Nachbarklage gegen Wohnheim für Asylbewerber (Vorbescheid und Baugenehmigung); faktisches Gewerbegebiet; Anlage für soziale Zwecke; zeitliche Befristung der Genehmigung; Gebietsverträglichkeit; Gebot der Rücksichtnahme

Tenor

I. Die Klagen werden abgewiesen.

II. Die Kosten der Verfahren einschließlich der außergerichtlichen Kosten des jeweiligen Beigeladenen hat die jeweilige Klägerin zu tragen.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die jeweilige Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes Fl.Nr. ... der Gemarkung ..., das mit einem Bürogebäude und einer Halle bebaut ist. Die Klägerin hat einen Teil des Anwesens an einen Betrieb vermietet, der u.a. Schneepflüge verkauft und repariert, die an Pkw`s, Pick-Ups etc. montiert werden, der aber auch Gebrauchtwagen im Angebot hat. Der nicht vermietete Teil der baulichen Anlagen steht leer.

Der Beigeladene ist Pächter des nördlich daran angrenzenden bebauten Grundstückes Fl.Nr. ... der Gemarkung ...

Mit Formblattantrag vom 8. Juni 2011 hat der Beigeladene bei der Beklagten zum Zwecke der Nutzungsänderung des auf dem Grundstück bestehenden Bürogebäudes in ein Wohnheim für Asylbewerber einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides zu den Fragen gestellt, ob die geplante Nutzung als Wohnheim für Asylbewerber/Asylantenheim planungsrechtlich zulässig ist (Frage 1) und die geplante Nutzung als Wohnheim für Asylbewerber/Asylantenheim ohne zeitliche Beschränkung möglich ist (Frage 2).

Die Beklagte hat zu dem Vorbescheidsantrag mit Vorbescheid vom 4. Oktober 2011, Az. ..., hinsichtlich der Frage 1 festgestellt, dass unter der Voraussetzung, dass das beantragte Wohnheim für Asylbewerber hinsichtlich der Nutzung der übergangsweisen Unterbringung entspricht, das heißt, dass durch den Begriff Wohnheim nicht ein längerfristiger Verbleib vorgesehen ist, die Zustimmung unter den Bedingungen erfolgt, dass eine evtl. Genehmigung für die zu beantragende Nutzungsänderung nur auf fünf Jahre befristet erteilt wird und sichergestellt ist, dass sich hieraus keinerlei Einschränkungen für die ansässigen Betriebe ergeben. Die in dem Vorbescheidsantrag gestellte Frage 2 hat die Beklagte in dem Bescheid vom 4. Oktober 2011 mit Nein beantwortet. Gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO könnten in Gewerbegebieten Anlagen für soziale Zwecke ausnahmsweise zugelassen werden. Bei der Zulassung einer ausnahmsweisen Nutzung sei der im Gewerbegebiet zulässige Störgrad zu beachten. Die Unterbringung von Asylbewerbern in entsprechenden Wohnheimen sei nach herrschender Rechtsprechung nicht als Wohnen im herkömmlichen Sinne zu betrachten, da es sowohl an der Freiwilligkeit als auch an der Dauerhaftigkeit mangele.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 7. November 2011, eingegangen per Fernkopie bei Gericht am 7. November 2011, unter dem Az. Au 5 K 11.1606 Klage erhoben und beantragt,

den Vorbescheid der Beklagten vom 4. Oktober 2011, Az. ..., aufzuheben.

