Die Klage wird im Klageantrag zu 1) als unzulässig und im Klageantrag zu 2) als unbegründet abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i. H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Parteien sind durch einen Bauträgervertrag miteinander verbunden. Mit notariellem "Kaufvertrag" vom 22.06.2011 erwarb die Klägerin von der Beklagten einen Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung L2 der Wohnungseigentumsanlage "II Castello".
Der als "Kaufvertrag" bezeichnete Bauträgervertrag enthält auszugsweise folgende Regelungen:
6.2.2. Auf Seiten der Käufer wird die Abnahmeerklärung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen, der ausschließlich von den Käufern anlässlich ihrer ersten Eigentümerversammlung bestimmt und beauftragt wird und der jeden einzelnen Käufer bis auf Widerruf nur in technischer Hinsicht vertritt, vorbereitet.
(...)
Der Bausachverständige stellt fest, ob das Gemeinschaftseigentum in technischer Hinsicht im Wesentlichen fertiggestellt und damit in technischer Hinsicht abnahmereif ist. Sofern der Bausachverständige in seinem Protokoll die technische Abnahmereife festgestellt hat, teilt dies der Verkäufer den Käufern unter Beifügung des Protokolls schriftlich mit und forderte diese zur rechtsgeschäftlichen Erklärung der Abnahme durch Unterzeichnung und Rücksendung des Protokolls an den Verkäufer auf.
6.2.3. Gibt der Käufer keine diesbezügliche ausdrückliche Erklärung zur Abnahme insbesondere durch Unterzeichnung und Rücksendung des Protokolls an den Verkäufer ab, gilt das Gemeinschaftseigentumbis auf die im Protokoll verzeichneten Mängel, Ansprüche und Rechte - durch ihn als beanstandungslos abgenommen, wenn der Käufer in der vorgenannten Mitteilung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und der Käufer nicht binnen einer Frist von 30 Tagen nach Zugang des Protokolls ausdrücklich widerspricht.
8.1. Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr des Kaufgegenstandes sowie der Verkehrssicherungspflicht gehenvorbehaltlich nachstehender Regelungmit dem Tage der Übergabe auf den Käufer über.
Die Übergabe erfolgt, wenn die Abnahme anlässlich Bezugsfertigkeit durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.
Die erste WEG Verwalterin, die Firma Y GmbH, beraumte mit Schreiben vom 21.06.2012 eine Eigentümerversammlung für den 09.07.2012 ein, in welcher ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums gewählt und beauftragt werden sollte. In einem informellen Treffen am 29.06.2012 wählten die dort anwesenden Käufer Herrn T zum Sachverständigen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Die Klägerin nahm das Sondereigentum am 20.08.2012 ab. Mit Schreiben vom 21.08.2012 übersandte die Beklagte der Klägerin eine Kopie des Abnahmeprotokolls vom 03.08.2012 über die technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Sachverständigen T und forderte die Klägerin auf, dieses unterschrieben an die Beklagte zurückzusenden. Die Klägerin wurde in dem Schreiben darauf hingewiesen, dass das Gemeinschaftseigentum als abgenommen gelte, wenn das Abnahmeprotokoll nicht in einem Zeitraum von 30 Tagen zurückgesandt werde, es sei denn, die Klägerin widerspreche der Abnahme ausdrücklich. Die Klägerin verweigerte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich mit Schreiben vom 10.09.2012.
Die Klägerin beantragt,
1. Es wird festgestellt, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft O2-Allee, 50937 Köln, durch die Klägerin bzw. mit Wirkung für die Klägerin nicht erfolgt ist.
2. Es wird festgestellt, dass die rechtlichen Wirkungen des Besitzübergangs gemäß Z. 8 unter Z. 8.1 des Kaufvertrages zwischen den Parteien vom 20.06.2011, Urkunde des Notars Dr. L, Nr. 622 für 2011 K, ("Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr") hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der WEG O2 B, 50937 Köln, nicht auf die Klägerin übergegangen sind.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Klage sei unzulässig. Der Klage fehle das erforderliche Feststellungsinteresse. Gegenstand der negativen Feststellungsklage sei kein gegenwärtiges Rechtsverhältnis.
