Tenor

I. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamtes … vom 23. Februar 2009 verpflichtet, über die Anträge der Kläger vom 23. Oktober 2006 bzw. 14. Februar 2007 auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zur Hälfte zu tragen, die andere Hälfte tragen die Kläger gesamtschuldnerisch.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Kostengläubiger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostenschuldner vorher Sicherheit in gleicher Höher leistet.

Tatbestand

Streitgegenstand ist der Bescheid des Landratsamtes … vom 23. Februar 2009, mit dem der Antrag der Kläger auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch eines Baudenkmals abgelehnt wird.

Am 23. Oktober 2006 beantragten die Kläger den Abbruch des Gebäudes auf den Grundstücken Fl.Nr. …/4 und …/5 der Gemarkung … a. d. … in …. Das Landesamt für Denkmalpflege kam im Rahmen seiner Beteiligung zum Ergebnis, dass es sich bei dem Baudenkmal um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus des 19. Jahrhunderts handle. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien augenscheinlich weitgehend erhalten und seien in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Das Gebäude sei somit zweifelsfrei ein Baudenkmal und sanierungswürdig. Der gute Gesamtzustand spreche zudem für die künftige Sanierungsfähigkeit und Erhaltung der Denkmaleigenschaft.

Das Landratsamt … teilte den Klägern mit Schreiben vom 18. Januar 2007 mit, dass dem Abbruch nicht zugestimmt werde. Die Kläger regten einen gemeinsamen Besichtigungstermin an, in dem geprüft werden solle, inwieweit ein Baudenkmal überhaupt noch gegeben sei. Das Gebäude entspreche nicht dem heutigen Lebensstandard. Die Wirtschaftlichkeit sei nicht gegeben. Nach einer Begehung des Gebäudes im Inneren sowie dessen Inaugenscheinnahme von außen am 28. Februar 2008 bestätigte das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege seine bereits geäußerte Einschätzung. Gegen einen Abbruch des Baudenkmals, an dessen denkmalpflegerischer Erhaltungsfähigkeit keine Zweifel bestünden, müssten nach wie vor gravierende denkmalpflegerische Bedenken vorgebracht werden.

Nachdem der Kläger um einen förmlichen Ablehnungsbescheid gebeten hatte, erließ das Landratsamt … am 23. Februar 2009 den streitgegenständlichen Bescheid und lehnte den Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch eines Baudenkmals auf den Grundstücken Fl.Nr. …/4 und …/5 der Gemarkung … a. d. … in … ab. Nach der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege sei das Gebäude nicht nur sanierungsfähig, sondern auch sanierungswürdig. Der Schutz von Baudenkmälern sei ein legitimes gesetzgeberisches Anliegen, die Denkmalpflege eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang, die einschränkende Regelungen rechtfertige. Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals könne nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers des Gebäudes Rechnung getragen werden, dessen Eigentum einer gesteigerten Sozialbindung unterliege. Durch die in Art. 4 Denkmalschutzgesetz (DSchG) vorgesehenen Maßnahmen sei die Erhaltung des Baudenkmals unabhängig von der subjektiven Leistungsfähigkeit des Eigentümers sichergestellt, notfalls durch Inanspruchnahme des hierfür und für Entschädigungen bei enteignenden Maßnahmen geschaffenen Entschädigungsfonds. Feststellbare Bauschäden lägen zwar vor, jedoch in einem so reduzierten Umfang, dass eine Sanierung keine größeren Probleme aufwerfe.

Am 9. März 2009 ließen die Kläger durch ihren Bevollmächtigten Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München erheben. Mit Schriftsatz vom 19. März 2009 beantragte der Bevollmächtigte der Kläger:

Der Beklagte wird verpflichtet, den Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes auf den Grundstücken Fl.Nr. …/4 und …/5 der Gemarkung Stein a. d. … zu erteilen,

hilfsweise:

Der Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag neu zu entscheiden.