Die Klägerin hat die Klage im Verfahren Au 5 K 11.1606 mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 im Wesentlichen wie folgt begründet. Die Beklagte habe in dem Vorbescheid zu Unrecht die ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens als Anlage für soziale Zwecke nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bejaht. In dem Vorbescheid werde ausdrücklich festgestellt, dass die ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit nur unter der Voraussetzung bejaht werden könne, dass das Wohnheim für Asylbewerber hinsichtlich der Nutzung auf eine übergangsweise Unterbringung angelegt sei und nicht ein längerfristiger Verbleib vorgesehen sei. Im Freistaat Bayern verweilten Asylbewerber aber durchschnittlich zehn bis zwölf Monate in Wohnheimen, so dass keine übergangsweise Unterbringung mehr vorliege. Hinzu komme, dass es sich bei der Unterbringung von Asylbewerbern nicht um Maßnahmen der Daseinsvorsorge, sondern um die Wahrnehmung bundeseinheitlich geregelter staatlicher Aufgaben handle. Dementsprechend könnten Asylbewerberwohnheime nicht als Anlagen für soziale Zwecke eingestuft werden. Die Zulässigkeit des Vorhabens müsse vielmehr unter dem Gesichtspunkt der planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Wohnnutzung in einem Gewerbegebiet beurteilt werden. Das Wohnen in einem Gewerbegebiet sei aber nur unter den strengen Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Diese Vorgaben seien vorliegend nicht erfüllt. Die Nutzung sei gebietsunverträglich mit der Folge, dass der Klägerin ein Abwehranspruch in Form eines Gebietserhaltungsanspruches zustehe. Darüber hinaus verstoße die Nutzung gegenüber der Klägerin auch gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Von dem Vorhaben gingen Belästigungen und Störungen aus, die für die Anlieger unzumutbar seien. Durch die streitgegenständliche Nutzung komme es zu einer erhöhten Inanspruchnahme der Flächen in der Umgebung des Wohnheimes, insbesondere in Bezug auf anfallenden Müll, die Straßenreinigung etc.

Am 26. Oktober 2011 hat der Beigeladene einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Bürogebäudes zu einem Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten für Asylbewerber – befristet auf fünf Jahre – gestellt.

Diesen Bauantrag hat die Beklagte mit Bescheid vom 30. November 2011, Az. ..., nach Maßgabe der geprüften Bauvorlagen befristet bis zum 1. Dezember 2016 genehmigt.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 28. Dezember 2011, eingegangen bei Gericht am 29. Dezember 2011, unter dem Aktenzeichen Au 5 K 11.1967 bei Gericht Klage erhoben und beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 30. November 2011, Az. ..., aufzuheben.

Die Beklagte hat im Verfahren Au 5 K 11.1606 mit Schreiben vom 12. Januar 2012 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Antrages auf Klageabweisung hat die Beklagte im Schreiben vom 12. Januar 2012 im Wesentlichen folgendes vorgetragen. Das Baugrundstück und seine nähere Umgebung seien als faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO einzustufen. Für das südlich an das Baugrundstück angrenzende Grundstück der Klägerin sei im Jahr 1964 die Baugenehmigung für die Errichtung eines Verwaltungs- und Bürogebäudes zur Nutzung durch einen Großhandelsbetrieb für Auto- und Motorenteile erteilt worden sowie im Jahr 1986 eine Erweiterung um eine Lagerhalle baurechtlich genehmigt worden. Das Grundstück werde derzeit anderweitig gewerblich genutzt. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sei in dem Vorbescheid ausdrücklich unter der Voraussetzung erfolgt, dass die Nutzung als Wohnheim für Asylbewerber einer übergangsweisen Unterbringung entspreche und sich keinerlei Einschränkungen für die ansässigen Gewerbebetriebe ergäben. Die Dauer des Aufenthalts der Asylbewerber bestimme sich nach der Dauer der Asylverfahren und sei als übergangsweise anzusehen, so lang damit kein endgültiger Aufenthalt verbunden sei. Die Unterbringung von Asylbewerbern in Wohnheimen sei nicht als Wohnen im herkömmlichen Sinne zu betrachten, da es sowohl an der Freiwilligkeit des Aufenthaltes als auch an dessen Dauerhaftigkeit mangele. Die planungsrechtliche Zulässigkeit in einem Gewerbegebiet sei ausdrücklich nur unter der Voraussetzung bejaht worden, dass es sich um eine Interimslösung handele, die aufgrund der gegebenen besonderen Verhältnisse, dem erheblichen Bedarf an Unterbringungsmöglichkeiten für Asylbewerber und dem Mangel an geeigneten Grundstücken, in einem zeitlich beschränkten Rahmen geboten sei. Mit der Befristung der Zulassung auf einen Zeitraum von fünf Jahren habe man dem Umstand Rechnung getragen, dass Gewerbegebiete langfristig auch dynamischen Entwicklungen unterlägen. Die befristete Zulassung sei nicht geeignet, die Erhaltung des Gebietscharakters zu gefährden.

