Streitig ist der Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht der Klägerin.
Die Klägerin ist eine mit Gesellschaftsvertrag vom 11. Januar 2011 gegründete Kommanditgesellschaft. Der Gesellschaftszweck der Klägerin ist der Erwerb, die Verwaltung, die Veräußerung von Immobilien, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung (§ 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages). Persönlich haftende Gesellschafterin der Klägerin ist die Cin Z, die zur Geschäftsführung und Vertretung der Klägerin berechtigt und verpflichtet ist (§ 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages). Das Geschäftsjahr der Klägerin beginnt am 1. Juni eines Jahres und endet am 31. Mai des Folgejahres.
Zur Finanzierung des Gesellschaftszwecks war im Gesellschaftsvertrag vorgesehen, dass die Klägerin nach Maßgabe ihrer Genussrechtsbedingungen vom 17. März 2011 Genussrechtskapital i.H.v. 10 Mio. € - mit nachfolgendem Beschluss erhöht auf 15.5 Mio € - mit einer Mindestlaufzeit zwischen 5 und 25 Jahren und darüber hinaus Fremdkapital aufnimmt (§ 3 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages). Die Genussrechtsinhaber haben das Genussrechtskapital jeweils zuzüglich Agio zu überlassen. Im Fall der Einmalzahlung beträgt das Agio 5 % und bei Ratenzahlungen 6 % der Zeichnungssumme (§ 1 Nr. 4 der Genussrechtsbedingungen). Wegen der Einzelheiten wird auf den Gesellschaftsvertrag vom 11. Januar 2011 und die Genussrechtsbedingungen vom 17. März 2011 Bezug genommen.
Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 6. Juni 2012 erwarb die Klägerin die mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke Y und Xin W. Den Grundstückserwerb hatte die Klägerin im Wirtschaftsjahr 2011/2012 vorbereitet. Im März 2012 hatte das beauftragte Maklerbüro Immobilien-Exposés zur Verfügung gestellt, am 19. April 2012 fand eine Besichtigung der Grundstücke statt und am 23. Mai 2012 war der Klägerin der Notarvertragsentwurf übersandt worden.
Nach Internetrecherchen des Beklagten hat die Klägerin die Grundstücke Y+X im ersten Halbjahr 2014 veräußert. Des Weiteren hat die Klägerin im Jahr 2014 die Sanierung einer im V in W belegenen Immobilie mit der Veräußerung von neun Eigentumswohnungen abgeschlossen. Die Klägerin stellt sich hierzu in Pressemitteilungen u.a. vom 23. Oktober 2013 und 13. August 2014 wie folgt dar:
"Die A ist eine Beteiligungsgesellschaft, die Anlegern die Partizipation am deutschlandweiten Immobiliengeschäft ermöglicht. Das erfahrene Management investiert dabei in den günstigen Ankauf von Bestandsimmobilien und deren anschließende Vermietung, die Weiterentwicklung von unterbewerteten Immobilien sowie den Einzel- und Paketverkauf von Projekten. Die Basisverzinsung für die Investoren wird dabei mit vier bis sechs Prozent pro Jahr angesetzt. Darüber hinaus soll ein Übergewinn erwirtschaftet werden (http://...).
Am 18. Juli 2013 reichte die Klägerin die Gewerbesteuererklärung für das Wirtschaftsjahr vom 1. Juni 2011 bis zum 31. Mai 2012 ein, mit der sie einen - zwischen den Beteiligten der Höhe nach unstreitigen - Gewinn aus Gewerbebetrieb i.H.v. ./. 1.032.655 € erklärte. Nach dem hierzu eingereichten Jahresabschluss zum 31. Mai 2012 beschränkte sich die Geschäftstätigkeit der Klägerin auf die Emission von Genussrechten i.H.v circa 15 Mio. €; hiervon waren bis zum 31. Mai 2012 circa 1.74 Mio € eingezahlt. Hieraus resultierten Aufwendungen für Druck- und Prospektkosten, Genussrechtsemissionen, Projektaufbereitung, Verkaufsprovisionen und Vertriebskosten i.H.v. circa 1.8 Mio. €. In der Gewinn- und Verlustrechnung wies die Klägerin neben sonstigen betrieblichen Erträgen i.H.v. 2.749 € (nur noch) Zinserträge i.H.v. insgesamt 2.964,01 € für Darlehensgewährungen an eine D i.H.v. 552,59 € und an eine E i.H.v. 1.252,89 € aus. Der Restbetrag i.H.v. 1.158,52 € betraf Zinsen auf Guthaben.