Zur Begründung der Klage berufen sich die Kläger auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 2. März 1999 und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. September 2007. Danach müsse im Falle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für die Denkmaleigentümer die Abbrucherlaubnis erteilt werden. Ob ein Denkmal sich selbst trage, sei mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden. Die Kläger hätten aufgrund ihrer Mitwirkungspflicht bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Gutachten durch die anerkannte Bausachverständige für Denkmalpflege, Frau Dipl.-Ing. … erstellen lassen. Nach diesem Gutachten seien Sanierungskosten in der Größenordnung von ca. 1.000.000,-- EUR aufzuwenden, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu bringen. Bei der nach der Rechtsprechung erforderlichen Berücksichtigung der Finanzierungskosten der Sanierung, der Bewirtschaftungskosten und den voraussichtlichen Mieteinnahmen ergebe sich eine erhebliche Unterdeckung. Sanierungskosten in einer Höhe von 1.137.000,-- EUR stünden Mieteinnahmen von maximal 11.979,-- EUR p.a. gegenüber. Selbst wenn man bei der Finanzierung einen Zuschuss durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege in Höhe von 655.200,-- EUR unterstelle, der dem denkmalpflegerischen Mehraufwand entspreche, ergebe sich allein aus der Verzinsung des Eigenaufwandes und einer zweiprozentigen Darlehenstilgung ein jährlicher Betrag von 46.211,82 EUR.

Das Landratsamt … nahm mit Schreiben vom 30. September 2009 Stellung und beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Prüfung der Zumutbarkeit durch die Untere Denkmalschutzbehörde habe nur zu erfolgen, wenn sich der Eigentümer auf eine bestimmte denkmalrechtliche Nutzung mit oder ohne bauliche Veränderungen festlege. Werde allein die Beseitigung des Baudenkmals begehrt, so bestehe kein Anlass für eine eingehende Zumutbarkeitsprüfung. Somit sei auch im Ablehnungsbescheid nicht auf eine Zumutbarkeitsprüfung einzugehen gewesen. Erst durch das Gutachten der Bausachverständigen seien die Kläger ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen. Zur Wirtschaftlichkeitsberechnung sei anzumerken, dass die Kosten für eine denkmalgerechte Sanierung in keiner Weise den ortsüblichen Kostengrößen entsprächen. Aus Sicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege seien maximal 2.500,-- EUR pro Quadratmeter für eine aufwändige Denkmalinstandsetzung zu veranschlagen. Für die Gesamtinstandsetzung des oben genannten Baudenkmals seien daher Gesamtkosten in Höhe von 412.500,-- EUR zu berücksichtigen. Von diesen Kosten seien Folgekosten von unterlassenem Bauunterhalt durch den Eigentümer und seine Rechtsvorgänger, bau- und sicherheitsrechtlich veranlasste Kosten, mögliche Steuervorteile sowie mögliche Zuwendungen abzuziehen. Es ergäben sich Basiskosten von minus 14.875,-- EUR (anteiliger Gewinn). Das Landesamt für Denkmalpflege erkläre sich verbindlich dazu bereit, in jedem Fall den nach der vorzunehmenden Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlichen Gesamtförderbetrag in Höhe von 58.125,-- EUR abzudecken. Zusammenfassend sei nach der vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst vorgegebenen Berechnungsvorgabe erneut festzuhalten, dass durch den Vollzug des Denkmalschutzgesetzes keine verfassungswidrige Beeinträchtigung der Eigentümer entstehe.

Die Bevollmächtigten der Kläger erwiderten nochmals mit Schreiben vom 9. November 2009. Auf den Inhalt des Schriftsatzes wird Bezug genommen.

In der mündlichen Verhandlung vom 24. November 2009 wiederholten die Parteien ihre bereits schriftsätzlich gestellten Anträge.

Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten und die Gerichtsakten verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage ist im Hilfsantrag begründet, im Hauptantrag unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis, über den Antrag auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis hat das Landratsamt … erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichtes zu entscheiden (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DSchG bedarf der Erlaubnis, wer Baudenkmäler beseitigen will. An der Denkmaleigenschaft des Gebäudes im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Satz 1 DSchG bestehen nach dem Vorbringen der Beteiligten keine Zweifel.