Die Beklagte hat im Verfahren Au 5 K 11.1967 mit Schreiben vom 20. Januar 2012 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beigeladene hat im Verfahren Au 5 K 11.1606 mit Schreiben vom 26. Januar 2012 Stellung genommen, in der er sich im Wesentlichen auf die Ausführungen der Beklagten im Schreiben vom 12. Januar 2012 bezieht.

Die Klägerin hat die Klage im Verfahren Au 5 K 11.1967 mit Schreiben vom 15. Februar 2012 im Wesentlichen wie folgt begründet. Das Wohnheim für Asylbewerber stelle als ausgesprochen wohnähnliche Nutzung keine Anlage für soziale Zwecke im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO dar. Die Voraussetzungen für ein ausnahmsweise zulässiges Wohnen in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO lägen nicht vor. Darüber hinaus verstoße die Nutzung auch gegen das Gebot der Rücksichtnahme, da von ihm Störungen und Belästigungen ausgingen, die für die Anlieger, insbesondere die Klägerin, unzumutbar seien. Da die Bewohner des Asylbewerberwohnheimes während der Dauer ihrer Unterbringung keiner beruflichen Tätigkeit nachgehen dürften, verbrächten sie ihre Zeit im direkten Umfeld des Wohnheimes sowie auf anliegenden Straßen, Parkplätzen oder sonstigen zugänglichen Flächen, wobei in unterschiedlichem Ausmaß auch erhöhter Tabak-, Alkohol- und Drogenkonsum stattfinde. Ferner entstünden in erhöhtem Maße Beeinträchtigungen der Infrastruktur in Bezug auf anfallenden Müll, die Straßenreinigung etc. Diese Nutzung stehe in einem eklatanten Widerspruch zur üblichen Nutzung eines Gewerbegebietes. Es sei bereits kurz nach dem Einzug der ersten Bewohner zu Beeinträchtigungen des Grundstückes des Klägerin gekommen. Diese habe dem Beigeladenen bereits mit Schreiben vom 24. Januar 2012 mitgeteilt, dass Müll vom Grundstück der Beigeladenen auf das Grundstück der Klägerin geworfen werde und die Bewohner des Wohnheimes das Grundstück der Klägerin beträten und sich darauf aufhielten. Zwar seien die beiden Grundstücke durch einen Zaun voneinander getrennt, das Grundstück der Klägerin könne aber durch die straßenseitige Zufahrt betreten werden. Schließlich würde durch den Stellplatzbedarf des Wohnheimes die bereits vorhandene Problematik einer unzureichenden Anzahl öffentlicher Stellplätze nochmals verschärft.

Der Beigeladene hat im Verfahren Au 5 K 11.1967 mit Schreiben vom 5. Juli 2012 Stellung genommen. Er nimmt darin im Wesentlichen Bezug auf seine Ausführungen im Verfahren Au 5 K 11.1606.

