Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung unwirksam sein sollte .
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Haus A. S. in B..
Mit Schreiben vom 05. Oktober 2009 begehrte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 665,00 € um 133,00 € auf 798,00 € ab dem 01. Januar 2010 und nahm zur Begründung Bezug auf das Rasterfeld L 7 des Berliner Mietspiegels 2009. In dem Schreiben heißt es weiter:
"Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 rechtlich unwirksam sein sollte."
Wegen der weiteren Einzelheiten des Erhöhungsverlangens wird auf Bl. 5-6 d.A. verwiesen.
Die Beklagten stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu. Mit der am 24. März 2010 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsverlangen weiter. In einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg zur Geschäftsnummer 6 C 134/10 nimmt sie die Beklagten auf Zahlung einer erhöhten Miete aufgrund der Modernisierung in Anspruch.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei ihr gemietete Wohnung im Hause A. S. in B. von zurzeit 665,00 € monatlich um 133,00 € monatlich auf 798,00 € monatlich ab dem 01.01.10 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten das Erhöhungsverlangen für unwirksam, da es unter einer nicht feststehenden Bedingung ausgesprochen worden ist.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist unzulässig. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB aufgrund des Zustimmungsverlangens vom 05 Oktober 2009 nicht zu.
Das Schreiben vom 05. Oktober 2009 ist nicht geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 BGB, dessen erfolgloser Ablauf Voraussetzung für die Erhebung der Zustimmungsklage ist, in Gang zu setzen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn die Klägerin hat es lediglich hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 rechtlich unwirksam sein sollte.Damit steht das Mieterhöhungsverlangen unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB. Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB sind aber bedingungsfeindlich (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdz.16; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdz. IV 94; KG Rechtsentscheid vom 15.09.1997, NJW RR 1998, S.296). Zulässig sind nur sog. Rechtsbedingungen (vgl. LG Berlin GE 2002,1266) und Potestativbedingungen. Eine solche knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Dies trifft hier nicht zu.
Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts ( vgl. Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Aufl., Einf. v. § 158 Rdnr. 3; LG Berlin, GE 2002, 1266 ). Darum handelt es sich hier aber nicht ( vgl. auch LG Saarbrücken, ZMR 1997, 645ffLG Hamburg, ZMR 2005, 367f m. Anm. Rieke; AG Wedding GE 2009, 1127f ). Die rechtliche Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB vom 19. Dezember 2008 ist keine gesetzliche Voraussetzung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 5. Oktober 2009.
Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss klar und eindeutig hervorgehen, dass, in welchem Umfang und ab wann die Erhöhung der Miete aufgrund der von dem Mieter begehrten Zustimmung eintreten soll. Daran fehlt es hier. Nach dem Wortlaut des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens bleibt zunächst offen, ob es jemals zum Tragen kommen soll. Unklar ist auch, wann vom Eintritt der Bedingung auszugehen sein soll und wie er verbindlich festgestellt werden soll.
Auch ist für den Mieter unter Berücksichtigung der ausgesprochenen Bedingung ungewiss, wann seine Überlegungsfrist überhaupt zu laufen beginnt. Aus vorgenannten Gründen ergibt sich aus der streitgegenständlichen Mieterhöhung keine hinreichende Verbindlichkeit und Bestimmung des Zahlungs- und Zustimmungszeitpunktes, so dass das Erhöhungsverlangen formell unwirksam ist.
Jedenfalls kann die Klägerin nicht die unbedingte Verurteilung des Beklagte zur Zustimmung ab dem 1. Januar 2010 verlangen ( vgl. auch Urteil des AG Schöneberg, vom 19. Mai 2010 zu 6 C 121/10, S. 3 und 4; vom 16.6.2010 zu 104 C 123/10, S. 3).
Dass die Klägerin vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen 6 C 134/10 Klage gegen die Beklagten auf Zahlung der Mieterhöhungen aufgrund ihrer Modernisierungs-Mieterhöhung vom 19. Dezember 2008 erhoben hat, ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung. Insbesondere stellt dies keinen Grund für eine Aussetzung dar, denn das Parallelverfahren ist nicht vorgreiflich. Da es sich um eine Zahlungsklage handelt, würde selbst für den Fall einer Abweisung der dortigen Klage eine Feststellung, dass die Mieterhöhung vom 19. Dezember 2008 unwirksam ist, nur inzident erfolgen und nicht in Rechtskraft erwachsen. Der von der Klägerin gewünschte Bedingungseintritt wäre damit nicht festgestellt.
Die Klage war daher abzuweisen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.