Zum übrigen Parteivorbringen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist in beiden Klageanträgen unzulässig.
Den Feststellungsanträgen fehlt das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Rechtsverhältnis. Die Klärung eines bestimmt umschriebenen Rechtsverhältnisses ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erste Voraussetzung einer zulässigen Feststellungsklage. Sinn und Zweck dieser Beschränkung liegt in der Prozessökonomie begründet, d.h., Gericht und Prozessgegner sollen nicht wiederholt mit derselben Rechtssache befasst werden müssen (BGH NJW 1995, 1097). Stützt die Klage sich auf die Verletzung einer Norm, die lediglich dem Schutz des Vermögens dient, muss im Hinblick auf das Merkmal des Rechtsverhältnisses die Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadens substantiiert dargelegt werden (BGH NJW-RR 2001,1351; BGH NJW 1992,697; BGH NJW-RR 2007,601). Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der festzustellenden Rechtsbeziehung um ein konkret ausgestaltetes, rechtliches Verhältnis handeln muss. Einzelne, unselbstständige Elemente oder Vorfragen eines Anspruchs reichen nicht aus (BGH NJW 2006,378). Da der Sinn und Zweck einer Feststellungsklage darin begründet liegt, zur Klärung konkreter Streitfälle beizutragen, fallen abstrakte Rechtsfragen nicht in den Anwendungsbereich des § 256 ZPO. Ein Feststellungsantrag ist nur dann auf die Feststellung konkreter Ansprüche gerichtet, wenn der Kläger bestimmte Schäden behauptet, um deren Ersatz er fürchtet (BGH NJW 1995,1097).
Nach Maßgabe dessen ist ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis vorliegend nicht gegeben. Die in dem Bauträgervertrag unter Z. 6.2.2 und 6.2.3 vereinbarten Regelungen zur Abnahme begründen im Wege der Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem Parteiwillen keinen eigenständigen Hauptleistungsgegenstand. Den einzigen, in dem notariellen Bauträgervertrag geregelten Hauptleistungsgegenstand stellt vielmehr die mangelfreie Verschaffung des dort bezeichneten Wohnungseigentums dar (vergleiche OLG München Urteil vom 29.10.2013, 9 U 773/13). Die im Klageantrag zu 1) streitgegenständliche Frage der Abnahme bildet demgegenüber ein einzelnes, unselbstständiges Element, eine reine Vorfrage eines möglicherweise bestehenden, nicht näher bezeichneten Gewährleistungsanspruchs, welche nicht Gegenstand einer zulässigen Feststellungsklage sein kann. Die Klägerin begehrt durch die Klageerhebung die gerichtliche Klärung einer abstrakten Rechtsfrage, ohne ein konkretes Rechtsschutzziel, wie beispielsweise die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten, zu benennen. Eine solche Vorgehensweise ist im Rahmen der negativen Feststellungsklage nicht zulässig. Aus welchem Grund es ihr nicht möglich oder zumutbar sein soll, eine Leistungsklage zu erheben, trägt die Klägerin nicht vor.
Dies gilt auch für den Klageantrag zu 2), welchen die Klägerin ebenfalls auf die in Ziff. 8.1. bezeichnete Abnahme stützt. Welches Rechtsschutzziel die Klägerin mit der Geltendmachung dieses Antrags begehrt, hat sie nicht dargelegt. Ein solches ist für die Kammer auch aus dem Klagevorbringen nicht ersichtlich.