Die Erlaubnis kann im Fall des Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DSchG versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG). Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinne von Art. 6 Abs. 2 DSchG, die einem Abbruch und damit einer Vernichtung des Denkmals entgegenstehen, sind gegeben. Nach der Auffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Urteil vom 27.9.2007, BayVBl. 2008, 141) liegen gewichtige Gründe nicht nur dann vor, wenn das Baudenkmal eine - im Vergleich mit der allgemein für die Begründung der Denkmaleigenschaft maßgebenden - gesteigerte Bedeutung hat. Die gewichtigen Gründe ergeben sich vielmehr in erster Linie aus der Bedeutung, auf der die Denkmaleigenschaft beruht. Im Rahmen des Klageverfahrens sind keine Erkenntnisse zu Tage getreten, welche die denkmalschützerische Bedeutung des Gebäudes der Kläger in Frage stellen würden. Der Begründung des Landratsamtes …, wonach sich die gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes bereits aus der Eintragung des Gebäudes in die Denkmaltopographie ergeben, ist nicht zu widersprechen. Der Erhaltungszustand des Gebäudes steht nicht in Widerspruch zu den gewichtigen Gründen des Denkmalschutzes. Trotz vorhandener baulicher Mängel hat sich die historische Struktur des Gebäudes bis heute erhalten. Das Gebäude befindet sich in keinem ruinösen Bauzustand und ist auch nach der Auffassung der Sachverständigen der Kläger sanierungsfähig. Die Sachverständige der Kläger hat in ihrem Gutachten zwar dargelegt, dass verschiedene Bauteile durch andere Bauteile ersetzt wurden, so dass sich das Haus als „Sammelsurium aus alten, historischen aber nicht bauzeitlichen Bauteilen, die von überall her zusammengetragen wurden, um alte, bereits verfaulte Bauteile zu ersetzen“, darstellt. Bei der Entscheidung darüber, ob gewichtige Gründe des Denkmalschutzes die beabsichtigte Veränderung des Baudenkmales nicht zulassen, kommt es aber nicht darauf an, ob der bisherige Zustand denkmalschutzrechtlich befriedigt (BayVGH, BayVBl. 1982, 278).

Bei der im Rahmen des Art. 6 Abs. 2 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung ist hinsichtlich der Gründe für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abzustellen, d.h. zwischen der Wertigkeit des Denkmals, der Bedeutungskategorie und dem spezifischen öffentlichen Erhaltungsinteresse einerseits und der geplanten Maßnahme andererseits muss eine Relation gebildet werden. Die Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG darf nur versagt werden, wenn gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen. Wegen der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 2. März 1999 (1 BvL 7/91, BayVBl. 2000, 588) muss die Regelung in Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eine Modifizierung erfahren, damit sie den Anforderungen des Art. 14 GG genügt. Nach dem Bundesverfassungsgericht ist grundsätzlich davon auszugehen, dass durch ein Beseitigungsverbot im Denkmalschutzrecht die bestehende Nutzung eines Baudenkmals nicht eingeschränkt wird und der Eigentümer es hinnehmen muss, wenn ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht und die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung dem Eigentümer nicht mehr zumutbar ist. Ein denkmalschutzrechtliches Beseitigungsverbot muss daher Vorkehrungen zur Vermeidung derartiger Eigentumsbeschränkungen enthalten. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat eine verfassungskonforme Auslegung des Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG dahingehend vorgenommen, dass die Prüfung, ob dem Denkmaleigentümer die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes mit den Erhaltungs- und Nutzungspflichten gem. Art. 4 und 5 DSchG auch in wirtschaftlicher Hinsicht zuzumuten ist, zumindest dem Grunde nach im Erlaubnisverfahren zu erfolgen hat und im Falle der Unzumutbarkeit die Erlaubnis erteilt werden muss (U. v. 27.9.2007, a.a.O.). Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG verlange eine Ermessensentscheidung auf der Grundlage einer Abwägung der von dem Vorhaben berührten Belange. Sei dem für Denkmalpflege aufgeschlossenen Eigentümer, auf den bei der Zumutbarkeitsprüfung abzustellen sei, die unveränderte Erhaltung des Baudenkmals nicht zuzumuten, so bestehe kein Ermessensspielraum. In diesem Fall müsse dem Antrag entsprochen werden, weil die Versagung der Erlaubnis unverhältnismäßig wäre. Im Rahmen der nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG erforderlichen Ermessensentscheidung ist also eine Zumutbarkeitsprüfung vorzunehmen.

Ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis besteht nicht. Dies setzte voraus, dass eine Unzumutbarkeit für den Denkmaleigentümer im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vorläge. Diese Unzumutbarkeit ist durch die vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht belegt. Nach den derzeit dem Gericht vorliegenden Angaben der Beteiligten zu den in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellenden Kalkulationsposten lässt sich eine verlässliche Aussage dahingehend, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zumutbar ist, nicht treffen.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Entscheidung über den Antrag auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis als ermessensfehlerhaft. Der Beklagte hat die für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechenden gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes nicht in ausreichendem Maße mit den für den Abbruch sprechenden Interessen der Kläger abgewogen. Mangels Vorliegens einer den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entsprechenden Wirtschaftlichkeitsberechnung konnte der Beklagte über den Antrag der Kläger nicht fehlerfrei entscheiden, weil die in die Ermessensentscheidung einzustellenden Belange nicht zutreffend und vollständig ermittelt worden sind.

Für die Zumutbarkeitsprüfung ist ausschlaggebend, ob sich das Denkmal „selbst trägt“ (OVG NRW v. 15.8.1997, Az. 7 A 133/95, juris). Dies ist anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden. Bei der erforderlichen Berechnung sind die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten und die voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. der Gebrauchswert des Denkmals sowie bewilligte oder verbindlich in Aussicht gestellte Zuschüsse und Steuervergünstigungen, die sich je nach den Einkommensverhältnissen unterschiedlich auswirken, gegenüberzustellen (BayVGH vom 27.9.2007, a.a.O.).

Im vorliegenden Fall ist die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Einzelnen zu prüfen, weil die Kläger eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einer beabsichtigten Wohnnutzung des denkmalgeschützten Gebäudes vorgelegt haben und damit ihrer Mitwirkungspflicht aus Art. 4 und 5 DSchG im Ansatz nachgekommen sind. Der Beklagte ist der von den Klägern vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung entgegengetreten. Das Zahlenmaterial, das beide Parteien vorgelegt haben, stellt jedoch keine tragfähige Basis dar, um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit und damit die in eine Ermessensabwägung einzustellenden Eigentümerbelange abschließend beurteilen zu können.

Das Bayerische Denkmalschutzgesetz enthält im Gegensatz zu anderen Landesdenkmalschutzgesetzen (§ 7 Denkmalschutzgesetz Thüringen, § 10 Denkmalschutzgesetz Sachsen-Anhalt, § 7 Denkmalschutzgesetz Saarland, § 7 Denkmalschutzgesetz NRW, § 7 Denkmalschutzgesetz Niedersachsen u. § 7 Denkmalschutzgesetz Brandenburg) keine Regelung dahingehend, wann der Erhaltungsaufwand als unzumutbar zu qualifizieren ist bzw. wie die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen ist. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 27. September 2007 lediglich vorgegeben, dass bei der erforderlichen Berechnung vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten, die voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. der Gebrauchswert des Denkmals sowie bewilligte oder verbindlich in Aussicht gestellte Zuschüssen und Steuervergünstigungen, die sich je nach den Einkommensverhältnissen unterschiedlich auswirken, gegenüberzustellen sind. Das Bayerische Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst hat den Unteren Denkmalschutzbehörden mit Schreiben vom 14. Januar 2009, Az. 4 B-K 5111.0.12 C/31828 (07) ein Schema für die Wirtschaftlichkeitsberechnung und Vorgaben zur Beiführung der Zumutbarkeit bzw. der Berücksichtigung zusätzlicher Umstände an die Hand gegeben.

Welche Kriterien bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen sind, ergibt sich zunächst aus den verfassungsrechtlichen Vorgaben. Art. 14 GG verlangt, dass ein Denkmal auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Erhaltungspflicht noch einen Nutzen für den Eigentümer hat. Aus Art. 14 GG resultiert damit unmittelbar, dass die Erhaltungsaufwändungen dem Gebrauchswert gegenüberzustellen sind. Auch Inhalts- und Schrankenbestimmungen, die für sich genommen unzumutbar sind, aber vom Gesetzgeber mit Ausgleichsnormen verbunden sind, können ausnahmsweise mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang stehen. Insofern sind staatliche Zuschüsse, soweit sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, als auch Steuervergünstigungen im Rahmen der Entscheidung nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG zu berücksichtigen. Über diese Kriterien hinaus lassen sich der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu einer mit Art. 14 GG in Einklang stehenden Anwendung der Vorschriften für die Beseitigung von Denkmälern keine weiteren Anhaltspunkte entnehmen.