Den Antrag auf Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 2012 lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 9. Dezember 2013 ab. Zur Begründung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass bloße Vorbereitungshandlungen, im konkreten Fall Akquisitionstätigkeiten, die Gewerbesteuerpflicht noch nicht begründen würden. Die Klägerin müsse sich mit einer eigenen wirtschaftlichen Tätigkeit am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligen, dazu müsse sie Grundstücke besitzen und bewerben. Da die Klägerin laut Vertrag vom 6. Juni 2012 ein Grundstück erworben habe, könne ab dem Wirtschaftsjahr 2013 (1. Juni 2012 bis 31. Mai 2013) ein Gewerbebetrieb bestehen.
Den hiergegen gerichteten Einspruch wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 8. April 2015 als unbegründet zurück.
Zur Begründung ihrer hiergegen erhobenen Klage trägt die Klägerin unter Hinweis auf das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 20. November 2003 IV R 5/02 (BStBl II 2004, 464) vor, der Beklagte gehe zwar zutreffend davon aus, dass eine GmbH & Co. KG, deren Gegenstand - wie hier - die Ausübung einer originär gewerblichen Tätigkeit sei, nicht für die Zeit, in der sie ihre werbende Tätigkeit lediglich vorbereitet, als gewerblich geprägte Personengesellschaft angesehen werden könne, deren sachliche Gewerbesteuerpflicht bereits mit der Aufnahme ihrer vermögensverwaltenden Tätigkeit beginne. Der Beklagte habe jedoch übersehen, dass der Unternehmensgegenstand der Klägerin neben der Verwaltung von Immobilien in erster Linie den Handel mit Immobilien umfasse. Nach Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 26. März 2004 IV A 6-S 2240-46/04, BStBl I 2004, 434) und ständiger BFH-Rechtsprechung sei als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels regelmäßig der Zeitpunkt anzusehen, in der der Steuerpflichtige mit Tätigkeiten beginnt, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind.
Im vorliegenden Fall sei der Kaufvertrag für die Objekte in W zwar erst nach Ablauf des streitigen Wirtschaftsjahres am 6. Juni 2012 notariell beurkundet worden. Der Erwerbsvorgang sei aber bereits vor dem 31. Mai 2012 abgeschlossen gewesen. Die Klägerin habe bereits im März 2012 Kontakt mit dem Maklerbüro aufgenommen, das ihr Immobilienexposés zur Verfügung gestellt habe. Nach der Besichtigung der Immobilienobjekte habe sich die Klägerin für die Objekte Y und X entschieden. Unmittelbar im Anschluss hätten die Kaufvertragsverhandlungen stattgefunden. Nachdem sich die Parteien auf die wesentlichen Eckpunkte, insbesondere den Kaufpreis, verständigt hätten, sei ein Notar mit der Ausführung des Kaufvertrages beauftragt worden. Der Entwurf des notariellen Kaufvertrages habe der Klägerin bereits am 23. Mai 2012 und damit noch im Wirtschaftsjahr 2011/2012 vorgelegen. Die Klägerin ist der Auffassung, mit der Kontaktaufnahme zu den Immobilienmaklern, der Teilnahme an den (Wohnungs-) Besichtigungen und der Aufnahme von Kaufvertragsverhandlungen, die für ein Objekt noch vor dem 31. Mai 2012 zum Abschluss gebracht worden seien, habe sich die Klägerin am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt. Die fehlende notarielle Beurkundung, die allein aus terminlichen Gründen nicht mehr im Wirtschaftsjahr 2011/2012, sondern erst sechs Tage danach stattgefunden habe, ändere daran nichts. Entscheidend sei, dass sich die Parteien bereits vor dem 31. Mai 2012 auf alle wesentlichen Eckpunkte des Kaufvertrages geeinigt hätten, der Erwerb der Immobilien mithin festgestanden habe.