Mit Schreiben vom 12. Juli 2012 hat die Klägerin weitere Gesichtspunkte vorgetragen, die aus ihrer Sicht zur Gebietsunverträglichkeit des Vorhabens und einem Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme führen. Danach wirke die Anwesenheit der Asylbewerber auf dem Nachbargrundstück auf potentielle Kunden abschreckend. Kunden, die mit teuren Fahrzeugen vorführen, würden nicht entspannt Geschäftsabschlüsse tätigen, wenn ihre Fahrzeuge neben Asylbewerbern parkten. Der Lieferverkehr auf dem Grundstück, z.B. das Beladen offener Lkw´s, werde durch erhöhte Sicherheitsanforderungen beeinträchtigt. Handelsvertreter, die Fahrzeuge mit wertvollen Waren und Mustern mit sich führten, seien beunruhigt. Es sei bereits mehrfach zu erheblichen Belästigungen und Beeinträchtigungen gekommen, die das Einschalten der Polizei und das Erteilen von Hausverboten erforderlich gemacht hätten. Die Umstände führten zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des Grundstückes der Klägerin, ihre Mieter hätten sich diesbezüglich bereits nachhaltig bei ihr beschwert.

Der Beigeladene teilte dem Gericht mit Schreiben vom 20. September 2012 mit, man gehe davon aus, dass das Baugrundstück und seine maßgebliche Umgebung planungsrechtlich als Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO einzustufen sei. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 20. September 2012 an das Gericht die Ansicht vertreten, das Baugrundstück und seine maßgebliche Umgebung lägen in einem Industriegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 9 BauNVO. Die Beklagte geht in ihrem Schreiben an das Gericht vom 1. Oktober 2012 davon aus, dass das Baugrundstück und seine Umgebung in einem faktischen Gewerbegebiet, § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO, liegen.

Das Gericht hat am 31. Oktober 2012 in den Verfahren Au 5 K 11.1606 und Au 5 K 11.1967 einen Augenscheinstermin durchgeführt.

Am 29. November 2012 fand in den Verfahren Au 5 K 11.1606 und Au 5 K 11.1967 die mündliche Verhandlung vor Gericht statt.

Der Beigeladene hat in der mündlichen Verhandlung in den Verfahren Au 5 K 11.1606 und Au 5 K 11.1967 beantragt,

die Klagen abzuweisen.

Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten und die Gerichtsakten in den Verfahren Au 5 K 11.1606 und Au 5 K 11.1967 sowie die Niederschrift über den Augenscheinstermin und die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

Gründe

Die nach § 93 Satz 1 VwGO zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Klagen gegen den Vorbescheid der Beklagten vom 4. Oktober 2011, Az. Au 5 K 11.1606, und gegen den Baugenehmigungsbescheid der Beklagten vom 30. November 2011, Az. Au 5 K 11.1967, haben keinen Erfolg. Die Bescheide verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Die uneingeschränkt erhobene Anfechtungsklage gegen den Vorbescheid ist unzulässig, soweit sie auch auf Aufhebung der in dem Vorbescheid vom 4. Oktober 2011 mit Nein beantworteten Frage des Vorbescheidsantrages vom 8. Juni 2011, ob die geplante Nutzung ohne zeitliche Beschränkung möglich sei, zum Gegenstand hat. Insoweit fehlt es der Klägerin mangels einer rechtlichen Beschwer an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für die Klage. Ob die Klage gegen den Vorbescheid auch deshalb wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig (geworden) ist, weil nach Erlass des noch nicht bestandskräftigen Vorbescheides zwischenzeitlich die Baugenehmigung erteilt worden ist, kann dahingestellt bleiben. Es bedarf insbesondere keiner Entscheidung darüber, ob sich ein nicht bestandskräftig Vorbescheid mit Erlass der Baugenehmigung erledigt, weil die Baugenehmigung den vom Vorbescheid erfassten Teil erneut regelt bzw. regeln muss oder sich der nicht bestandskräftige Vorbescheid nicht durch eine nachfolgende Baugenehmigung erledigt, weil diese trotz fehlender Bestandskraft des Vorbescheides den Inhalt des Vorbescheides nur nachrichtlich übernimmt (vgl. hierzu BVerwG, U.v. 9.2.1995 – 4 C 23/94 – NVwZ 1995, 894; Decker in Simon/ Busse, Art. 71 Rn. 115 ff. m.w.N.). Die Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung ist ohne weiteres zulässig.