Für die Durchführung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Zumutbarkeit nach den für das Denkmalschutzrecht maßgebenden Anforderungen sind in der Rechtsprechung im Nachgang zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bestimmte Grundsätze entwickelt worden (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, Az. 2 B 3.06, NVwZ-RR 2009, 192; OVG Hamburg v. 12.12.2007, Az. 2 BV 10/02, BauR 2008, 1435; OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, Az. 2 L 23/02, juris, OVG Niedersachsen v. 24.3.2003, Az. 1 L 601/97, juris, OVG Niedersachsen v. 13.3.2002, Az. 1 L 433/0, BauR 2002, 1750). Zu berücksichtigen ist bei der Heranziehung dieser Entscheidungen für ein - auch im bayerischen Landesrecht - anwendbares Schema für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, dass diese Entscheidungen teilweise auf landesrechtlichen Denkmalschutzbestimmungen beruhen, die die Kriterien für eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit zumindest in allgemeiner Form regeln.

Der Zeitraum für den die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen ist, hat sich an dem Zeitraum zu orientieren, in dem nach § 7 i EStG erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern geltend gemacht werden können. Dies ergibt sich daraus, dass steuerliche Vergünstigungen für Baudenkmäler den aus der Baudenkmaleigenschaft resultierenden Erhaltungsaufwand mindern. Nach § 7 i EStG können derzeit acht Jahre lang 9% und vier Jahre lang 7% der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind, abgesetzt werden (so auch OVG Hamburg v. 12.12.2007, a.a.O.).

Bei den Erhaltungskosten sind die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten anzusetzen (BayVGH v. 27.9.2007, a.a.O.). Die Höhe der Investitions- bzw. Sanierungskosten ist objektiv-objektbezogen zu ermitteln, weil dem Denkmaleigentümer nicht angesonnen werden darf, aus eigenem Vermögen Mittel zur Sanierung aufzubringen und deshalb von einer 100%igen Finanzierung der Sanierungskosten ausgegangen werden muss (VGH Baden-Württemberg v. 11.11.1999, Az. 1 S 413/99, juris). Ein Einsatz des übrigen Vermögens des Denkmaleigentümers ist mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar. Als Sanierungskosten sind nur die Finanzierungskosten für das jeweilige Bankdarlehen anzusetzen ist (OVG Berlin-Brandenburg, v. 17.9.2008, a.a.O.). Tilgungskosten für den Bankkredit sind bei den Finanzierungskosten nicht zu berücksichtigen, weil durch die Sanierung ein Gebäudemehrwert entsteht, der in etwa den aufgewendeten Sanierungskosten entspricht (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.). Gegebenenfalls ist zwischen den Fremdkapitalzinsen für den denkmalschutzrechtlichen Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwand und denen für den Modernisierungsaufwand zu differenzieren. Dies ist jedoch nur dann veranlasst, wenn das Gebäude ohne eine Modernisierung nutzbar ist (OVG Hamburg v. 12.12.2007, a.a.O.).

Abzuziehen sind vom Sanierungsaufwand die bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüsse, weil diese den Sanierungsaufwand mindern.

