Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 59,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.04.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Kläger macht gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche aus einem zwischen den Parteien vormals bestandenen Mietvertragsverhältnis geltend.
Am 01.06.2008 schlossen der Kläger und die Rechtsvorgänger des Beklagten, die Eheleute S1und S2, einen Mietvertrag über die Wohnung im 1. OG des Hauses H-Straße ... in Coesfeld (vgl. Bl. 11 ff. d A.). Vertragsgemäß leistete der Kläger bei Beginn des Mietverhältnisses eine Barkaution in Höhe von 700,00 Euro.
Mit Vollendung des Eigentumserwerbs an der Wohnung trat der Beklagte am 11.11.2015 in das Mietverhältnis auf Seiten des Vermieters ein. Zu diesem Zeitpunkt lebte er gemeinsam mit der Zeugin N in einer Wohnung in der N-Straße ... in Nottuln.
Eine Eigenbedarfskündigung war ihm aufgrund der gesetzlichen Sperrfrist - insoweit unstreitig - erst zum 31.08.2019 möglich.
Gleichwohl teilte der Beklagte anlässlich der Vorstellung als neuer Eigentümer dem Kläger am 04.11.2015 mit, dass er beabsichtige, die Wohnung selbst zu beziehen, sobald er im Grundbuch eingetragen sei. Er wiederholte diese Ankündigung mit Schreiben vom 11.11.2015, in welchem er dem Kläger zugleich eine Umzugshilfe in Höhe von 500,00 Euro anbot (vgl. Bl. 19 d. A.).
Unter dem 05.12.2015 wies der Beklagte den Kläger schriftlich auf die zwischenzeitlich erfolgte Grundbuchänderung hin (vgl. Bl. 20 d.A.). Weiter heißt es in dem Schreiben:
"Ich beabsichtige, die Wohnung selbst zu beziehen und schlage daher vor, dass das Mietverhältnis zum 30.06.2016 einvernehmlich beendet wird. (...) Bei einem Auszug bis spätestens zum 30.06.2016 bzw. einem vorherigen Termin bin ich bereit, einen Umzugskostenvorschuss in Höhe von 500,00 € zu leisten".
In Erwiderung hierauf teilte der Kläger dem Beklagten schriftlich mit, dass nach Rücksprache mit seinem Rechtsbeistand die angebotene Umzugshilfe in Ansehung der noch verbleibenden regulären Wohnzeit von drei Jahren zu niedrig sei. Er halte eine Summe von mindestens 5.000,00 Euro bei einem vorzeitigen Auszug für sehr realistisch. Ein Aufhebungsvertrag sei für ihn nur sinnvoll, wenn er keinen verbindlichen Umzugstermin beinhalte. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das zur Akte gereichte Schreiben vom 30.12.2015 (Bl. 21 d. A.) Bezug genommen.
Unter dem 03.01.2016 leitete der Beklagte dem Kläger vier Wohnungsangebote zu. Einen Monat später, mit Schreiben vom 02.02.2016, unterbreitete er sodann dem Kläger den Vorschlag, das Mietverhältnis zum 31.07.2016 zu beenden. In diesem Fall sei er bereit, einen Umzugskostenzuschuss von 1.000,00 Euro zu leisten (vgl. Bl. 23 d.A.). Weiterhin teilte er mit:
"Nachdem 31.07.2016 wird es von mir auch definitiv kein weiteres Angebot geben. Sollten sie die restliche Mietzeit bis zur ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf ausnutzen, werde ich für mich eine passende Übergangslösung finden".
Mit Schreiben vom 22.05.2017 (vgl. Bl. 68 d.A.) kündigte sodann der Kläger den Mietvertrag mit Wirkung zum 31.08.2017 und gab die Wohnung am 30.08.2017 geräumt an den Beklagten zurück. Beginnend mit dem 15.07.2017 hatte der Kläger eine neue Wohnung unter der im Rubrum angegebenen Anschrift angemietet.
Im Anschluss an den Auszug des Klägers bezog der Beklagte die streitbefangene Wohnung entgegen seiner ursprünglichen Ankündigung nicht selbst, sondern vermietete sie weiter.
Zum Zeitpunkt der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses betrug das Kautionsguthaben 753,14 Euro, wovon unstreitig jedenfalls ein Betrag in Höhe von 164,22 Euro als Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.05.2018 in Abzug zu bringen war.
Mit Schreiben vom 07.06.2018 forderte der Kläger den Beklagten zur Zahlung des nach seiner Berechnung ihm noch zustehenden Restguthabens in Höhe von 59,16 Euro auf. Des Weiteren beanspruchte er unter Auflistung einzelner Positionen den Ersatz eines ihm vorgeblich aufgrund des von dem Beklagten vorgetäuschten Eigenbedarfs entstandenen Schadens in Höhe von insgesamt 3.290,76 Euro (vgl. Bl. 35 ff. d.A.).