2. Die Klage gegen den Vorbescheid, soweit sie zulässig ist, und die Klage gegen die Baugenehmigung haben in der Sache keinen Erfolg.

Eine Baunachbarklage kann ohne Rücksicht auf die etwaige objektive Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit des Vorbescheides bzw. der Baugenehmigung nur dann Erfolg haben, wenn die Erteilung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die gerade auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind und wenn dieser dadurch in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise in einem schutzwürdigen Recht betroffen ist. Eine Verletzung von Nachbarrechten kann darüber hinaus wirksam geltend gemacht werden, wenn durch das Vorhaben das objektiv-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme verletzt wird, dem drittschützende Wirkung zukommen kann.

Maßgeblich ist dabei allein die Nutzung, so wie sie Gegenstand des Vorbescheides bzw. der Baugenehmigung ist. Darüber hinaus muss der Vorbescheid bzw. die Baugenehmigung für einen Erfolg der Klage gegen eine im Genehmigungsverfahren zu prüfende Vorschrift verstoßen. Auf Bauordnungsrecht beruhende Nachbarrechte können durch eine Baugenehmigung nur dann verletzt werden, wenn diese bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Letzteres ist vorliegend der Fall. Bei dem Wohnheim für Asylbewerber handelt es sich um ein Heim bzw. eine sonstige Einrichtung zur Unterbringung von Personen im Sinne des Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO und damit einen Sonderbau.

2.1 Das Wohnheim für Asylbewerber ist planungsrechtlich zulässig.

2.1.1 Das Grundstück der Klägerin und das Baugrundstück liegen nicht im Umgriff eines Bebauungsplanes. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich daher nach § 34 BauGB.

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

Das Gericht ist unter Berücksichtigung der Angaben der Beteiligten und auf der Grundlage der in dem gerichtlichen Augenscheinstermin getroffenen Feststellungen zu dem Ergebnis gelangt, dass die bauplanungsrechtlich maßgebliche nähere Umgebung des Baugrundstückes als Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO einzustufen ist. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Allgemein zulässig sind in Gewerbegebieten nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, nach § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Tankstellen und nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO Anlagen für sportliche Zwecke. Im Bereich zwischen der Einmündung der „...straße“ in die „... Straße“ im Norden und der Einmündung der „...straße“ in die „...“ im Süden, finden sich beidseits der“ „...straße“ sämtliche der oben genannten, in Gewerbegebieten allgemein zulässigen Nutzungsarten. Von Norden beginnend handelt es sich dabei im Einzelnen um eine Sparkasse auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen Elektrofachmarkt auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., ein großes produzierendes Gewerbe auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., eine Schreinerei auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., das Studentenwerk auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen Betriebshof der Stadtwerke auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., ein Umspannwerk auf den Grundstücken Fl.Nr. ... und ..., eine Kfz-Niederlassung (Verkauf, Werkstatt) auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., die gewerbliche Nutzung der Klägerin (Verkauf/Reparatur/Montage von Schneepflügen und ähnliches), eine weitere gewerbliche Nutzung (Büro/Lager/Produktion) auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen Getränkemarkt sowie einen Bio-Lebensmittelmarkt auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen Elektrofachhandel auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., eine Bowling-Bahn und eine Spielhalle auf den Grundstücken Fl.Nr. ... und ..., einen Lebensmittelmarkt auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen gewerblichen Betrieb (Parkettbörse/Vertrieb) auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen gewerblichen Betrieb (Produktion und Vertrieb von Hubgeräten, Rädern etc.) auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., ein Schuh-Center auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., einen Drogeriemarkt auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., ein Geschäft für Bürobedarf und Büromöbel auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., eine Spielhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., ein Schnellrestaurant auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., eine Tankstelle auf dem Grundstück Fl.Nr. ... und einen Baustoffhandel auf dem Grundstück Fl.Nr. ... Danach ist die beidseits an die „...straße“ angrenzende Bebauung durchgehend von Nutzungsarten geprägt, die typischerweise in einem Gewerbegebiet zu finden sind und die – ausgenommen die beiden Spielhallen, die in dem faktischen Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 BauNVO lediglich ausnahmsweise zulässig sind – nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BauNVO allgemein zulässig sind.