In den sogenannten Errichtungsfällen habe der BFH ausdrücklich bestätigt, dass es für den Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ausreiche, wenn mit einer Verwirklichung des Bauvorhabens gerechnet werden konnte und gerechnet wurde. So liege die Sache auch hier, zumal die Rechtsprechung ausdrücklich betone, dass der Beginn des Gewerbebetriebes nicht auf einen zu späten Zeitpunkt verlagert werden dürfe. Bei der Herstellung und Veräußerung von Waren sei anerkannt, dass zum Gegenstand des gewerblichen Betriebes bereits die Herstellung der Waren gehöre. Entsprechendes gelte, wenn der Unternehmensgegenstand einer Schiffs-Gesellschaft auf den Bau und die Veräußerung des Schiffes gerichtet sei. In diesem Fall sei bereits der Bau des Schiffes - und nicht etwa dessen Fertigstellung - als Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht anzusehen (Hinweise auf: Urteile des Finanzgerichts Hamburg vom 12. Dezember 2011 6 K 150/10, DStRE 2013, 85 und vom 11. April 2013 6 K 185/11, EFG 2013, 1252 mit jeweils nachgehenden BFH-Entscheidungen vom 28. November 2012 IV B 11/12, BFH/NV 2013, 773 bzw. vom 13. Oktober 2016 IV R 21/13, BStBl II 2017, 475).
Im hier vorliegenden Fall des Immobilienhandels könne nach Auffassung der Klägerin nichts anderes gelten. Die werbende Tätigkeit der Klägerin beginne daher nicht erst mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an dem Grundbesitz. Auf diesen rein formellen Aspekt komme es nicht an. Entscheidend sei vielmehr, dass zum typischen Berufsbild eines Grundstückshändlers der gesamte Vorgang der Immobilienbeschaffung gehöre. Ein Grundstückshändler beteilige sich daher bereits dann am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, wenn er sich mit Immobilienmaklern oder Grundstückseigentümern zwecks Grundstückserwerb in Verbindung setze, die Objektdaten mit den Maklern/Eigentümern austausche, Objektbesichtigungen vornehme und/oder Vertragsanbahnungsgespräche führe. Darin liege zugleich der Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt.
Die sachliche Gewerbesteuerpflicht der Klägerin habe aber nach Auffassung der Klägerin noch aus einem weiteren Grund bereits im Wirtschaftsjahr 2011/2012 begonnen. Denn die Klägerin habe die Einzahlungen der von ihr am Kapitalmarkt geworbenen Genussrechtsinhaber verzinslich angelegt und hieraus Zinserträge erwirtschaftet. Die verzinsliche Zwischenanlage des Genussrechtskapitals gehöre zu ihrem Unternehmensgegenstand, auch wenn dies in § 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages nicht ausdrücklich erwähnt werde. Dies vor folgendem Hintergrund: Die von der Klägerin geplanten Immobilieninvestitionen würden einen hohen Kapitaleinsatz erfordern. Da die Genussrechtsinhaber das von ihnen gezeichnete Kapital auch als Ratenzahlung erbringen könnten, stehe fest, dass jeder Investitionsentscheidung eine sogenannte Ansparphase vorausgehe bis das erforderliche (Eigen-) Kapital zur Verfügung stehe. Während dieser Ansparphase werde das Kapital konzeptionsmäßig verzinslich angelegt. Im Wirtschaftsjahr 2011/2012 sei jeweils ein Darlehen an die D und an die E ausgereicht worden. Die Zinserträge hätten sich auf 2.964,01 € belaufen. Entgegen der Auffassung des Beklagten habe die Klägerin im Wirtschaftsjahr 2011/2012 nicht nur verzinsliche Bankkonten unterhalten. Sie habe sich vielmehr an einen - wenn auch begrenzten - Interessentenkreis gewandt und damit die Voraussetzungen für die erforderliche Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfüllt.