Darüber hinaus hat die Klägerin kein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung dargelegt. Ein solches ist dann gegeben, wenn dem Recht oder der rechtlichen Lage des Klägers durch ein ernstliches Bestreiten von Beklagtenseite eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH NJW 1992,437; BGH NJW 1996,2499; BGH NJW 19 99,3774). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist weder dem vorprozessualen Vorbringen der Beklagten, noch ihrem Vortrag im Klageverfahren die Behauptung zu entnehmen, die Klägerin habe das Gemeinschaftseigentum abgenommen. In den von der Klägerin zur Akte gereichten außerprozessualen Schreiben der Beklagten stellt diese sich vielmehr lediglich auf den Standpunkt, das Werk sei nach den Feststellungen des Sachverständigen T abnahmereif, d.h. frei von wesentlichen Mängeln. Zu einer ausdrücklich erklärten Abnahme durch die Klägerin oder dem Eintreten der Wirkungen der vertraglich geregelten Abnahmefiktion verhält sich der Vortrag der Beklagten nicht. Auch im Klageverfahren hat die Beklagte wiederholt betont, sie gehen nicht von einer expliziten Abnahmeerklärung der Klägerin aus, sondern stütze sich vielmehr auf die Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums. Da ein ernstliches Bestreiten der fehlenden Abnahme durch die Beklagte nicht vorliegt, droht der rechtlichen Lage der Klägerin keine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit, die das erstrebte Urteil beseitigen könnte.
Etwas anderes folgt auch nicht aus der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.02.2010, Az.: VII ZR 187/08. Diese ist hier nicht einschlägig. Dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt lag ein anderes Klagebegehren zugrunde, denn dort beantragte der Kläger Freistellung von allen weiteren Schadensersatzansprüchen, während die Klägerin vorliegend die Feststellung einer nicht erfolgten Abnahme des Gemeinschaftseigentums begehrt. In seinen Entscheidungsgründen hat sich der Bundesgerichtshof damit auseinandergesetzt, ob der in dem von dem Berufungsgericht entschiedenen Rechtsstreit vorgetragene Mangel hinreichend konkret bezeichnet wurde, inwieweit künftige Schäden drohen und ob eine mögliche Klage auf Freistellung unbezifferter Schadensersatzansprüche einer Feststellungsklage das Rechtsschutzbedürfnis nimmt. Alle diese Rechtsfragen stellen sich im vorliegenden Rechtsstreit nicht, sodass die dort getroffenen Feststellungen auf den hiesigen Sachverhalt keine Anwendung finden können.
Der Klageantrag zu 2) hat ungeachtet der Frage der Zulässigkeit auch in der Sache keinen Erfolg. Steht fest, dass ein Klageantrag unbegründet ist, kann dieser durch Sachurteil abgewiesen werden, ohne dass es auf das Vorliegen eines rechtlichen Interesses an der Feststellung ankommt (BGH NJW 2010,361). Dies ist hier der Fall. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der Besitz am Gemeinschaftseigentum und damit auch die Nutzungen, Lasten und die Gefahr des Kaufgegenstandes mit der Übergabe gemäß Ziffer 8.1 des notariellen Bauträgervertrags auf sie übergegangen. Der Besitz ist die vom Verkehr anerkannte tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache (Bassenge in Palandt BGB 75. Aufl. 2016 § 854 Rn. 1). Der Besitzerwerb erfolgt gemäß § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über eine Sache. Dies geschieht bei Räumlichkeiten in der Regel durch eine Schlüsselübergabe (Bassenge in Palandt BGB 75. Aufl. 2016 § 854 Rn. 5). Eine solche ist vorliegend erfolgt, die Beklagte übergab der Klägerin die Schlüssel für das streitgegenständliche Objekt mit Abnahme/Übergabe-Protokoll vom 20.08.2012 (Bl. 107 ff. der Akte). Soweit in 8.1 Abs. 2 geregelt ist, dass die Übergabe erfolgt, wenn die Abnahme anlässlich Bezugsfertigkeit durchgeführt ist (...), lässt diese Regelung nicht den Schluss zu, dass die tatsächlich am 20.08.2012 durchgeführte Übergabe bei fehlender Abnahme keine Wirkung entfaltet. Die Regelung soll vielmehr zum Schutz der Erwerber nach Leistung der fälligen Zahlungen sicherstellen, dass die in Absatz 1 geregelte Übergabe bei Bezugsfertigkeit und Abnahme auch tatsächlich vorgenommen wird. Dies ist vorliegend geschehen, sodass mit dem Besitz auch die Nutzungen, Lasten und die Gefahr des Kaufgegenstandes hinsichtlich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums mit der Übergabe am 20.08.2012 auf die Klägerin übergegangen sind.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 709 S. 1, 2 ZPO.
Streitwert: 50.000 €