Bezüglich des vom Landratsamt vorgenommenen Abzugs für Kosten und Folgekosten von unterlassenem Bauunterhalt in Höhe von 50.000,-- EUR ist darauf hinzuweisen, dass ein solcher Abzug in den Landesdenkmalschutzgesetzen von Thüringen (§ 7 Abs. 1 Satz 3), Sachsen-Anhalt (§ 10 Abs. 5 Satz 2), Saarland (§ 7 Abs. 1 Satz 4), Nordrhein-Westfalen (§ 7 Abs. 1 Satz 3), Niedersachsen (§ 7 Abs. 3 Satz 3) und Brandenburg (§ 7 Abs. 5 Satz 2) ausdrücklich vorgesehen ist. Eine solche ausdrückliche Regelung fehlt im bayerischen Denkmalschutzgesetz. Soweit daher in der Rechtsprechung Abschläge von Investitionskosten wegen eines Instandhaltungsrückstaus anerkannt werden (OVG Sachsen-Anhalt v. 22.2.2005, a.a.O., OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.), ist dies den jeweiligen landesgesetzlichen Regelungen geschuldet. Das Bayerische Denkmalschutzgesetz sieht zwar in Art. 4 Abs. 1 DSchG ebenfalls eine Instandhaltungspflicht für die Eigentümer von Baudenkmälern vor. Diese steht aber unter der Einschränkung der Zumutbarkeit für den jeweiligen Eigentümer. Für ein etwaiges Ansetzen von unterlassenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen ist daher auf den jeweiligen Denkmaleigentümer (und nicht etwa auf den Rechtsvorgänger) und auf die Zumutbarkeit abzustellen. Ein Abzug von Kosten von unterlassenem Bauunterhalt ohne Zumutbarkeitsprüfung widerspricht der gesetzlichen Regelung in Art. 4 Abs. 1 DSchG. Auch bleibt in den Vorgaben für die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst ungeklärt, worin sich die Kosten für den unterlassenen Bauunterhalt von den bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten unterscheiden.

Zum Abzug von sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten ist Folgendes auszuführen: Das Landratsamt … geht davon aus, dass als Sanierungsaufwand nur der sogenannte denkmalpflegerische Mehraufwand anzusetzen ist. Das heißt, diejenigen Instandhaltungskosten, die von jedem Hauseigentümer aufgewendet werden müssen, sind nach Auffassung des Landratsamtes im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsprüfung nicht zu berücksichtigen. Dieser Gedanke beruht darauf, dass ein Eigentümer grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich ist. Soweit das Bauordnungsrecht Eingriffsbefugnisse für Anordnungen schafft, die die Sicherheit von baulichen Anlagen betreffen, stellen diese bauordnungsrechtlichen Bestimmungen für sich genommen wiederum eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar (BVerwG vom 11.4.1989, NJW 1989, 2637). Dies gilt jedoch nur für Anordnungen, die auf Art. 54 Abs. 4 BayBO beruhen, also nur für Anordnungen, die zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig sind, für so genannte bausicherheitsrechtliche Anordnungen. Soweit es um die Instandhaltung von baulichen Anlagen geht, ist die baurechtliche Befugnisnorm Art. 54 Abs. 2 BayBO.Diese Norm verleiht den Behörden die Befugnis zu Anordnungen zur vorschriftsmäßigen Instandhaltung baulicher Anlagen; dies können z.B. Anordnungen von Maßnahmen zur Gewährleistung der Standsicherheit sein, auch wenn keine akute Gefahr besteht, zur Wiederherstellung von beschädigten Putzteilen, zur Erhaltung der ursprünglichen Gestaltungselemente oder von Maßnahmen zur Gewährleistung des Witterungsschutzes bei schadhaften Dacheindeckungen usw. Die Vorschrift des Art. 54 Abs. 2 BayBO wird für Baudenkmäler durch Art. 4 Abs. 2 DSchG verdrängt (Simon/Busse, Komm. zur BayBO, Art. 54 RdNr. 37). Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung bedeutet dies, dass von den Sanierungskosten für das Baudenkmal nicht generell baurechtlich veranlasste Kosten, die entstünden, wenn eine Anordnung nach Art. 54 Abs. 2 BayBO hätte ergehen können, abgezogen werden dürfen, sondern nur insoweit, als sie nach Art. 4 Abs. 2 DSchG zumutbar sind. Bausicherheitsrechtliche Kosten, die durch Anordnungen nach Art. 54 Abs.4 BayBO entstünden, werden vom Sanierungsaufwand, der in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen ist, abgezogen, weil diese Kosten vom Gebäudeeigentümer unabhängig von seiner finanziellen Situation stets zu tragen sind. Die sonstigen Kosten für die Instandhaltung sind nur insoweit abzugsfähig, als die jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen Gegenstand einer Anordnung nach Art. 4 Abs. 2 DSchG sein könnten, insbesondere also den Eigentümern die Erhaltungsmaßnahmen unter Berücksichtigung ihrer sonstigen Aufgaben und Verpflichtungen zumutbar sind. Durch die Zumutbarkeitsprüfung in Art. 4 Abs. 2 DSchG ist sichergestellt, dass der Eigentümer eines Baudenkmals nicht mit Sanierungskosten belastet wird, die er nicht hätte tragen können. Beachtet man diese gesetzliche Regelungssystematik bei der Minderung des Aufwands für die Sanierungskosten eines denkmalgeschützten Gebäudes, ist gewährleistet, dass der Gebäudeeigentümer nicht mit Sanierungskosten belastet wird, die der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG widersprechen. Bezüglich der Höhe des Abzugspostens ergibt sich daraus, dass hier nicht pauschal von einem bestimmten Prozentsatz der Sanierungskosten ausgegangen werden kann, sondern im Einzelfall zu ermitteln ist, ob bezüglich der erforderlichen Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen Anordnungen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO bzw. Art. 4 Abs. 2 DSchG hätten ergehen können. Der Einwand, der Abzug von unterlassenen Erhaltungsaufwendungen sei bereits deshalb unzulässig, weil der Eigentümer eines nicht denkmalgeschützten Gebäudes nicht zu Sanierungsmaßnahmen gezwungen werden könne, sondern das Gebäude abreißen und das Grundstück veräußern könne, trägt nicht. Das Denkmalschutzgesetz schränkt verfassungskonform die Eigentümerbefugnisse insoweit ein, als dem Denkmaleigentümer gerade nicht die rentabelste Grundstücksnutzung gestattet wird. Die Grenze zur Verletzung des Art. 14 GG ist erst dann überschritten, wenn die Erhaltung des Denkmals unzumutbar wird. Werden vom in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellenden Sanierungsaufwand nur diejenigen Aufwendungen abgezogen, die dem Eigentümer zumutbar i.S.d. Art. 4 Abs. 2 DSchG sind, stellt sich die Einschränkung der Grundstücksnutzung als verfassungskonform dar.