Die Klägerin beantragt,unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 9. Dezember 2013 und der hierzu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 8. April 2015 einen vortragsfähigen Gewerbeverlust der Klägerin auf den 31. Dezember 2012 i.H.v. 1.032.655 € festzustellen.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist der Beklagte im Wesentlichen auf seine Einspruchsentscheidung und führt ergänzend aus, als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels sei regelmäßig der Zeitpunkt anzusehen, in dem der Steuerpflichtige mit Tätigkeiten beginne, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet seien. Im Fall des Erwerbs und späterer Veräußerung von Grundstücken beginne der gewerbliche Grundstückshandel grundsätzlich im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs. Der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs sei somit der Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums an dem Grundstück, d.h. der Übergang von Besitz, Gefahr, Lasten und Nutzungen. In IV.1 des notariellen Kaufvertragsentwurfes sei als Zeitpunkt dieses Übergangs der auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgende Monatserste bestimmt. Zeitpunkt des Grundstückserwerbs und somit der Beginn des gewerblichen Grundstückshandels könne nach ständiger BFH-Rechtsprechung somit frühestens der 1. Juli 2012 sein. Die Vorbereitungshandlungen für den Grundstückserwerb hätten noch nicht zum Beginn der Gewerbesteuerpflicht der Klägerin geführt.
Es sei korrekt, dass in Errichtungsfällen der gewerbliche Grundstückshandel bereits beginne, wenn mit einer Verwirklichung des Bauvorhabens gerechnet werden könne, d.h. mit Stellung des Bauantrags, mit der Einreichung der Bauunterlagen bzw. dem Beginn der Herstellung. Im Streitfall liege jedoch nicht die Fallgruppe "Errichtung und Veräußerung", sondern die Fallgruppe "Erwerb und Veräußerung" vor. Im BMF-Schreiben vom 26. März 2004 werde in vier möglichen Fallgruppen der Beginn des gewerblichen Grundstückshandels - unter Berücksichtigung der BFH-Rechtsprechung - konkret definiert. Danach sei im Streitfall auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs abzustellen.
Hinsichtlich der erzielten Kapitalerträge aus verzinslichen Geldanlagen ist der Beklagte unter Hinweis auf ein BFH-Urteil vom 18. Juli 1990 I R 98/87, BStBl II 1990, 1073 der Auffassung, für eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr sei eine verzinsliche Geldanlage nicht ausreichend.
Dem Senat haben die vom Beklagten für die Klägerin geführten Akten (ein Band Rechtsbehelfsakte, ein Band Bilanzakte und ein Heft Gewerbesteuerakte) vorgelegen.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Beklagte hat zu Unrecht den Antrag der Klägerin auf Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31. Dezember 2012 i.H.v. 1.032.655 € abgelehnt. Im Einzelnen:
1. Im Verlustfeststellungsverfahren nach § 10a Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) ist ohne Bindung an den Gewerbesteuermessbescheid des Erhebungszeitraums, auf dessen Ende der vortragsfähige Fehlbetrag nach § 10a GewStG gesondert festzustellen ist, selbständig zu prüfen, ob eine sachliche Gewerbesteuerpflicht nach § 2 Abs. 1 GewStG besteht. Der Gewerbesteuermessbescheid des Erhebungszeitraums, auf dessen Ende der vortragsfähige Fehlbetrag gesondert festzustellen ist, ist für den Verlustfeststellungsbescheid dieses Erhebungszeitraums kein Grundlagenbescheid i.S. des § 171 Abs. 10 AO, soweit das Merkmal der sachlichen Steuerpflicht von Bedeutung ist. Der Gewerbesteuermessbescheid entfaltet insoweit keine Bindungswirkung für den Verlustfeststellungsbescheid (BFH-Urteil vom 7. September 2016 IV R 31/13, BStBl II 2017, 482, Rn. 23, 28 ff.).