Am 23.07.2018 überwies der Beklagte einen Betrag von 529,76 Euro auf das Konto des Klägers (vgl. Bl. 39 d.A.).
Der Kläger behauptet, der Beklagte habe ihm gegenüber wiederholt eine Eigenbedarfskündigung angedroht und ihn damit derart massiv unter Druck gesetzt, dass er, der Kläger, letztlich das Mietverhältnis gekündigt habe, obwohl er in der Wohnung haben bleiben wollen. Ferner behauptet er, die benannten Zeugen S3, C und N1 seien als Umzugshelfer auf verschiedene Weise insgesamt 22 Stunden für ihn tätig gewesen, wofür er einen Betrag in Höhe von 220,00 Euro an diese gezahlt habe. Er selbst habe mit seinem Pkw die Strecke zwischen der alten und der neuen Wohnung 79 Mal zurückgelegt und dabei stets 45 Minuten für die Fahrt und die Ein- bzw. Ausladevorgänge benötigt. Hierfür seien ihm Kosten in Höhe von 44,40 Euro entstanden. Dazu habe er 40,00 Euro für die Nutzung des Transporters des Zeugen C gezahlt. Der Kläger behauptet weiterhin, die Verlegung des Bodens in der neuen Wohnung habe 59,25 Stunden in Anspruch genommen. Insgesamt seien Materialkosten in Höhe von 684,17 Euro angefallen. Der Wechsel seines Telefonanschlusses habe Kosten in Höhe von 89,75 Euro verursacht. Schließlich behauptet er, die neue Wohnung, für die er eine um 130,00 Euro höhere Monatsmiete als vorher zu entrichten habe, sei in Größe, Lage und Ausstattung mit dem vorherigen Mietobjekt vergleichbar.
Der Kläger meint, ihm stehe ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs sowie ein Anspruch auf Rückzahlung des restlichen Kautionsguthabens zu. Der von ihm für seine Eigenleistung in Ansatz gebrachte Stundenlohn von 10,00 Euro sei erforderlich und angemessen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 3.349,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, er habe bis zur Kündigung durch den Kläger aus der zusammen mit der Zeugin N genutzten Wohnung ausziehen wollen; insofern habe bis zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ein Eigenbedarf bestanden. Erst nach Erhalt der Kündigung hätten die Zeugin N und er, der Beklagte, wieder zueinander gefunden und den Entschluss gefasst, weiterhin in der gemeinsamen Wohnung in Nottuln zu bleiben. Der Beklagte vertritt die Ansicht, eine Schadensersatzpflicht bestehe schon deshalb nicht, weil er eine Kündigung zu keinem Zeitpunkt ausgesprochen habe. Zudem seien seit den zwischen den Parteien zu diesem Thema geführten und erfolglos gebliebenen Verhandlungen 15 Monate vergangen, bevor schließlich der Kläger die Kündigung erklärt habe.
Ferner meint der Beklagte, das Kautionsguthaben sei in der richtigen Höhe ausgekehrt worden. Hierzu behauptet er, die vorgenommene Kürzung beruhe auf der Verunreinigung eines Heizkessels durch den Kläger. Für die Beseitigung seien Kosten in Höhe von 151,13 Euro entstanden seien, wovon ein Teilbetrag von 100,75 Euro von dem Beklagten zu erstatten sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin N. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 04.09.2019 (Bl. 81 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erstattung seines restlichen Kautionsguthabens in Höhe von 59,16 Euro zzgl. Zinsen gemäß § 551 Abs. 3 BGB i.V.m. § 5 des Mietvertrages, §§ 291, 288 Abs. 1 BGB zu. Soweit der Beklagte hiergegen mit einer - bestrittenen - Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.05.2018 aufrechnet, wurde ein entsprechender Anspruch bereits nicht substantiiert dargetan. Die bloße Behauptung, der Kläger habe die Verunreinigung eines Heizkessels mit Mörtel und Kleber verursacht, für deren Beseitigung gemäß nicht vorgelegter Rechnung der Firma X ein Betrag von 151,13 Euro angefallen sei, genügt den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sachvortrag nicht. Es ist bereits nicht erkennbar, für welche Tätigkeit genau diese Kosten entstanden sein sollen und warum lediglich ein Teil hiervon (100,75 Euro) dem Kläger berechnet wurde. Überdies wurde für einen Verursachungsbeitrag des Klägers kein Beweis angeboten, obwohl dieser bereits vorgerichtlich in Abrede gestellt hatte, den Kessel verunreinigt zu haben (vgl. Schreiben vom 07.06.2018, Bl. 35 d. A.).
