsächlich die Rechtsmissbräuchlichkeit der Geltendmachung der Vertragsstrafe bedingen könnte. Denn das Sanktionsinteresse für Verstöße gegen die Nutzungsbeschränkungen ist nicht entfallen. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass zu erwarten sein dürfte, dass aufgrund der weiteren verkehrlichen Erschließung ihres Grundstücks direkt an den Fernverkehr Rückstausituationen auf dem Mühlendamm eher seltener vorkommen werden, weil dem Kraftfahrzeugverkehr nun mehr Möglichkeiten gegeben sind, das Grundstück der Beklagten zu verlassen. Dies schließt aber nicht aus, dass bei ggf. mehreren zeitgleichen Unfallsituationen auf den diversen Zuwegungen oder außergewöhnlich hohem Verkehrsaufkommen wieder Situationen entstehen, in denen sich der Verkehr auf dem Grundstück der Beklagten staut. Dies ist nicht gänzlich auszuschließen oder gar unrealistisch. Die Klägerin hat demnach weiterhin ein erhebliches Interesse daran, dass die Beklagte auch in Zukunft nicht die hintere Ausfahrt übermäßig als Behelfsausfahrt nutzt, sondern (auch als Rettungswege) freihält.

Die Verstöße müssen auch nicht als "ein" einheitlicher Verstoß gegen die Nutzungsuntersagung der Ausfahrt betrachtet werden.

Die vertragliche Vereinbarung sieht zunächst für "jeden Verstoß" die Verwirkung der Vertragsstrafe vor. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden, was auch unter Berücksichtigung des Umstandes gilt, dass die Öffnungen der Ausfahrt jeweils gleichartige Handlungen darstellen. Denn dies steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nach dem Zweck, der mit einer Vertragsstrafe verfolgt werden soll, nicht entgegen. Die Vertragsstrafe ist vom Gesetzgeber mit einer doppelten Zielrichtung geschaffen worden. Sie soll einmal als Druckmittel den Schuldner zur ordnungsgemäßen Erbringung der vorgesehenen Leistung anhalten. Zum anderen soll sie dem Gläubiger im Verletzungsfall die Möglichkeit einer erleichterten Schadensdurchsetzung ohne Einzelnachweis eröffnen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar 1993 - I ZR 294/90 -, juris Rn. 25). Bei Berücksichtigung dieser Zielsetzungen hat die Beklagte ein anzuerkennendes Interesse daran, für jeden einzelnen Fall, in dem die Ausfahrt abredewidrig geöffnet wird, einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Strafe zu erlangen. Denn in jedem einzelnen Fall ist die naheliegende Gefahr begründet, dass städtebauliche Grenzwerte und Ziele nicht eingehalten werden können und ggf. Rettungseinsätze auf dem Grundstück der Beklagten unmöglich gemacht werden.

Unerheblich ist, ob in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - wie die Beklagte meint - tatsächlich der Grundsatz aufgestellt wird, dass im Zusammenhang mit Vertragsstrafen Einzelakte nicht pönalisiert werden sollen und eine Aufsummierung von Einzelstrafen die Ausnahme sein soll. Denn entscheidend für die Frage, ob mehrere Verstöße als eine einzige Zuwiderhandlung zu behandeln sind oder jeder einzelne Verstoß die Vertragsstrafe auslöst und deshalb eine Aufsummierung der Vertragsstrafen vorzunehmen ist, ist vielmehr die Auslegung der Vertragsstrafenvereinbarung im konkreten Fall (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 168/05 -, juris Rn. 38 C.), nach der vorliegend kein Verbot der Summierung zu erblicken ist.

Die Parteien haben im Vertragstext vielmehr ausdrücklich für "jeden Verstoß" die Leistung einer Vertragsstrafe vereinbart, was eine Zusammenfassung mehrerer oder aller Verstöße zu einer einzigen Zuwiderhandlung nach den Grundsätzen der natürlichen Handlungseinheit oder einer Handlung im Rechtssinne in der Regel ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 168/05 -, juris Rn. 38 - 39). Das Versprechen, eine Vertragsstrafe "für jeden Fall der Zuwiderhandlung" zu zahlen, kann zwar auch dahin auszulegen sein, dass mehrere zeitlich nicht zu weit auseinanderliegende Einzelverstöße, die auf fahrlässigem Verhalten beruhen, als eine einzige Zuwiderhandlung angesehen werden, dies gilt insbesondere für die Fälle der natürlichen Handlungseinheit (vgl. BGH, Urteil vom 04. Mai 2017 - I ZR 208/15 -, juris Rn. 36). Die Auslegung des § 16 SBV ergibt aber nicht, dass mehrere fahrlässig begangene und zeitlich nicht zu weit auseinanderliegende Zuwiderhandlungen, die in der Weise zusammenhängen, dass sie gleichartig und unter Außerachtlassung derselben Pflichtenlage begangen worden sind, nur als ein Verstoß zu werten sind. Dies gilt zumindest, soweit es - wie hier - um Öffnungen an unterschiedlichen Tagen geht.