2. Danach scheidet im Streitfall die erstmalige Feststellung von Verlusten auf den 31. Dezember 2012 aus, wenn zum Ende des vom Kalenderjahr abweichenden maßgebenden Wirtschaftsjahres 2011/2012 zum 31. Mai 2012 (§ 4a Abs. 2 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes - EStG -) noch keine sachliche Gewerbesteuerpflicht der Klägerin gegeben war.
a) Nach ständiger Rechtsprechung beginnt die sachliche Gewerbesteuerpflicht der unter § 2 Abs. 1 GewStG fallenden Gewerbebetriebe erst, wenn alle tatbestandlichen Voraussetzungen eines (originären oder fiktiven) Gewerbebetriebs erfüllt sind (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GewStG i.V.m. § 15 Abs. 2 bzw. Abs. 3 EStG) und der Gewerbebetrieb in Gang gesetzt worden ist. Maßgebend für den Beginn des Gewerbebetriebs i.S. des § 2 Abs. 1 GewStG ist der Beginn der werbenden Tätigkeit. Entscheidend ist, wann die Voraussetzungen für die erforderliche Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr tatsächlich erfüllt sind, so dass das Unternehmen sich daran mit eigenen gewerblichen Leistungen beteiligen kann. Der Zeitpunkt des Beginns der werbenden Tätigkeit ist unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu ermitteln und kann für die verschiedenen Betriebsarten unterschiedlich zu bestimmen sein. Was als werbende Tätigkeit anzusehen ist, richtet sich nach dem von der Gesellschaft verfolgten Gegenstand ihrer Tätigkeit. Dabei kann auch auf den im Gesellschaftsvertrag beschriebenen Gegenstand des Unternehmens zurückgegriffen werden. Allerdings handelt es sich insoweit lediglich um ein Indiz; letztlich maßgebend ist die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit Diese Rechtsgrundsätze gelten gleichermaßen für Einzelgewerbetreibende wie für Personengesellschaften, und zwar unabhängig von der Rechtsform ihrer Gesellschafter (BFH-Urteil vom 13. Oktober 2016 IV R 21/13, BStBl II 2017, 475, m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Ebenso wie der Einzelunternehmer kann auch die Personengesellschaft mehrere Betriebe nacheinander betreiben. Dementsprechend kann bspw. auch eine Personengesellschaft, deren Zweck nach ihrem Gesellschaftsvertrag (nur) der Erwerb und Betrieb eines Schiffs ist, vor Beginn dieses Schiffsbetriebs bereits einen anderen Gewerbebetrieb unterhalten, sofern sie tatsächlich Tätigkeiten entfaltet, die die Voraussetzungen eines Gewerbebetriebs i.S. des § 2 Abs. 1 GewStG erfüllen und sich nicht lediglich als Vorbereitungshandlungen des Schiffsbetriebs darstellen. Stellen sich danach bestimmte Tätigkeiten nicht lediglich als Vorbereitungshandlungen eines noch nicht in Gang gesetzten Gewerbebetriebs, sondern bereits als eigenständige werbende Tätigkeit dar, bedeutet dies andererseits nicht, dass es sich bei dem damit schon in Gang gesetzten Gewerbebetrieb um einen gegenüber dem an sich beabsichtigten Gewerbebetrieb eigenständigen Gewerbebetrieb handelt, der beendet wird, bevor die andere werbende Tätigkeit aufgenommen wird. Vielmehr kann es sich auch um ein und denselben Gewerbebetrieb handeln, dessen Beginn zeitlich vorverlagert wurde und der später lediglich um eine weitere Tätigkeit erweitert wird. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass eine Personengesellschaft - anders als ein Einzelunternehmer - zur gleichen Zeit nur einen Gewerbebetrieb i.S. des § 2 Abs. 1 Satz 2 GewStG unterhalten kann, selbst wenn sie gleichzeitig sachlich an sich selbständige Tätigkeiten ausübt (BFH-Urteil vom 13. April 2017 IV R 49/15, BFH/NV 2017, 1129, m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Auch die Tätigkeit einer i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägten, vermögensverwaltenden Personengesellschaft führt zu einem stehenden Gewerbebetrieb i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG, obwohl diese Gesellschaft keine originär gewerblichen Einkünfte erzielt. Für den Beginn des Gewerbebetriebs einer solchen Gesellschaft ist grundsätzlich auf die Aufnahme der vermögensverwaltenden Tätigkeit abzustellen (BFH-Urteil vom 20. November 2003 IV R 5/02, BStBl II 2004, 464). Ist eine Personengesellschaft allerdings zu dem Zweck gegründet worden, eine originär gewerbliche Tätigkeit zu entfalten, und erfüllt diese Gesellschaft im Übrigen die Merkmale des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG, beginnt der Gewerbebetrieb nicht allein wegen der in der Vorbereitungsphase der originär gewerblichen Tätigkeit üblicherweise anfallenden vermögensverwaltenden Tätigkeiten bereits mit deren Aufnahme. Daher können selbst mit Einkünfteerzielungsabsicht unternommene vermögensverwaltende Tätigkeiten einer gewerblich geprägten Personengesellschaft im Einzelfall noch als Vorbereitungshandlungen einer werbenden originär gewerblichen Tätigkeit zu werten sein. Überschreiten die vermögensverwaltenden Tätigkeiten allerdings das Maß dessen, was zur Aufnahme der originär gewerblichen Tätigkeit erforderlich und üblich ist, handelt es sich bei diesen Tätigkeiten nicht mehr um bloße Vorbereitungshandlungen der noch nicht aufgenommenen originär gewerblichen Tätigkeit, sondern um die Ingangsetzung eines Gewerbebetriebs, der mit der Aufnahme der Vermögensanlage beginnt. Ob dieser Gewerbebetrieb vor Aufnahme der originär gewerblichen Tätigkeit endet oder um diese später lediglich erweitert wird, richtet sich danach, ob der "bisherige" und der "neue" Betrieb bei wirtschaftlicher Betrachtung und nach der Verkehrsauffassung identisch sind. Dabei ist ohne Bedeutung, ob die im Rahmen der Vermögensanlage erwirtschafteten Mittel dem originär gewerblichen Betrieb zugeführt oder für andere Zwecke verwendet worden sind (BFH-Urteil vom 13. April 2017 IV R 49/15, BFH/NV 2017, 1129, m.w.N. aus der Rechtsprechung).
b) Nach diesen Rechtsgrundsätzen ist der Beklagte zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Klägerin im maßgeblichen Wirtschaftsjahr 2011/2012 vom 1. Juni 2011 bis zum 31. Mai 2012 noch nicht in die sachliche Gewerbesteuerpflicht eingetreten ist.
aa) Gesellschaftszweck der Klägerin und nach den Internetrecherchen des Beklagten auch verfolgter Gegenstand ihrer Tätigkeit ist der gewerbliche Grundstückshandel (zu dessen Voraussetzungen: BFH-Urteil vom 21. Juni 2001 III R 27/98, BStBl II 2002, 537, m.w.N. aus der Rechtsprechung). Die für gewerblich geprägte, vermögensverwaltende Personengesellschaften geltenden Grundsätze finden deshalb auf die Klägerin keine Anwendung.
bb) Hiervon ausgehend kann zunächst ausgeschlossen werden, dass die Klägerin mehrere Gewerbebetriebe i.S. des § 2 Abs. 1 GewStG nacheinander betrieben hat, wobei ein erster Gewerbebetrieb auf eine bloß vermögensverwaltende Tätigkeit in Gestalt der verzinslichen (Zwischen-)Anlage des Genussrechtskapitals gerichtet gewesen sein könnte und erst ein zweiter Gewerbebetrieb auf den gewerblichen Grundstückshandel. Denn die Geschäftstätigkeit der Klägerin beschränkte sich im maßgeblichen Wirtschaftsjahr 2011/2012 nach den Feststellungen des Jahresabschlusses der Klägerin zum 31. Mai 2012 ausschließlich auf die Emission von Genussrechten zur Finanzierung ihres Gesellschaftszwecks, des gewerblichen Grundstückshandels.