Zu den Erhaltungskosten eines Baudenkmals gehören auch die so genannten Bewirtschaftungskosten. Diese können auch für den Bereich des Denkmalschutzrechts in Anlehnung an die einschlägigen Bestimmungen der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. Berechnungsverordnung - II. BV) ermittelt werden (OVG Hamburg v. 12.12.2007, a.a.O., m.w.N.). § 25 Abs. 1 II. BV sieht eine Abschreibung des auf jedes Jahr der Nutzung entfallenden Anteils der verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen vor. Die Abschreibung ist nach der mutmaßlichen Nutzungsdauer zu errechnen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden besteht die Besonderheit, dass ein kompletter Substanzverlust des Gebäudes durch Abriss nach Ablauf der Nutzungsdauer wegen der grundsätzlichen Erhaltungspflicht aus Art. 4 DSchG nicht gewünscht ist. Eine lineare Abschreibung auf den Gebäudewert ist daher nicht zielführend. Die Rechtsprechung setzt stattdessen 1% der Baukosten (Sanierungskosten) als Rückstellungen für größere Reparaturen an (OVG Berlin-Brandenburg v. 17.9.2008, a.a.O.).

Den so zu ermittelnden Erhaltungskosten sind der Gebrauchswert bzw. die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie eventuelle Steuerersparnisse nach § 7 i EStG gegenüberzustellen. Bei den Steuervorteilen kommt es auf die konkreten steuerlichen Vorteile, nicht aber auf abstrakt erzielbare Steuervorteile an. Ausschlaggebend sind die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse, weil der Umfang der steuerlichen Vergünstigung von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen abhängig ist (VGH Baden-Württemberg v. 11.11.1999, Az. 1 S 413/99, juris).