Demgegenüber kann der Kläger seinen geltend gemachten Schaden nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 BGB ersetzt verlangen. Insoweit fehlt es bereits an einer schadensersatzbegründenden Pflichtverletzung des Beklagten.
Zwar trifft es mit der vom Kläger zitierten Rechtsprechung zu, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, tatsächlich gar keinen eigenen Bedarf aufweist. Dabei liegt ein Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt. Unzulässig ist demgemäß eine sog. "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch zugrunde liegt, oder wenn auf eine von vornherein fehlende Ernsthaftigkeit der behaupteten Nutzung geschlossen werden kann (BGH, Urt. v. 08.05.2005 - VIII ZR 368/03).
Wie von dem Beklagten zutreffend vorgetragen, hat er jedoch keine Kündigung erklärt, sondern der Kläger selbst. Soweit letzterer geltend macht, ein haftungsbegründendes Fehlverhalten des Beklagten liege in der wiederholten Androhung der Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, kann dem nicht gefolgt werden.
Zum einen steht nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung des Beklagten, die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, tatsächlich ein Nutzungswunsch vorhanden war. Die Zeugin N hat glaubhaft bestätigt, sie habe im Sommer 2015 die Beziehung mit dem Beklagten beendet und ihn gebeten, sich eine eigene Wohnung zu suchen. Der Beklagte habe dann zunächst nach passenden Mietobjekten Ausschau gehalten und schließlich die streitbefangene Wohnung gekauft. Erst danach sei ihm bekannt geworden, dass er das laufende Mietverhältnis nicht sofort kündigen könne, weshalb er versucht habe, eine einvernehmliche Beendigung gegen Zahlung einer Abstandssumme zu erzielen.
Dessen ungeachtet fehlt es jedenfalls auch an der erforderlichen haftungsbegründenden Kausalität zwischen der vermeintlichen Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden. Ausweislich des zur Akte gereichten Schriftwechsels datiert das letzte Schreiben des Beklagten, in welchem dieser dem Kläger ein Angebot auf einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses unterbreitet, vom 02.02.2016. Hierin stellt der Beklagte ausdrücklich klar, dass er eine passende Übergangslösung finden werde, falls der Kläger die verbleibende Mietzeit ausnutzen wolle. Tatsächlich erfolgte die Kündigung des Klägers dann auch erst im Mai 2017, mithin 15 Monate später. Dabei war dem Kläger bekannt, dass eine vermieterseitig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen der Sperrfrist erst zum 31.08.2019 möglich gewesen wäre. Es ist deshalb nicht anzunehmen, dass sich der Kläger zu diesem Zeitpunkt zu einer Kündigung hätte veranlasst sehen müssen. Dementsprechend geht aus seinem Kündigungsschreiben vom 22.05.2017 auch in keiner Weise hervor, dass die Kündigung allein oder überhaupt in ursächlichem Zusammenhang mit dem vormals in Aussicht gestellten Eigenbedarf des Beklagten steht.
Letztlich kann dem Beklagten auch nicht vorgeworfen werden, den Kläger nicht schon früher auf einen zwischenzeitlich entfallenen Eigenbedarf hingewiesen zu haben. Es bereits fraglich, ob angesichts der vorstehend geschilderten zeitlichen Abläufe - letzter Schriftwechsel der Parteien Anfang 2016, laufende Sperrfrist bis August 2019, unvermittelte Mieterkündigung im Mai 2017 - dem Beklagten überhaupt eine solche Hinweispflicht oblegen hat.
Das kann hier aber dahinstehen, weil jedenfalls nach Durchführung der Beweisaufnahme feststeht, dass der Nutzungswunsch des Beklagten erst nach Erhalt der Kündigung entfallen ist. Die Zeugin N hat glaubhaft und für das Gericht nachvollziehbar bekundet, sie und der Beklagte hätten zunächst getrennt von Tisch und Bett innerhalb ihres Hauses als WG gelebt. Sie sei darauf eingestellt gewesen, sich nötigenfalls bis zum Ende der Sperrfrist so zu arrangieren. Da sowohl sie als auch der Beklagte die Absicht gehabt hätten, sich friedlich zu trennen, habe es hier keine Probleme gegeben. Erst das Kündigungsschreiben des Klägers hätten sie und der Beklagte zum Anlass genommen, sich über die Fortsetzung ihrer Partnerschaft Gedanken zu machen. Da sie sich inzwischen wieder angenähert hätten, sei erst dann die Idee gereift, es noch einmal miteinander zu versuchen und in der Immobilie in Nottuln wohnen zu bleiben.
Nach alldem ist eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung des Beklagten nicht erkennbar.
Die prozessualen Nebenentscheidungen berufen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.