2.1.2 Die Klägerin kann sich nicht auf einen Abwehranspruch in der Ausprägung eines drittschützenden Gebietserhaltungsanspruches berufen.

Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung haben grundsätzlich nachbarschützende Funktion (BVerwG, U.v. 16.9.1993 – 4 C 28/91 – DVBl. 1994, 284 ff.). Das gilt auch für die Art der baulichen Nutzung in dem hier vorliegenden faktischen Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Der Abwehranspruch des Nachbarn auf Bewahrung der Gebietsart wird dabei grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsart unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebietes eingeleitet wird. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstückes in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen (vgl. BVerwG, U.v. 16.9.1993 a.a.O.). Der Nachbarschutz in Form des Gebietserhaltungsanspruches geht dabei weiter als der Schutz aus dem in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO verankerten Rücksichtnahmegebot. Letzterer setzt voraus, dass der Nachbar in unzumutbarer Weise konkret in schutzwürdigen Interessen betroffen wird. Auf die Bewahrung der Gebietsart hat der Nachbar einen Anspruch jedoch auch dann, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung des Nachbarn führt (vgl. BVerwG, B.v. 11.4.1996 – 4 B 51/96 – NVwZ-RR 1997, 463; BVerwG, B.v.9.10.1991 – 4 B 137.91 – juris).

Aus dem Umfang des materiellen Anspruchs des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart, der darauf gerichtet ist, Vorhaben zu verhindern, die weder allgemein noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind, ergibt sich, dass eine Verletzung nachbarlicher Rechte nur vorliegen kann, wenn auch die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben sind. Das gilt auch dann, wenn eine Ausnahme in dem angefochtenen Vorbescheid bzw. dem angefochtenen Baugenehmigungsbescheid – wie im vorliegenden Fall – nicht ausdrücklich ausgesprochen worden ist. Eine Verletzung von Nachbarrechten kann nur vorliegen, wenn die Voraussetzungen der ausnahmsweisen Zulässigkeit des Vorhabens nicht gegeben sind. Das ergibt sich aus dem Umfang des materiellen Anspruches des Nachbarn auf Wahrung der Gebietsart. Dieser ist darauf gerichtet, Vorhaben zu verhindern, die weder regelmäßig noch ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässig sind. Weiter kann der Nachbaranspruch daher auch nicht gegenüber einem Vorbescheid oder einer Genehmigung gehen, die diese Unterscheidung nicht ausdrücklich vornimmt (vgl. BayVGH, B.v. 30.4.2008 – 15 ZB 07.2914 – juris Rn. 10).