Die dem Gericht vorliegenden Kalkulationsposten erlauben es nicht, eine den oben dargestellten Grundsätzen entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen. Zunächst fehlt es an einer objektiv-objektbezogenen Ermittlung der Sanierungskosten. Die von der Gutachterin der Kläger ermittelten Gesamtsanierungskosten von 1.137.000,-- EUR lassen sich aus dem Gutachten nicht nachvollziehen. Insbesondere fehlt es an einer Aufteilung nach Gewerken und einer Trennung von Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten. Ebenso wenig geeignet zur Ermittlung der objektbezogenen Sanierungskosten ist der Ansatz des Landratsamtes, wonach von pauschalen Sanierungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche in Höhe von 2.500,-- EUR auszugehen ist. Ein solcher pauschaler, nach Erfahrungssätzen ermittelter Wert kann immer nur einen ersten Anhalt für die tatsächlichen Sanierungskosten bieten. Der Sanierungskostenansatz des Landratsamtes trägt auch deshalb nicht, weil den Sanierungskosten lediglich eine Wohnfläche von 165 m² zugrunde gelegt wurde, während das denkmalgeschützte Anwesen angrenzend an den Wohnteil noch über einen Stall verfügt, der ebenfalls saniert werden muss. Der Kostenabzug des Landratsamtes für unterlassenen Bauunterhalt bzw. sicherheitsrechtlich veranlasste Kosten entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben in Art. 4 Abs. 2 DSchG. Völlig außer Acht gelassen hat das Landratsamt den Ansatz von Bewirtschaftungskosten. Die von der Sachverständigen der Kläger angeführten Bewirtschaftungskosten können der Berechnung nicht zugrunde gelegt werden, da sie von einer 2%igen AfA auf nicht näher bezifferte Sanierungskosten ausgehen. Ansetzbar ist lediglich 1% der tatsächlich erforderlichen Sanierungskosten. Die Belastungen durch Darlehenstilgung sind wegen der mit der Sanierung verbundenen Wertsteigerung nicht anzusetzen. Ebenso fehlen im Gutachten der Sachverständigen der Kläger Angaben zur tatsächlichen Steuerersparnis nach § 7 i EStG.

Da eine den Erfordernissen des Art. 14 GG gerecht werdende Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Feststellung der Zumutbarkeit nicht vorhanden ist, ist davon auszugehen, dass es bisher bei allen Beteiligten an hinreichend konkreten Vorstellungen darüber fehlt, ob die Sanierung und Erhaltung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes für die Kläger rentabel ist oder ob sich das Eigentum an den denkmalgeschützten Gebäude als bloße Last darstellt, womit die Privatnützigkeit praktisch vollständig beseitigt würde. Die Kläger werden im Unklaren gelassen, ob und wie im Falle einer Deckungslücke ein Ausgleich durch die öffentliche Hand überhaupt erfolgt. Dies genügt nicht den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Vielmehr muss über einen gegebenenfalls erforderlichen Ausgleich Klarheit bestehen (vgl. BVerfG v. 2.3.1999, a.a.O.). Die vom Gericht aufgezeigten offenen Punkte wird der Beklagte aufzuklären und der Ermessensentscheidung über den Antrag auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung zugrunde zulegen haben. Die Aufklärung der genannten Punkte ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, da die Frage der Zumutbarkeit ein in die Ermessensentscheidung einzustellender Belang ist. Die Sache ist derzeit noch nicht spruchreif und kann vom Gericht auch nicht spruchreif gemacht werden.

Neben der Zumutbarkeit für den Denkmaleigentümer sind im Rahmen der Ermessensentscheidung auch die Bedeutung des Denkmals im Hinblick auf den Stellenwert des Gebäudes im öffentlichen Bewusstsein sowie die persönlichen Verhältnisse des Denkmaleigentümers zu berücksichtigen. Hierbei können zum Beispiel die Umstände des Erwerbs des Gebäudes eine Rolle spielen. Auch sind sonstige Belastungen und Verpflichtungen des Denkmaleigentümers in die Entscheidung mit einzustellen. Insoweit enthält der Bescheid des Landratsamtes … keine Ausführungen.

Der Klage war daher im Hilfsantrag stattzugeben. Der Verpflichtungsantrag auf Erteilung der Abbrucherlaubnis war abzulehnen. Die Kostenfolge ergibt sich aus § 155 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708, 711 ZPO. Das Gericht geht davon aus, dass der Wert des Obsiegens dem Wert des Unterliegens auf der Kläger- bzw. der Beklagtenseite hinsichtlich des Antrags auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis jeweils entspricht.

Beschluss

Der Streitwert wird auf EUR 10.000,-- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).