Eine sonstige, davon selbständig zu betrachtende Zweckverfolgung der Klägerin ist nicht darin zu sehen, dass sie das Genussrechtskapital zwischenzeitlich auf Bankkonten verzinslich angelegt und hiervon (zwei) Darlehen begeben hat. Derartige Tätigkeiten werden in § 2 des Gesellschaftsvertrages weder ausdrücklich als Gesellschaftszweck bezeichnet noch lässt sich allein aus der Berechtigung zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern (§ 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesellschaftsvertrages) herleiten, dass die Verwaltung des Genussrechtskapitals, insbesondere dessen verzinsliche Anlage, einem eigenständigen Gesellschaftszweck gedient haben könnte. Weder war den Genussrechtsinhabern versprochen worden, deren Gelder in Kapitalanlagen zu investieren, noch hat die Verwaltung des Genussrechtskapitals das Maß üblicher Vorbereitungshandlungen überschritten. Vielmehr handelt es sich hierbei um gewerbesteuerrechtlich noch unbeachtliche Vorbereitungshandlungen. Dass die Klägerin hierbei Zinserträge erzielt hat, begründet noch keine werbende Tätigkeit der Klägerin, weil die Erzielung von Kapitalerträgen durch das Genussrechtskapital weder Geschäftszweck noch Gegenstand der Tätigkeit der Klägerin war. Vielmehr handelte es sich um eine beiläufige Folge der finanztechnischen Abwicklung und Verwaltung des eingeworbenen Kapitals vor dessen Investition in die Immobiliengeschäfte der Klägerin. Dass es für die Klägerin wirtschaftlich sinnvoll und vorteilhaft war, eine zeitweise Verzinsung der zu investierenden Gelder zu erreichen, steht dieser Würdigung nicht entgegen, weil die Kapitalanlage und -begebung vorliegend nur ein "Durchgangsstadium" zur geschäftsplanmäßigen Investition in das Immobiliengeschäft darstellt. Dies belegt auch der Umstand, dass die Klägerin zeitnah zur Einwerbung des Genussrechtskapitals die Grundstücke Y+X erworben hat.
cc) Im Streitfall ist daher für die Frage des Beginns der sachlichen Gewerbesteuerpflicht der originär gewerblich tätigen Klägerin deren Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr von gewerbesteuerrechtlich noch unbeachtlichen Vorbereitungshandlungen der Klägerin abzugrenzen. Waren Gesellschaftszweck und die ihm entsprechende tatsächliche Betätigung der Klägerin auf den gewerblichen Grundstückshandel gerichtet, so ist demnach entscheidend, wann die Voraussetzungen für die erforderliche Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr tatsächlich erfüllt sind, so dass sich die Klägerin mit eigenen gewerblichen Leistungen beteiligen konnte.
Nach ständiger BFH-Rechtsprechung beginnt beim gewerblichen Grundstückshandel der Gewerbebetrieb in dem Zeitpunkt, in dem der Steuerpflichtige mit Tätigkeiten beginnt, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet sind. Dies ist im Falle des Handels mit Grundstücken regelmäßig der Zeitpunkt des Grunderwerbs, sofern in diesem Zeitpunkt zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht anzunehmen ist. Mit dem Beginn des gewerblichen Grundstückshandels werden die Objekte notwendiges Betriebsvermögen, und zwar Umlaufvermögen (BFH-Urteil vom 21. Juni 2001 III R 97/98, BStBl II 2002, 537, m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Von diesen Rechtsprechungsgrundsätzen geht auch der Beklagte aus. Er vertritt jedoch (in seiner Einspruchsentscheidung unter Hinweis auf das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 3. August 1999 8 K 5495/97, EFG 1999, 1300) die Auffassung, so wie die sachliche Gewerbesteuerpflicht eines Betriebs, der auf den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Unternehmen bzw. Unternehmensbeteiligungen gerichtet ist, nicht vor Erwerb mindestens eines Unternehmens beginne, beginne die Gewerbesteuerpflicht eines Betriebs, der auf den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Grundstücken gerichtet ist, ebenfalls nicht vor dem Erwerb von mindestens einem Grundstück. Die Klägerin hat jedoch zutreffend darauf hingewiesen, dass es nach der BFH-Rechtsprechung zu den sogenannten "Errichtungsfällen" und zur sogenannten "Ein-Schiff-Gesellschaft" anerkannt sei, dass bei unbedingter Veräußerungsabsicht - die hier von den die Beteiligten übereinstimmend angenommen wird - bereits die Herstellung der später zu veräußernden Waren bzw. der Bau des Schiffes als Beginn der sachlichen Gewerbesteuerpflicht anzusehen sei. Für den vorliegenden Fall des Immobilienhandels könne nichts anderes gelten. Ein Grundstückshändler beteilige sich daher bereits dann am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, wenn er - wie hier die Klägerin - Kontakt zu Immobilienmaklern aufnehme, an Wohnungsbesichtigungen teilnehme, Kaufvertragsverhandlungen durchführe und diese Verhandlungen (zeitnah) zum Abschluss bringe.