Asylbewerberunterkünfte sind regelmäßig Anlagen für soziale Zwecke im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und damit weder Wohngebäude noch Beherbergungsbetriebe (vgl. BayVGH, U.v. 13.9.2012 – 2 B 12.109 – juris Rn. 25). Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes gekennzeichnet (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 – NVwZ 1996, 893). Die Annahme einer Wohnnutzung scheitert deshalb bereits daran, dass sich die Asylbewerber in der Gemeinschaftsunterkunft nicht freiwillig aufhalten. Asylbewerber, die nicht bzw. nicht mehr verpflichtet sind, sich in einer Aufnahmeeinrichtung aufzuhalten, sind nämlich grundsätzlich bis zum Abschluss des Asylverfahrens verpflichtet, ihren Aufenthalt in der Gemeinschaftsunterkunft zu nehmen, der sie vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge zugewiesen worden sind. Wegen der fehlenden Freiwilligkeit des Aufenthaltes handelt es sich nicht um eine Beherbergung im Sinne der Baunutzungsverordnung. Darüber hinaus ergibt sich der Heimcharakter der Gemeinschaftsunterkunft auch daraus, dass keine der Wohneinheiten über ein eigenes Bad bzw. eine eigene Küche verfügt, sondern ausschließlich Gemeinschaftsküchen und zentrale sanitäre Anlagen vorhanden sind (vgl. BayVGH, B.v. 15.5.2003 – 25 CE 03.781 – juris Rn. 2; NdsOVG, U.v. 31.7.1996 – 6 L 7466/94 – juris Rn. 5; NdsOVG, B.v. 25.3.1993 – 6 M 1207/93 – juris Rn. 10). Des Weiteren handelt es sich auch deshalb nicht um eine Wohnnutzung im Sinne der Baunutzungsverordnung, weil die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft nicht auf ein dauerhaftes Wohnen angelegt ist (vgl. BayVGH, U.v. 13.9.2012 a.a.O. Rn. 25). Im Übrigen dient sie der menschenwürdigen Unterbringung und Existenzsicherung der Asylbewerber und ist auch deshalb als Anlage für soziale Zwecke im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO einzustufen (vgl. VGH BW, B.v. 25.6.1993 – 3 S 1227/93 – juris Rn. 25).

Die Nutzung ist auch ausnahmefähig nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 31 Abs. 1 BauGB.

Eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO wäre wegen Gebietsunverträglichkeit dann nicht zulässig, wenn das Wohnheim für Asylbewerber den Gebietscharakter des faktischen Gewerbegebietes gefährdete. Das wäre der Fall, wenn das Vorhaben aufgrund seiner typischen Nutzungsweise in einem faktischen Gewerbegebiet störend wirkte. Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt nicht nur die allgemeine Zulässigkeit, sondern erst recht die in der Baunutzungsverordnung jeweils geregelten Ausnahmetatbestände. Zwischen der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstyps und den jeweils in der Baunutzungsverordnung geregelten Ausnahmetatbeständen besteht ein gewollter funktionaler Zusammenhang. Das bedeutet, dass die in der Baunutzungsverordnung geregelte allgemeine Zweckbestimmung auch für die Auslegung und Anwendung der geregelten Ausnahmetatbestände maßgeblich ist. Gebietsverträglich ist eine Nutzung dann, wenn sie überhaupt, also gerade unabhängig vom Einzelfall, mit der Eigenart des Baugebietes verträglich ist (vgl. BVerwG, U.v. 21.3.2002 – 4 C 1/02 – BVerwGE 116, 155). Darüber hinaus schränkt § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, nach dem die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen, die Zulässigkeit von Vorhaben, die nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 31 Abs. 2 BauGB analog im Wege einer Ausnahme zugelassen werden können, im Einzelfall ein (vgl. BVerwG, U.v. 25.1.2007 – 4 C 1.06 – Rn. 10 BVerwGE 128, 118).

Im vorliegenden Fall ist die streitgegenständliche Nutzung des Gebäudes als Wohnheim für Asylbewerber im Ergebnis sowohl im Hinblick auf das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit als auch unter Berücksichtigung der einschränkenden Funktion des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ausnahmefähig. Das ergibt sich ungeachtet der Frage, ob auch die unbefristete, dauerhafte Nutzung gebietsverträglich bzw. mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO vereinbar wäre, im vorliegenden Fall jedenfalls daraus, dass die Beklagte die Nutzungsänderungsgenehmigung auf einen Zeitraum von fünf Jahren befristet hat. Durch diese Befristung wird ausreichend gewährleistet, dass der Gebietscharakter unter dem Gesichtspunkt der Gebietsverträglichkeit bzw. der Zweckbestimmung des Gewerbegebietes in dem rechtlich gebotenen Umfang erhalten bleibt und gerade im Hinblick auf die nur vorübergehende Nutzung als Wohnheim für Asylbewerber keine erhebliche nachteilige Veränderung für die vorhandenen gewerblichen Betriebe erfährt (vgl. NdsOVG, B.v. 25.3.1993 – 6 M 1207/93 – Rn. 13 NVwZ-RR 1993, 532; VGH BW, B.v. 17.7.1992 – 8 S 1621/92 – DÖV 1993, 257).