Im Übrigen ist hier auch kein engerer Zusammenhang der Einzelakte erkennbar. Dies gilt offensichtlich schon in zeitlicher Hinsicht, die vorgeworfenen Verstöße liegen jeweils mindestens einen ganzen Tag auseinander. Ein engerer Zusammenhang zwischen den einzelnen Öffnungen besteht auch in tatsächlicher Hinsicht nicht. Soweit die Beklagte darauf abstellt, dass alle Öffnungen durch das selbe äußerlich erkennbare Kriterium "Verkehrsrückstau auf dem Gelände, der ungehinderte Notfalleinsätze verhindert" verbunden seien, so ist diese bloße - sich wiederholende - abstrakte Motivlage, die sich jedes Mal wieder neu konkretisiert, indes nicht ausreichend, um eine "natürliche" Handlungseinheit anzunehmen.

(3)

Auch eine Herabsetzung der Vertragsstrafe in entsprechender Anwendung des § 343 BGB (i. V. m. mit den Grundsätzen von Treu und Glauben) wegen unverhältnismäßiger Höhe kommt vorliegend nicht in Betracht. Denn dies ist gemäß § 348 HGB ausgeschlossen.

Hiernach kann eine Vertragsstrafe nicht nach § 343 BGB herabgesetzt werden, die ein Kaufmann im Betrieb seines Handelsgewerbes versprochen hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Beklagten vor (§§ 1, 6, 161, 105, 343 HGB).

Soweit der Bundesgerichtshof hiervon in engen Grenzen Ausnahmen zulässt (vgl. etwa: BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 168/05 -, juris Rn. 40 ff.), so kann offen bleiben, ob dem angesichts der ausdrücklichen Normierung in § 343 BGB gefolgt werden kann. Denn die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Ausnahme zulässig sein soll, sind vorliegend nicht gegeben.

Erforderlich wäre hierfür ein derart "außerordentliches Missverhältnis" zwischen Vertragsstrafe und Bedeutung der Zuwiderhandlung, dass die Durchsetzung der (Gesamt-)Strafe einen Verstoß gegen den das gesamte Rechtsleben beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben darstellt. So liegt es hier aber nicht. Zu berücksichtigen war insoweit, dass die Beklagte in 2 Jahren 36 mal gegen ihre vertragliche Pflicht verstoßen hat, mithin rund alle drei Wochen die Behelfsausfahrt als "reguläre" Ausfahrt ihre Grundstücks genutzt hat. Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass sämtliche Öffnungen jeweils nicht lediglich "30-60 Minuten" andauerten. Hiergegen sprechen die glaubhaften Angaben des Zeugen, sowie die Tatsache, dass schon fraglich ist, wie erheblich ein Rückstau auf dem Mühlendamm sein kann, der sich mit einer maximal 60-minütigen Öffnung der Behelfsausfahrt beheben lässt. Zumindest aber führt die Tatsache, dass die Gefahr der Vereitelung von Rettungseinsätzen auf dem Grundstück mit jeder unberechtigten Öffnung der Behelfsausfahrt entstanden ist und die Beklagte auch nicht wenigstens im Nachgang diese Öffnungen - vertragsgemäß - bei der Klägerin angezeigt hat, dazu, dass ein außerordentliches Missverhältnis im o. g. Sinne hier offensichtlich nicht vorliegt.

3.

Der Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen ("seit Zustellung der Klage") ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 291 BGB, weil grundsätzlich auch im öffentlichen Recht ein Anspruch mindestens auf Prozesszinsen besteht (vgl. BVerwG, Urteil vom 07. Juni 1958 - V C 272.57 -, juris Rn. 24; Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 25. Aufl. 2019, § 90 Rn. 22). Dieser beträgt in entsprechender Anwendung des § 288 Abs. 2 BGB bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Zwar stünde der Klägerin ein Anspruch auf Prozesszinsen schon ab Eingang der Klage beim Gericht - mithin ab dem 28. Dezember 2017 - zu. Diesen hat sie allerdings selbst in zeitlicher Hinsicht beschränkt auf den Tag, der Zustellung der Klage bei der Beklagten - mithin den 8. Januar 2018.

Die Kostenentscheidung resultiert aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.