Der BFH geht in den Entscheidungen zur Ingangsetzung des Gewerbebetriebs einer "Ein-Schiff-Gesellschaft" - ebenso wie bei dem Erwerb und der Bebauung von Grundbesitz mit unbedingter Veräußerungsabsicht - davon aus, dass bereits der Bau bzw. der Erwerb des Schiffs als Beginn der werbenden Tätigkeit anzusehen ist, wenn bereits bei Abschluss des Bau- oder Kaufvertrags eine unbedingte Veräußerungsabsicht vorgelegen hat (zur "Ein-Schiff-Gesellschaft": BFH-Urteile vom 22. Januar 2015 IV R 10/12, BFH/NV 2015, 678, und vom 13. Oktober 2016 IV R 21/13, BStBl II 2017, 475; zum gewerblichen Grundstückshandel und der Übertragung der sog. "Verklammerungsrechtsprechung" auf unbewegliche Wirtschaftsgüter: BFH-Urteil vom 28. September 2017 IV R 50/15, BStBl II 2018, 89, m.w.N. aus der Rechtsprechung).
Diesen Rechtsgrundsätzen ist nach Auffassung des Senats zu entnehmen, dass vorliegend die Klägerin bereits im Wirtschaftsjahr 2011/2012 mit der Beauftragung des Maklerbüros im März 2012, der Besichtigung der Grundstücke im April 2012, den Kaufvertragsverhandlungen und der Beauftragung des Notars zur Fertigung des Grundstückskaufvertragsentwurfes im Mai 2012 mit Tätigkeiten begonnen hat, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet waren. Der BFH-Rechtsprechung, dass bei einem gewerblichen Grundstückshandel der Gewerbebetrieb "regelmäßig" mit dem Zeitpunkt des Grunderwerbs beginnt, sofern in diesem Zeitpunkt zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht anzunehmen ist (BFH-Urteil vom 21. Juni 2001 III R 7 20/98, BStBl II 2002, 537), kann nicht entnommen werden, dass trotz eindeutiger substantieller Vorbereitungshandlungen erst der nachfolgende Grundstückserwerb, der hier im engen zeitlichen Zusammenhang zu den Vorbereitungshandlungen stattgefunden hat, als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels anzusehen ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Soweit das Finanzgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 3. August 1999 8 K 5495/97 G, EFG 1999, 1300 angenommen hat, die sachliche Gewerbesteuerpflicht eines Betriebes, der auf den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Unternehmensbeteiligungen gerichtet ist, beginne nicht vor Erwerb mindestens eines Unternehmens, sieht der Senat eine Zulassung wegen Abweichung nach § 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO nicht gegeben. Das Finanzgericht Düsseldorf hat in seiner Entscheidung im Wesentlichen darauf abgestellt, dass dortige Unternehmen sei vor Erwerb mindestens eines Unternehmens noch nicht "lieferfähig" gewesen und hätte sich davor nicht "mit eigenen gewerblichen Leistungen am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligen" können. Die hierzu zitierten Entscheidungen des BFH betreffen jedoch nicht - wie hier - den Fall, dass von vornherein die Veräußerung eines Grundstücks beabsichtigt war, sondern Fälle, in denen von vornherein der Betrieb von Wassersammelbecken (BFH-Urteil vom 22. November 1994 VIII R 44/92, BStBl II 1995, 900) bzw. eines Seehandelsschiffs (BFH-Urteil vom 17. April 1986 IV R 100/84, BStBl 1986, 527) beabsichtigt war (vgl. zur entsprechenden anderen Beurteilung des Beginns der gewerblichen Tätigkeit, wenn von vornherein die Veräußerung und nicht der Betrieb beabsichtigt war: BFH-Beschluss vom 28. November 2012 IV B 11/12, BFH / NV 2013, 773, Rn. 22 unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 22. November 1994 VIII R 44/92, BStBl II 1995, 900 "Wassersammelbecken"). Der Senat folgt im Übrigen ausdrücklich der Rechtsprechung des BFH (und der Auffassung der Finanzverwaltung) zum Beginn des gewerblichen Grundstückshandels.