2.1.3 Die Nutzung als Wohnheim für Asylbewerber verstößt auch nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ist eine bauliche Anlage im Einzelfall auch unzulässig, wenn von ihr Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.

Diese Störungen müssen aber eine bodenrechtliche Relevanz besitzen. Anderweitige Belästigungen sind grundsätzlich nicht Gegenstand der Prüfung im Rahmen einer Baunachbarklage. Soweit die Klägerin vorbringt, dass im direkten Umfeld des Asylbewerberwohnheimes sowie auf den anliegenden Straßen, Parkplätzen und sonstigen frei zugänglichen Flächen in erhöhtem Ausmaße Tabak-, Alkohol- und Drogenkonsum stattfinde, hat sie dies ebenso wie die Behauptung, Asylbewerber hätten auf das Grundstück der Klägerin Müll geworfen, ausreichend substantiiert bzw. durch konkrete Fälle, z.B. in Form wiederholter Anzeigen bei der Polizei bzw. schriftlicher Beschwerden beim Betreiber der Gemeinschaftsunterkunft, der Regierung von ..., nicht näher belegt. Gleiches gilt für die Behauptung der Klägerin, Asylbewerber hielten sich immer wieder unberechtigt auf dem von der Straße aus frei zugänglichen Grundstück der Klägerin auf, störten dadurch die Kunden und Mitarbeiter der gewerblichen Mieter des Grundstückes und beeinträchtigten geschäftliche Interessen, weil Lieferanten und Kunden beunruhigt würden. Dem Gericht liegen insoweit keine ausreichend nachprüfbaren Unterlagen z.B. in Form schriftlicher Beschwerden oder Anzeigen bei der Polizei vor. Ungeachtet dessen, handelt es sich bei den behaupteten Störungen auch nicht um Vorgänge mit bodenrechtlicher Relevanz. Die behaupteten Konfliktsituationen und deren Auswirkungen sind in erster Linie mit den Mitteln des Sicherheitsrechts zu lösen. Bei Verletzungen der Rechtsordnung müssen primär bestimmte Personen als Verhaltensstörer in Anspruch genommen werden (vgl. BayVGH, U.v. 13.9.2012 a.a.O.; NdsOVG, B.v. 25.3.1993 a.a.O.; NdsOVG, B.v. 27.8.1992 – 10 B 3439/92 – NVwZ 1993, 279). Soweit sich die Klägerin auf eine Wertminderung ihres Grundstückes beruft, kommt ein Abwehranspruch nur in Betracht, wenn die Wertminderung die Folge einer den Betroffenen unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes ist. Hierfür haben sich auch unter Berücksichtigung des Vortrags der Klägerin aber keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte ergeben.

3. Es liegen auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass die Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften, auf die sich die Klägerin berufen könnte, verstößt.

4. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass weder die Klage gegen den Vorbescheid, Az. Au 5 K 11.1606, noch die Klage gegen die Baugenehmigung, Az. Au 5 K 11.1967, Erfolg haben konnten.

Die Kostenentscheidung beruht in den zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Verfahren auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind in den zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Verfahren nach § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, da der Beigeladene jeweils einen Antrag auf Klageabweisung gestellt und sich damit am Prozesskostenrisiko beteiligt hat.

Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird bis zur Verbindung der Verfahren zur gemeinsamen Entscheidung für das Verfahren Au 5 K 11.1606 auf 7.500,-- EUR und für das Verfahren Au 5 K 11.1967 auf 7.500,-- EUR und für den Zeitraum nach der Verbindung der Verfahren zur gemeinsamen Entscheidung auf 15.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung von Nr. II. 9.7.1 der Empfehlungen des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.